深控樣本:透過(guò)泡沫看深圳 “超級(jí)城市”遇供應(yīng)不足

過(guò)去一年的業(yè)績(jī)表明，深圳控股在一線城市以三成多的銷售面積獲得超過(guò)七成的銷售收入，為“聚焦深圳”戰(zhàn)略做了最好的注腳。而未來(lái)十年，深圳將會(huì)繼續(xù)快速發(fā)展，很有可能成為超級(jí)城市。

深圳樓市去年以來(lái)的繁榮讓業(yè)務(wù)聚焦于此的公司受益良多。深圳本地房企深業(yè)集團(tuán)有限公司（下稱深業(yè)集團(tuán)）及其香港上市平臺(tái)深圳控股便是其中一家。2015年，深圳控股有限公司（下稱深圳控股）銷售達(dá)160億，同比上漲116%；其中深圳等一線城市以三成多的銷售面積貢獻(xiàn)了超過(guò)七成的銷售收入，毛利率為34.6%，深圳項(xiàng)目的平均毛利率高達(dá)49.6%。

基于看好“深圳未來(lái)十年”的預(yù)判，深圳控股在未來(lái)的數(shù)年將會(huì)繼續(xù)聚焦深圳市場(chǎng)。這種聚焦不只是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，更涉及到持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)、城市空間重塑、存量物業(yè)改造，以及金融資本運(yùn)作等方面。

作為深圳國(guó)資委旗下最大的房地產(chǎn)公司，深圳控股這家業(yè)務(wù)主要布局于深圳本地的國(guó)有企業(yè)，在面臨行業(yè)整體下行的變局時(shí)，也正在積極尋求出路，深化轉(zhuǎn)型。

與此同時(shí)，據(jù)深業(yè)集團(tuán)副總裁董方透露，深業(yè)也在進(jìn)行制度方面的變革，混合所有制改革和員工持股制度都在推進(jìn)。

深圳房?jī)r(jià)正在去泡沫化

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年到今年三月深圳的平均房?jī)r(jià)，已經(jīng)達(dá)到49989元，同比上漲88%，在一年內(nèi)這么快速的漲幅，引起了多方面的關(guān)注。

深業(yè)集團(tuán)副總裁董方指出，這一年深圳房?jī)r(jià)的快速上漲，主要有三個(gè)方面的原因，一個(gè)是供求失衡。供應(yīng)方面，近5年招拍掛的土地建面僅有400萬(wàn)平米，嚴(yán)重不足，目前深圳的庫(kù)存去化周期僅有6.5個(gè)月，是一線城市里面最低的，與此同時(shí)，深圳每年還有大量的人口凈流入，2015年就有59.98萬(wàn)，總?cè)丝谥羞m齡購(gòu)房人群（25-44歲）占比51%，是一線城市最高的（北京35%、上海30%、廣州40%）。

第二方面資金推動(dòng)。去年深圳新增房貸3300億元、累計(jì)7700億元，超過(guò)北上廣居全國(guó)第一，目前的房貸余額仍在上漲，逼近1萬(wàn)億元，寬松貨幣政策下樓市的杠桿效應(yīng)很明顯。

第三個(gè)原因是投資和投機(jī)。在去年年初，據(jù)統(tǒng)計(jì)深圳投資、投機(jī)性購(gòu)房的比例不超過(guò)20%，但是由于房?jī)r(jià)快速上漲所帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)，以及客戶的恐慌心理，到今年年初投資、投機(jī)性購(gòu)房比例已經(jīng)達(dá)到了40%。

董方說(shuō)，投資、投機(jī)購(gòu)房比例的快速上漲，讓房?jī)r(jià)確實(shí)存在一定程度的泡沫。所謂泡沫是指部分樓盤、部分區(qū)域有泡沫，即好的還不夠貴，差的還不夠便宜?，F(xiàn)在有些區(qū)域和項(xiàng)目并沒(méi)有那么好，賣貴了；還有一種泡沫是漲得速度太快了，深圳一年均價(jià)上漲88%，太快了。

他判斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的特點(diǎn)將是分化。城市、區(qū)域、區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目分化，會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。比如未來(lái)可能同在南山區(qū)，有的項(xiàng)目賣到20萬(wàn)/平方米，有的就只有五六萬(wàn)/平方米。

但是董方進(jìn)一步指出，由于供求關(guān)系在未來(lái)五年內(nèi)很難發(fā)生根本性的變化，國(guó)家適度寬松的貨幣政策以及深圳未來(lái)的發(fā)展前景，這個(gè)泡沫在合理可接受的范圍內(nèi)。

不過(guò)，“3.25新政”之后，深圳市場(chǎng)正被濃厚的觀望情緒所籠罩。

對(duì)此董方分析，根據(jù)過(guò)去五年間五次調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)，調(diào)控影響大概是兩個(gè)月到五個(gè)月的調(diào)整期，不會(huì)是大幅震蕩而是小幅盤整，之后就會(huì)量?jī)r(jià)回升。

董方認(rèn)為，從供求的角度看，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期是向好的。此外，深圳的城市發(fā)展和創(chuàng)新能力也是支撐的因素。他列舉了一組數(shù)據(jù)：2015年底，深圳南山區(qū)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)企業(yè)就達(dá)1683家，占全市的31%，而廣州全市僅有1923家；深圳國(guó)際專利申請(qǐng)也已占到全國(guó)的47%。他認(rèn)為，深圳作為國(guó)家重要的創(chuàng)新中心和高科技中心，未來(lái)五到十年的發(fā)展前景巨大。

