萬科:倫敦處住房危機(jī)時(shí)代 非中國投資客海外首選

4月29日，中國最大的開發(fā)商萬科在北京舉辦了一場名為“北京遇上倫敦”的萬科倫敦stage項(xiàng)目發(fā)布會(huì)。倫敦是繼中國香港、美國、新加坡后，萬科在布局的第四個(gè)海外市場。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從萬科內(nèi)部獨(dú)家獲悉了一份有關(guān)“倫敦房地產(chǎn)市場分析”的英文報(bào)告。在這份報(bào)告中，萬科以一個(gè)中國開發(fā)商的視角分析了倫敦房產(chǎn)的投資價(jià)值。

按照中國開發(fā)商的房地產(chǎn)投資邏輯，倫敦正處于住房危機(jī)時(shí)期。最大的表現(xiàn)特征是：供應(yīng)量很少，但需求增長旺盛。

根據(jù)地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)萊坊發(fā)布的數(shù)據(jù)，過去12個(gè)月，倫敦房價(jià)上漲速度達(dá)到4%，交易量上漲幅度達(dá)到27.4%。

萬科報(bào)告：

倫敦處于住房危機(jī)時(shí)期

每一個(gè)市場經(jīng)濟(jì)背后的邏輯都是相通的。國際化大都市倫敦更是如此。

根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獨(dú)家獲得的內(nèi)部調(diào)研報(bào)告，萬科通過對(duì)供應(yīng)量、需求量二者之間可變化因素以及就業(yè)人數(shù)增長情況等方面的分析，揭示了倫敦房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀。

按照萬科的調(diào)研報(bào)告，倫敦正處于住房需求量大，但供應(yīng)量明顯不足時(shí)段。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，倫敦每年的住房需求大約在4.9萬套-6.2萬套之間。而據(jù)可估算的數(shù)字，未來五年，倫敦平均每年房屋供應(yīng)量大約3.2萬套。

作為年銷售額已經(jīng)突破2000億元的世界最大的房產(chǎn)開發(fā)商，萬科的市場調(diào)研數(shù)據(jù)無疑具備較大可參考性。據(jù)萬科提供的數(shù)據(jù)，2014年，倫敦新建住房供應(yīng)量為2.8萬套，2015年倫敦新建住房供應(yīng)量為2.46萬套。也就是說，在過去20年間，倫敦房地產(chǎn)市場供給遠(yuǎn)小于市場需求。

判斷一個(gè)城市的房產(chǎn)投資價(jià)值不僅要看供應(yīng)量的變數(shù)，城市人口未來增長趨勢也至關(guān)重要。2015年，倫敦人口達(dá)到860萬。而據(jù)萬科保守估算，2035年，倫敦人口預(yù)計(jì)可以超過1000萬。因此，萬科的結(jié)論是，倫敦很明顯在住房供應(yīng)方面沒有滿足人口增長的需求，因此，倫敦房地產(chǎn)市場將處于長期性供應(yīng)不足狀態(tài)。

影響一個(gè)城市房地產(chǎn)發(fā)展的另一個(gè)重要變量是就業(yè)人數(shù)。萬科的報(bào)告指出，2009年，倫敦經(jīng)濟(jì)就開始步入快速發(fā)展時(shí)期，現(xiàn)在正迎來經(jīng)濟(jì)繁榮期。目前，倫敦就業(yè)增長率是14%。而如果住房問題得到解決，還可以支持倫敦經(jīng)濟(jì)繼續(xù)增長。

如果搜索倫敦關(guān)鍵字，排行最多的是被稱之為房奴之最的租金。調(diào)查顯示，去年倫敦房租均價(jià)已相當(dāng)于當(dāng)?shù)厝嗽率杖氲?0%。如此一來，倫敦市民交完房租連溫飽都難擔(dān)負(fù)，更別提在倫敦買房。英國國家統(tǒng)計(jì)局上月公布的數(shù)據(jù)顯示，2015年10月倫敦房價(jià)居英國之首，為53.1萬英鎊，英國全國房屋均價(jià)則為28.7萬英鎊。然而，倫敦人若對(duì)買房望而卻步轉(zhuǎn)而選擇租房，便會(huì)發(fā)現(xiàn)這也不輕松。英國房地產(chǎn)中介做的民調(diào)顯示，5000名受訪倫敦租戶之中，有1/3的受訪者準(zhǔn)備將一半月薪用于租房。

萬科也拋出一個(gè)國際化大都市租金排行榜。這一排行榜顯示，居民花在租房上的錢，紐約最高，香港第二，倫敦排在第三。

當(dāng)然，租金之最可能還存在爭議。英國非盈利機(jī)構(gòu)全球城市商業(yè)聯(lián)盟近日發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示，全球房租負(fù)擔(dān)最重的城市，既非倫敦，也不是紐約，甚至不是全球最昂貴的房地產(chǎn)市場香港。全球房租負(fù)擔(dān)最重的城市是北京，其租金成本達(dá)到了平均工資的123%。

