開年首月房市再現(xiàn)“小陽(yáng)春” 房?jī)r(jià)強(qiáng)勁漲勢(shì)會(huì)延續(xù)嗎？

新華財(cái)經(jīng)北京2月23日電（安娜、王春霞）開年首月，房地產(chǎn)市場(chǎng)再現(xiàn)“小陽(yáng)春”行情。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局23日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月份，70個(gè)大中城市中，各線城市的商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅均較上月有所擴(kuò)大；同比看，除了三線城市新房?jī)r(jià)格漲幅較上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)至3.3%之外，其他各線城市新房、二手房?jī)r(jià)格漲幅均有所擴(kuò)大。特別是一線城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)最強(qiáng)，環(huán)比、同比漲幅均居各線城市之首，漲幅擴(kuò)大幅度也在各線城市中居于領(lǐng)先地位。

1月份房?jī)r(jià)緣何上漲，強(qiáng)勁漲勢(shì)會(huì)延續(xù)嗎？對(duì)此，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華說(shuō)，當(dāng)前貨幣環(huán)境相對(duì)寬松，貸款實(shí)際成本降低，資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，支撐1月房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。

“這一輪樓市2020年市場(chǎng)翹尾到2021年‘小陽(yáng)春’行情，核心原因是信貸政策，也與經(jīng)營(yíng)貸入樓市有關(guān)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為。

來(lái)自權(quán)威部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)在一定程度上印證了專家的判斷。

中國(guó)人民銀行發(fā)布的《2020年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，2020年12月，5年期以上LPR下降0.15個(gè)百分點(diǎn)至4.65%；貸款加權(quán)平均利率為5.03%，同比下降0.41個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)有統(tǒng)計(jì)以來(lái)新低。

從貸款增量看，中國(guó)人民銀行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月份，我國(guó)人民幣貸款增加3.58萬(wàn)億元，同比多增2252億元。其中，以個(gè)人住房按揭貸款為主的住戶中長(zhǎng)期貸款增加9448億元；以實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款為主的企（事）業(yè)單位中長(zhǎng)期貸款增加2.04萬(wàn)億元。

在“房住不炒”的原則下，房市若現(xiàn)過(guò)熱苗頭，必然引來(lái)管控。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，1月份我國(guó)累計(jì)發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策超過(guò)42次，2021年各地房地產(chǎn)調(diào)控累計(jì)已高達(dá)約70次。“其中，上海、深圳從打擊假離婚購(gòu)房等方面入手，廣州則從金融監(jiān)管著力，四大行房貸全線漲價(jià)，為樓市降溫。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄說(shuō)，對(duì)于此輪房?jī)r(jià)上漲，地方政府和有關(guān)單位反應(yīng)迅速。

“1月份部分大城市購(gòu)房政策收緊，尤其是信貸收緊的聲音較多，也因此出現(xiàn)一波恐慌性交易。這使得房?jī)r(jià)的環(huán)比漲幅有所擴(kuò)大。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

類似的情況，在部分資源和人口相對(duì)集中的一線城市表現(xiàn)突出。“在上海和深圳，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)‘打新潮’涌動(dòng)，使得少數(shù)新建住宅供應(yīng)稀缺，投資客入市搶奪了剛需客戶房源，二手房需求也增加了。”張大偉說(shuō)。

同時(shí)，在房?jī)r(jià)普漲的情況下，一線城市的資源和區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸顯，吸金能力再增。“1月份，由于二三線城市房?jī)r(jià)上漲，一線城市產(chǎn)生相對(duì)‘洼地’效應(yīng)，購(gòu)房資金偏向于流入一線城市，進(jìn)一步推升當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。”鄒琳華認(rèn)為。

分城市來(lái)看，陳霄注意到，浙江金華新房?jī)r(jià)格漲幅領(lǐng)跑全國(guó)，環(huán)比漲幅為1.2%，廣州、合肥、揚(yáng)州也有亮眼表現(xiàn)，環(huán)比漲幅分別為1%、0.9%、0.9%。二手房方面，深圳價(jià)格漲幅位居70城首位，環(huán)比漲幅為1.7%，同比漲幅達(dá)15.3%，其次為廣州、上海和金華，分別環(huán)比上漲1.4%、1.3%、1.3%。

“上述城市全部集中于長(zhǎng)三角以及珠三角經(jīng)濟(jì)圈，因有政策規(guī)劃利好帶動(dòng)，市場(chǎng)需求增加，市場(chǎng)熱度居高。”陳霄說(shuō)。

展望后期，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，深圳近期二手房政策管控明顯升級(jí)，有助于后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。隨著二手房貸款政策的收緊，深圳二手房?jī)r(jià)格降溫的概率加大。還應(yīng)看到，深圳的此類政策對(duì)全國(guó)其他城市的影響較大，后期全國(guó)多個(gè)城市二手房市場(chǎng)降溫的可能性也較大。

“但一線城市和熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)后續(xù)還有上行的動(dòng)力。”鄒琳華說(shuō)，及時(shí)調(diào)控有利于延緩房?jī)r(jià)上漲進(jìn)程，平滑市場(chǎng)周期，但是目前還不足以逆轉(zhuǎn)趨勢(shì)。

此外，2020年底，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也在逐步顯現(xiàn)。

鄒琳華認(rèn)為，房貸集中度管理制度會(huì)加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化。2021年，在房貸總額擴(kuò)張受限的條件下，資金會(huì)更偏向于流向一二線城市，而三四線城市的信貸資金規(guī)模將會(huì)受到限制。一線城市和熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)上行仍有支撐，三四線城市房?jī)r(jià)上行或因此受抑。

“另外也要關(guān)注大環(huán)境，若后續(xù)疫情防控效果持續(xù)顯現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇，則應(yīng)警惕房?jī)r(jià)反彈和炒作的可能。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，要及時(shí)發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)反彈跡象，加以管控，以便保持房地產(chǎn)市場(chǎng)和價(jià)格的穩(wěn)定。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。