南京、合肥樓市調(diào)查：地價上漲增加購房風(fēng)險

2016年一季度，房地產(chǎn)市場開局不錯，對于二季度的市場，業(yè)內(nèi)人士并不樂觀?？硕鹫J為，二季度結(jié)尾的時候，那些先前比較火熱的城市如蘇州、南京、合肥等都存在成交量下降的可能性。另一方面，地產(chǎn)調(diào)控的傳聞漸漸變成現(xiàn)實，上海、深圳等一線城市重磅出擊，廊坊、燕郊、昆山也在傳言限購。

蘇州、南京、合肥等城市，出現(xiàn)成交量大幅上升，對此，克而瑞分析認為，投資客正在代替普通購房者成為購買新主力。如果二手房交易價格下跌，誰會成為接盤俠？《每日經(jīng)濟新聞》記者以蘇州、南京、合肥等市場為案例，探討這些典型城市的樓市需求是否已經(jīng)被透支，接下來的市場走勢，是否將迎來調(diào)整？

一季度房地產(chǎn)市場表現(xiàn)不錯，但對即將來臨的二季度，業(yè)內(nèi)人士并不樂觀。克而瑞方面認為，二季度結(jié)尾的時候，那些先前比較火熱的城市如蘇州、南京、合肥等都存在成交量下降的可能。

另一方面，繼滬深調(diào)控重拳落地之后，不少地方都在跟進，而且市場傳言有些城市要限購。某種意義上，開發(fā)商需要和即將到來的政策調(diào)整做時間上的賽跑，那些踏準了鼓點的開發(fā)商，才能更好地鎖定高額利潤和較好的銷售業(yè)績。

與此同時，各地掀起了一輪拿地?zé)岢?，開發(fā)商紛紛將目光投向二線城市。尤其是合肥、南京等城市，且大多數(shù)為高溢價拿地，例如合肥政務(wù)區(qū)拍出溢價400%的地塊。

3月市場迎來“小陽春”行情，整體庫存壓力持續(xù)改善，大多數(shù)城市下降幅度基本處于15%以內(nèi)，而從消化周期來看，目前，高庫存城市長春、西安、青島、沈陽去化壓力得到緩解，消化周期較上月下降。此外，上海、南京、蘇州、合肥等城市消化周期不足3個月，供不應(yīng)求狀況顯著。

南京：地價上漲增加購房風(fēng)險

今年以來，南京樓市異常高調(diào)，輪番上演搶房大戰(zhàn)。再創(chuàng)新高的土拍地價，漲聲四起的地產(chǎn)市場一次又一次地震撼購房者的內(nèi)心。3月，南京商品住宅市場成交量為157.75萬平方米，環(huán)比上漲109.44%，全市商品住宅整體均價為16922元/平方米。

克而瑞南京無錫機構(gòu)負責(zé)人王新科表示，雖然南京是省會城市，但客戶結(jié)構(gòu)是以黨政軍學(xué)客戶為主，這部分客戶相對保守，對于高總價物業(yè)承受能力有一定天花板，由此導(dǎo)致南京本地客戶對高房價承受能力不高。此外，從均價來講，房價已經(jīng)達到歷史峰值，存在一定接受能力問題。

王新科表示，核心區(qū)域的大面積比例戶型并不多，而是主要集中在130~160平方米之間。

供應(yīng)總價提高了，然而，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)并沒有發(fā)生太大變化。這對于客戶來說并沒有太大轉(zhuǎn)變，但購房成本卻增加了。這就很大程度上增加了未來市場的風(fēng)險。王新科表示，這稱之為供應(yīng)結(jié)構(gòu)與未來需求之間存在一個逆差，即供應(yīng)總價在增加過程中，客戶能夠承受的總價并沒有發(fā)生太大變化，加之投資回報率和預(yù)期的降低，投資客會出現(xiàn)外溢，對于項目而言，銷售壓力就會不斷加大。

今年下半年，南京將迎來一批高地價物業(yè)的集中上市。尤其是四季度，在供應(yīng)量和價格不低的情況下，風(fēng)險會進一步增加。

南京中原顧問研究部總監(jiān)羅浩則顯得相對樂觀，他表示，就目前市場情況來看，庫存非常低，在兩三個月，成交量減少，會有市場供應(yīng)，每個月成交都在一萬套上下，只要后續(xù)不出臺干預(yù)市場的政策，就不會有問題。

由于南京物價局報批價格達不到開發(fā)商的預(yù)期，開發(fā)商人為制造供不應(yīng)求的局面。由于售價達不到開發(fā)商預(yù)期，全市各個盤都是三四千地往上漲，而這部分價格上漲的原因，并不是收入水平提升導(dǎo)致的價格上漲，更多是因為土地價格和投資客進入造成的快速上漲。

地價在上漲，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)并沒有發(fā)生變化，但是購房成本增加了近一倍。未來投資預(yù)期在降低，投資客戶開始外溢，這樣未來的銷售壓力就會出現(xiàn)。