但這無礙萬科得出一個(gè)結(jié)論：倫敦房地產(chǎn)市場投資機(jī)遇是巨大的。

倫敦并非中國投資客海外首選城市

盡管倫敦如此具有投資價(jià)值，中國近年也興起海外置業(yè)投資熱潮，但倫敦并不是最熱門的城市。

北京每年會(huì)舉辦春季和秋季房展會(huì)。近年來，房展會(huì)最大的特點(diǎn)是，北京項(xiàng)目成為配角，海外項(xiàng)目反而成為主角。根據(jù)北京四季房展會(huì)組委會(huì)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者提供的數(shù)據(jù)，剛剛結(jié)束的春季房展會(huì)海外項(xiàng)目有320個(gè)，參展數(shù)量遠(yuǎn)超國內(nèi)項(xiàng)目。但倫敦卻不是熱門。

北京四季房展組委會(huì)一位負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“英國的參展商一直都不是很多，倫敦不算是熱門投資地，主要是倫敦房價(jià)過高。”

另一家進(jìn)駐倫敦的中國大型地產(chǎn)開發(fā)商稱，倫敦不是中國有錢人的首選。中國一般有錢人的首選城市是美國紐約舊金山、澳大利亞悉尼、加拿大溫哥華等。而選擇在倫敦投資的中國買家一般是知名大公司高管或者創(chuàng)業(yè)者。整體投資門檻要遠(yuǎn)高于其他國家。

“波士頓、西雅圖等城市，總價(jià)兩三百萬就可以購置一套房產(chǎn)；洛杉磯、紐約的公寓一般是500萬元；加拿大則更加便宜，一兩百萬就可以買一套。而倫敦則需要上千萬。”該人士稱。

鏈家地產(chǎn)英國業(yè)務(wù)部總監(jiān)申強(qiáng)從事海外房產(chǎn)中介近五年，之前就職于英國企業(yè)一直往來于中國和英國之間。他也觀察到，中國投資客普遍不能接受倫敦動(dòng)輒單價(jià)在10萬元/平方米（人民幣）的房價(jià)。另外，他告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，大多數(shù)購房者在倫敦投資買房都需要貸款，而倫敦的銀行需要查看在國內(nèi)的稅收證明和收入證明。這是很多中國有錢人不能提供的一項(xiàng)證明。此外，申強(qiáng)認(rèn)為，無法技術(shù)移民，也是倫敦?zé)o法成為中國人海外置業(yè)熱門城市的一個(gè)重要因素。

鏈家地產(chǎn)英國部成立于2015年3月份。自去年開始，該部門平均每個(gè)月成交的倫敦房產(chǎn)套數(shù)在15套左右。這在中國海外置業(yè)熱潮中，是一個(gè)非常小的數(shù)字。

不過，全球超高凈值人群對(duì)于倫敦的關(guān)注卻是最高。

房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)萊坊提供的數(shù)據(jù)顯示，倫敦已經(jīng)連續(xù)兩年超越紐約成為超高凈值人群更關(guān)注的城市。紐約居住的超高凈值人群是5600位，倫敦為4900位。但倫敦的地理位置可以令16000位通過兩個(gè)小時(shí)飛行就可以到達(dá)，但紐約只有8300位。

如果回歸到中國投資客，綠地海外事業(yè)部一位負(fù)責(zé)人稱，一般投資倫敦的人群屬于經(jīng)濟(jì)實(shí)力相當(dāng)豐厚，并具有海外戰(zhàn)略布局意識(shí)的人。另外，他們通常對(duì)海外全球經(jīng)濟(jì)了解認(rèn)知程度較高?；蛘咦约旱淖优薪逃枨螅枰?ldquo;以房養(yǎng)學(xué)”。

“類似于財(cái)富突然爆發(fā)的中國投資客，他們的首選地不是倫敦，而是美國的城市。”該人士直白地表示。

世邦魏理仕提供的數(shù)據(jù)則顯示，亞洲投資者對(duì)于倫敦的關(guān)注度活躍度也不如其他國際城市。2015年中國跨國房地產(chǎn)投資達(dá)176億美元，位列全球第二，同比增長41%。新加坡以196億美元的投資額排名第一?？鐕顿Y擴(kuò)展到更多的門戶城市。倫敦仍是2015年亞洲投資者首選門戶城市，但其吸引投資額所占總投資額比例已從2014年的17%下降至13%。其他主要門戶城市，如紐約、悉尼、上海和香港吸引投資增幅顯著。值得一提的是，上海所獲投資占比由2014年的3%上升至7%，排名亞洲第一、全球第四。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。