“一個(gè)城市的房?jī)r(jià)由人口和資金推動(dòng)，各個(gè)方面的數(shù)據(jù)都表明深圳這個(gè)城市，至少還有十年的快速發(fā)展期，未來(lái)一定會(huì)變?yōu)槌?jí)城市。”董方說(shuō)。

“聚焦深圳”對(duì)標(biāo)新鴻基

正是基于對(duì)深圳市場(chǎng)基本面的看好，深圳控股在新一年的規(guī)劃中，重申了“聚焦深圳”這一發(fā)展戰(zhàn)略，將版圖重點(diǎn)放在一、二線城市特別是深圳。

董方披露，目前深圳控股在深圳的潛在土地資源大概是300多萬(wàn)平方米，主要來(lái)源有三類，一類是公司獨(dú)立持有的車公廟的一些商鋪，約為60多萬(wàn)平方米；一類是母公司深業(yè)名下的100多萬(wàn)的土地；還有一類是公司與深圳的國(guó)企合作的30多萬(wàn)平方米的土地，包括跟深圳地鐵合作的塘朗城項(xiàng)目，跟深圳國(guó)際在前海的簽約項(xiàng)目等。

據(jù)深業(yè)集團(tuán)營(yíng)銷中心總經(jīng)理鐘革惠介紹，今年深業(yè)在深圳將有9個(gè)項(xiàng)目入市，可售物業(yè)以產(chǎn)業(yè)辦公為主，占比7成，住宅及公寓占比3成。這九個(gè)項(xiàng)目大部分位于關(guān)內(nèi)片區(qū)，具有地段核心、規(guī)劃超前、價(jià)格合理和服務(wù)甲級(jí)等特點(diǎn)。

與此同時(shí)，深圳控股正在逐漸退出三四線城市的市場(chǎng)。去年深圳控股將其持有的河源項(xiàng)目未開(kāi)發(fā)土地退還給當(dāng)?shù)卣?，總面積達(dá)62萬(wàn)平方米。目前在談退還的還有江蘇的姜堰地塊。深業(yè)集團(tuán)董事局主席呂華稱，今年將爭(zhēng)取三四線城市的庫(kù)存全部去化，但能否達(dá)成目標(biāo)則仍是未知數(shù)。

和大多數(shù)開(kāi)發(fā)商一樣，以房地產(chǎn)為主業(yè)的深業(yè)集團(tuán)也在積極轉(zhuǎn)型。除了做強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，公司將著力打造運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)，由“開(kāi)發(fā)-銷售”模式向“開(kāi)發(fā)-銷售-持有-運(yùn)營(yíng)”模式轉(zhuǎn)型。

董方對(duì)此形容是在借鑒新鴻基持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)之路，新鴻基依托香港一地，持有物業(yè)收益每年穩(wěn)定而龐大。而深業(yè)可以依托的便是深圳，深圳優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市前景，讓這座城市的持有物業(yè)有更多的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展空間。

至于銷售和持有物業(yè)的比例，董方表示現(xiàn)在并沒(méi)有固定的計(jì)劃，但集團(tuán)在完成銷售指標(biāo)、現(xiàn)金流指標(biāo)后希望能持有的盡量持有。隨著深圳城市核心位置的物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值繼續(xù)凸顯，未來(lái)深業(yè)還將借力資本市場(chǎng)，推動(dòng)物業(yè)資產(chǎn)證券化。

此外，深業(yè)還將依托資本金融機(jī)制進(jìn)行產(chǎn)業(yè)篩選和業(yè)務(wù)重塑，未來(lái)五年深業(yè)的發(fā)展路徑可以概括為“一平臺(tái)、兩中心、四公司”。“一平臺(tái)”即搭建資本金融平臺(tái)，“兩中心”即組建產(chǎn)品研發(fā)中心、營(yíng)銷中心，“四公司”即搭建智慧園區(qū)運(yùn)營(yíng)公司、住宅物業(yè)管理公司、商業(yè)管理公司、服務(wù)式公寓運(yùn)營(yíng)服務(wù)公司。

深業(yè)的愿景是，在“十三五”期間實(shí)現(xiàn)1-2個(gè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)和1-2家高科技企業(yè)的上市。

深業(yè)對(duì)未來(lái)的定位是，成為“城市空間價(jià)值塑造者”，2016年的工作計(jì)劃包括城市夢(mèng)工廠、青年房卡計(jì)劃和中國(guó)國(guó)際消費(fèi)電子展示交易中心。

“城市夢(mèng)工廠”是為深圳的創(chuàng)業(yè)者服務(wù)，由深業(yè)集團(tuán)、深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、騰訊、華為等七家機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)起，主要從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、園區(qū)運(yùn)營(yíng)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面為被孵化的企業(yè)和種子項(xiàng)目提供資源和服務(wù)。

青年房卡計(jì)劃則是針對(duì)深圳的高房?jī)r(jià)、供需失衡提出的供給側(cè)措施。深業(yè)將通過(guò)對(duì)自有存量物業(yè)進(jìn)行改造升級(jí)，與政府合作對(duì)部分存量物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，提供青年公寓、精品公寓、中高端服務(wù)式公寓三種產(chǎn)品線。

董方表示，爭(zhēng)取在今年年底推出3000套針對(duì)剛畢業(yè)大學(xué)生的青年公寓，三年左右在深圳推出兩萬(wàn)套。“我們?cè)谶@個(gè)里面不求利潤(rùn)。”董方透露，這是由深業(yè)或區(qū)政府等提供用房，租金低于市場(chǎng)價(jià)，帶有一定福利性質(zhì)的租賃公寓。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。