羅浩表示，近一年來，南京出現(xiàn)許多新進開發(fā)商，為了進入南京市場扎穩(wěn)腳跟，不計成本，高價拿地，這間接推高了南京純住宅用地的價格，不斷以地價推高房價，吸引了投資客，甚至剛需改善需求客恐慌性入市，需求不斷被激發(fā)。南京市場的持續(xù)火爆，一些不把南京當(dāng)做主力投資區(qū)域的客群也向南京集中，除了傳統(tǒng)的安徽和蘇北之外，山東和上海投資客也加入進來，需求不斷往上走，而這部分人的購買力不可小覷。

南京雖然沒出政策，但是貸款已經(jīng)有收縮，加上未來高地價物業(yè)上市，整體價格又要往上走。數(shù)據(jù)顯示，從去年開始到今年3月，南京房價累計上漲近6成，從供求端角度來說，未來可能存在一定風(fēng)險。

但王新科表示，下半年供應(yīng)量上來之后，推盤節(jié)奏放緩，也將是成交量下滑的原因。地方政府的總體收入對土地出讓金的依賴程度以及房地產(chǎn)市場對當(dāng)?shù)谿DP的貢獻程度，無疑是影響調(diào)控政策能否出臺及松緊程度的關(guān)鍵性因素。

合肥：開發(fā)商舉棋不定

合肥中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，住宅市場量價齊漲，需求上漲帶動價格上揚，9區(qū)住宅成交量為93.07萬平方米，環(huán)比上漲48.5%，成交均價為每平方米9539元，環(huán)比上漲6.2%，住宅市場存量持續(xù)下跌，庫存跌至1.8萬套，存量去化周期僅2.3個月。上海、深圳、北京樓市的上漲，也影響到了合肥市場的心理預(yù)期，合肥的老城區(qū)成交單價、溢價率上漲，樓板價整體上浮。

合肥克而瑞市場經(jīng)理沈政表示，自今年以來，合肥去庫存周期一直保持在3個月左右，合肥9區(qū)的成交量一直保持在在90萬平方米左右，價格增幅在8%~10%。市場普遍擔(dān)心合肥是否出調(diào)控政策，一旦出政策，購買力將被抑制。

對此，安徽中原研究總監(jiān)駱芳芳表示，目前市場上呈現(xiàn)高熱度、低推量、高去化等特征。

由于許多項目捂著不賣，造成這種恐慌性搶房狀態(tài)，同時也導(dǎo)致市區(qū)的客戶往外圍擠壓，很多偏遠區(qū)域房價上漲，稍微好點的地段，推的量非常稀缺，一些地方甚至出現(xiàn)了買房必須要全款買車位的現(xiàn)象。

目前合肥發(fā)展方向是西邊和南邊即高新區(qū)、蜀山區(qū)、政務(wù)區(qū)，濱湖是后期新拓展的區(qū)域，也是省政府后期所在地，自巢湖并入合肥以后，已經(jīng)成為了重點打造區(qū)域，使得該區(qū)域地王頻出。

去年12月和今年3月，融創(chuàng)共拍得兩塊地王，均位于政務(wù)區(qū)，其中一塊樓板價為17000元/平方米，預(yù)計入市價為26000元/平方米，另一塊樓板價為13000元/平方米，入市價格為23000元/平方米，而綠地去年在政務(wù)區(qū)拍的地塊樓板價在9000元/平方米，預(yù)計入市價要達到18000元/平方米。

由此來看，下半年合肥房價將進入20000元時代。

去年12月底，合肥成交了11塊地王，造成個別區(qū)域出現(xiàn)了捂盤，尤其是濱湖和省政府搬遷，造成區(qū)域內(nèi)價格上漲，賣樓捆綁車位的情況。未來地王項目上市后，會造成合肥市熱點板塊房價拉升較猛。因為合肥的購買力并不是太強，價格已經(jīng)超過購房者心里承受價，使得5月份會造成一些觀望。

沈政表示，市場觀望氣氛濃厚，開發(fā)商普遍也在觀望，一個是趁著政策沒出之前，趕緊放盤。也有可能等著地王項目入市后跟風(fēng)。比如，在合肥扎根許久的萬科，將于6月份入市新項目，其最小面積110平方米，價格為17000元/平方米，但對于合肥本地購房者來說，價格太高了。

沈政表示，在合肥原先購買一套房子單價在10000元/平方米左右，總價在100萬元左右，而今卻翻了倍，房價增長過快。

對于后期，隨著地王項目入市，合肥房價仍將處于高位，而大戶型住宅的入市，對購買者存在一定壓力。作為2.5線城市，房價突破2萬元，未來升值空間也有限，駱芳芳表示，3月份很多成交項目，已經(jīng)延遲推盤很長時間，從開發(fā)商現(xiàn)金流角度考慮，市場好趕緊推。在供不應(yīng)求的情況下，供應(yīng)量大一點，價格會相對穩(wěn)定，沒有前期波動那么大，二季度會延續(xù)比較活躍的局面。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。