3月上海樓市成交量創(chuàng)十年新高 均價年內首次下跌

    受益于春節(jié)后的購買潮和不錯的推盤量，上海樓市3月成交創(chuàng)下了歷史近十年來的歷史新高。

《第一財經日報》記者綜合多家機構數據顯示，3月上海市商品住宅的供應量為86.4萬平方米，環(huán)比上升456.8%，同比上漲69.2%。成交量為221.4萬平方米，環(huán)比上升210.5%，同比上漲183.9%，該成交量為上海近十年來的歷史新高。同時，上海樓市的成交均價為為3.3萬元/平方米，環(huán)比下跌9.1%，這是2016年以來樓市均價首次出現下跌。

量升價跌

上海樓市的成交均價有所回落，這源于3月的中高端項目有所減少，同時外環(huán)外的剛需項目增加。

記者綜合上述機構數據顯示，上海3月開盤的27個樓盤中，位于外環(huán)外的樓盤占據24個，其中20個屬于剛需樓盤。從項目表現來看，3月成交量排名前十的項目中，均價低于3萬/平方米的項目達到七個。3月成交表現最好的為位于金山新城板塊的金瀚園，共成交221套，成交金額為3.89億元，均價12643元/平方米。上海住宅均價不斷走高的同時，金山以均價1.2萬/平方米的價格優(yōu)勢直接吸引在金山工作以及預算較低的剛需戶的需求。

雖然3月份的供應量環(huán)比大幅增加456.8%，但仍未能緩解上海樓市供小于求的現狀。“從供求比方面看，今年3月繼續(xù)延續(xù)樓市供不應求的態(tài)勢，已連續(xù)5個月供小于求，供求矛盾較2月稍有緩解，從2月的0.22:1上升到目前的0.39:1，但供求比仍在低位徘徊，供求矛盾突出，這也不難理解開發(fā)商為何總是出現日光盤的情況。”上海鏈家市場研究部總監(jiān)陸騎麟告訴記者。

事實上，大部分開發(fā)商的報價也比春節(jié)前貴了不少。《第一財經日報》記者采訪獲悉，綠地位于松江泗涇的項目春節(jié)前均價約2.8萬/平方米~2.9萬/平方米，2016年3月加推后均價超過3.2萬/平方米，而購房者準備買房卻發(fā)現無法網簽。該樓盤銷售對購房者表示，這個項目漲價幅度不少，網簽的價格遠遠高于申報價格，所以房管局不同意網簽。

上述案例比比皆是，很多開發(fā)商都因為市場好而不愿意出售自己的樓盤，搶房成為常態(tài)。

新政后遇冷

但是這樣的情況在3月25日發(fā)生了改變。上海宣布將嚴格執(zhí)行住房限購政策，提高非本市戶籍居民家庭購房交納個人所得稅或社保年限，自購房之日起計算的前三年內的本市累計繳納兩年以上，調整為自購房之日前連續(xù)繳納滿五年以上，同時限購審核將前置至交易備案環(huán)節(jié)。此外，上海還將執(zhí)行差別化住房信貸政策，二套房普通住宅首付比例提高到50%，二套房非普通住宅首付比例提高到70%，此前二套房的首付比例為40%。

正榮地產營銷總監(jiān)劉翔告訴《第一財經日報》記者：“3·25新政出臺后，我們大概減少了30%的上門量，很多客戶因為政策收緊而被擋在了門外。”

記者從上海龍湖內部獲取的一份研究報告顯示，上海325新政由于提高了社保繳費年限，預計開發(fā)商將損失80%非上海戶籍客戶，全口徑客戶損失20%。其中，二套房首付比例的提高，對于外環(huán)內的新房影響更大。綜合上述政策，預計有40%-50%的全口徑客戶交易受阻。

而上述綠地樓盤也是感受到了新政的壓力，在新政之前某夜間緊急加推樓盤，一位購房者正是在3月24日晚間完成的網簽。

上海3·25新政大大的提高了購房的門檻，也限制了部分的購買力。張華(化名)此前在北京工作，已經將工作辭掉準備和妻子一起來滬發(fā)展，買房就成為重要的一個環(huán)節(jié)。“我們剛把工作辭掉上海就發(fā)布新政，對于我們而言買房的日期無疑就要延后(由于社保要求繳納滿五年)，這樣一來我們就猶豫是否定居上海，畢竟再等五年買房真的太痛苦。”張華告訴記者。

上海中原地產市場分析師盧文曦告訴記者：“我們發(fā)現行政后對樓市影響相當明顯，雙休日來客量比之前減少一半。二手房并且掛牌量比平時周末減少約兩成。買家方面來看，由于限購標準提高，至少三成客戶受影響而不能購房。”

事實上，過去一年上海的剛需及中端改善類產品的成交量為總成交量的80%~90%，3·25新政無疑對于這些改善型客戶有了一定的抑制。戴德梁行的一份研究報告指出，過去一年中端改善(總價350萬~800萬)及高端入門(總價800萬~1500萬)成交量占總成交量比例分別提升5%及3%。

戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務主管伍惠敏告訴記者：“此次3·25新政旨在留下通過房屋置換后的資金加上自有資金的實力買家入場購房，擠干投機投資的水分;對于外地戶口的購房需求，購房社保年限的提高，意在過濾中短期、穩(wěn)定性相對較差的外地客群。預計上海的住宅成交量將會在近兩三個月內有所萎縮，但對住宅均價的遏制作用不會非常明顯。”

“上海市場還是處于供不應求的狀態(tài)，我們認為這個政策會大大降低交易量，但是樓市還是會保持平穩(wěn)健康發(fā)展，房價也不會出現懸崖式下跌。”劉翔告訴記者。

上海中原地產總經理劉天旸認為，此次調控的方式及時機和2005年類似，按照目前市場反應來判斷，未來6個月樓市將處于調整期。從節(jié)奏來看，先是客戶量減少，接下來成交隨之而降，銷售價格出現松動，部分需要現金流的發(fā)展商或小業(yè)主需要面對現實調整銷售價格預期。

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備注：數據僅供參考，不作為投資依據。