瘋狂的蘇州：5天拿下2015年半年的土地出讓收入

    投資客云集，掘金者環(huán)繞，市場規(guī)模已經(jīng)與廣深并肩的蘇州，還有多少上漲的空間？

競拍到200輪時，臺下的人都傻了。

“起拍總價3.7億，開拍2分鐘就破了7億，競拍到200輪時，價格已經(jīng)突破13個億。”回憶起4月7日那場驚心動魄的拍地，一位浙江開發(fā)商依然記憶猶新。

那塊地的價格很快超出了所有人的心理預(yù)期，在接下來的時間里，競爭對手們用狂熱的舉牌展示了蘇州樓市的瘋狂。

從4月7日開始，蘇州的土地拍賣接連掀起波瀾。迄今為止賣出去的13塊土地，有12塊地價比起始價翻倍，最高溢價率為318.85%。短短5天時間，蘇州的土地收入達(dá)到250億元——要知道，2015年全年，蘇州的土地出讓收入也不過500億元。

330新政發(fā)布后，蘇州的價值似乎一夜之間被人發(fā)現(xiàn)。2015年以來，蘇州每月賣出超過7500套房子，這意味著其市場規(guī)模已經(jīng)足以和廣州、深圳比肩，是杭州的兩倍。

一年之前，5萬套住宅存量還被看作是蘇州的難題?，F(xiàn)在，房子已經(jīng)搶也搶不到了，根據(jù)蘇州官方發(fā)布的可售房源信息，截至4月12日，市區(qū)住宅存量已經(jīng)不足兩萬套，為19439套。根據(jù)過去一年月均超過7500套的銷售額，蘇州的庫存將在3個月之內(nèi)賣完。

需求似乎憑空暴增，蘇州的房價也開啟了瘋漲模式?？硕饠?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年第1季度成交均價為16600元/平方米，比去年同期增長37%。3月份，蘇州樓市均價環(huán)比漲幅為5.8%，居全國第三。

正榮蘇州一位營銷負(fù)責(zé)人告訴記者，現(xiàn)在蘇州市場庫存嚴(yán)重不足，按目前供銷比的狀況，拿的地即使現(xiàn)在開發(fā)出來也不一定跟得上需求，開發(fā)商們對蘇州市場一致看好。

蘇州可以說是長三角最有吸引力的城市。據(jù)2010年第六次人口普查資料顯示，蘇州常住外來人口總量接近上海的一半，是杭州的近兩倍，在長三角16城市中僅低于上海。蘇州在常住外來人口占比上名列前茅，僅低于以“移民城市”著稱的深圳。

然而，蘇州的房價一直比較穩(wěn)，從2009年到2015年房價沒什么變化。當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商告訴界面新聞記者，現(xiàn)在，蘇州是用一波猛漲補(bǔ)上了之前幾年的空缺。

一下子，似乎所有的開發(fā)商都發(fā)現(xiàn)了蘇州這塊寶地。

當(dāng)代置業(yè)蘇州公司一位負(fù)責(zé)人告訴界面新聞記者，“蘇州本身經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，老百姓(52.090,0.08,0.15%)購買能力強(qiáng)，目前需求量補(bǔ)漲空間填滿，蘇州房價會跟一線城市并攏。這應(yīng)該是一線開發(fā)商的共識。”

在近期的土地拍賣中，當(dāng)代置業(yè)連拿三塊地，其中一塊的樓面價高達(dá)28700元/平方米，創(chuàng)了蘇州的歷史紀(jì)錄。

旭輝集團(tuán)總裁林峰在近期的演講中說，整個蘇州都進(jìn)入2萬-3萬房價的階段，“在一線調(diào)控完之后，很多資金開始往二線城市轉(zhuǎn)移，強(qiáng)二線城市已經(jīng)跟弱二線城市的價差拉得很遠(yuǎn)。”旭輝是蘇州復(fù)蘇的最大贏家，2015年，蘇州為旭輝貢獻(xiàn)了71億的銷售額。

蘇州崛起后，資本聞風(fēng)而來。根據(jù)蘇州市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，2016年前兩個月，房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)占到了全社會投資的40%。其中住宅投資214億元，同比增長20%。

但是，這樣的火爆還能持續(xù)多久？

一位大型開發(fā)商的蘇州營銷負(fù)責(zé)人告訴界面新聞記者，據(jù)她觀察，投資客已經(jīng)占到了客戶總數(shù)的30%-40%，主要來自上海、南京、北京。

雖然沒有官方針對投資客的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但是租房的掛牌量可以在一定程度上反映出房產(chǎn)投資的熱度。2015年10月至2016年3月，海量的房源涌入了蘇州租房市場。

根據(jù)中國最大的在線房產(chǎn)評估平臺“房價網(wǎng)”提供給界面新聞的數(shù)據(jù)，僅僅2016年第一季度，就有47萬套房子出現(xiàn)在了蘇州的租房市場上，比2015年全年租房掛牌數(shù)還要多。其中，最火爆的園區(qū)共有16萬套，比去年同季度高13倍。

房價網(wǎng)負(fù)責(zé)人說，他們的統(tǒng)計(jì)方式是先自動抓取房源，再人工查重。這些進(jìn)入租房市場的房子，正是投資客占領(lǐng)蘇州市場最好的證明。

房地產(chǎn)企業(yè)也是帶著掘金的心態(tài)進(jìn)入蘇州。過去一周稱雄土地市場的，一半是新進(jìn)入蘇州的開發(fā)商。而拿地的企業(yè)中，幾乎見不到最大開發(fā)商的身影，之前深耕蘇州的旭輝、萬科、中海和融創(chuàng)也沒有參與進(jìn)去。

一位蘇州本地地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人也告訴界面新聞記者，“新開發(fā)商可能在三四線城市做不來，來蘇州試試水，畢竟一二線城市還是大漲的，而大開發(fā)商可能覺得不值那么多。”

在一些開發(fā)商眼中，這些新來者趕上的是蘇州暴漲的末班車。

上述參與了土地拍賣的浙江開發(fā)商告訴界面新聞記者，“現(xiàn)在進(jìn)入蘇州市場的開發(fā)商就是在賭未來市場前景。現(xiàn)在拿地，最快10月就可以開盤，到2017年第3季度有9個月時間左右，差不多房子就賣完了。”

一大批的供應(yīng)已經(jīng)在路上，根據(jù)蘇州市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，2016年前兩個月，商品房新開工面積同比增長85%，其中住宅新開工面積同比增長57.1%，而住宅竣工面積同比增長58%。

“這么高的溢價率，他們是以夢想家的姿態(tài)在拿地。”本文開頭提到的那位浙江開發(fā)商告訴界面新聞記者。

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備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。