李一戈：樓市調(diào)控應(yīng)考慮市場合理需求

繼深圳、上海之后，北京也悄然祭出調(diào)控之手。

3月31日，北京市國土局掛牌出讓3宗土地，其中兩宗位于昌平區(qū)的住宅用地，掛牌文件均要求“本次掛牌出讓宗地除建設(shè)保障性住房外的剩余居住規(guī)模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上”。

曾經(jīng)消失了幾年的“90/70”政策，重新出現(xiàn)于北京土地市場，目的很明顯，意在抑制地產(chǎn)商抬升地價(jià)，從而遏制房價(jià)過快上漲。一周之前，上海出臺的調(diào)控通知里，也重拾了這項(xiàng)肇始于2006年5月國家九部委聯(lián)合通知的政策。

“90/70”，簡而言之，是要求新出讓的商品住宅用地項(xiàng)目，90平方米以下的戶型須占全部戶型的70%以上。該通知剛出臺時(shí)，就有業(yè)內(nèi)專家表達(dá)了疑惑：為什么規(guī)定90平方米而不是88或91平方米；為什么是占比70%而不是80%或60%？但無人作出解釋。

從供應(yīng)角度看，一套180平方米的房子如果分割成90平方米，就是兩套，可以解決兩戶家庭的住房問題。從數(shù)量看，增加了供應(yīng)。根據(jù)市場一般規(guī)律，房價(jià)上漲，是供應(yīng)不足，中小戶型增多，有助于緩和供求關(guān)系。想法不錯(cuò)。

從價(jià)格角度看，中小戶型占七成的項(xiàng)目，在北京這類城市很難做成豪宅，因?yàn)楹勒际谴髴粜停禺a(chǎn)商在競買土地時(shí)，如果每平方米樓面價(jià)抬到了5萬元，卻只能做成剛需產(chǎn)品，他們就不得不退縮。理論上，有助于抑制地價(jià)的非理性上漲。

我承認(rèn)，這項(xiàng)政策的出發(fā)點(diǎn)是良好的，邏輯上也是說得通的。但只有一點(diǎn)，市場需求。根據(jù)機(jī)構(gòu)對全國重點(diǎn)城市的監(jiān)測研究，進(jìn)入2015年后，90-120平方米中等戶型需求，已超過90平方米以下小戶型成交占比，成為市場需求主流。

當(dāng)然，你也可以說，這是因?yàn)槭袌錾先鄙僦行粜?，人們不得不去買中等戶型和大戶型的房子，從而導(dǎo)致中等戶型成交占比成為市場需求的主流。但如果這是事實(shí)，也是指新房。因?yàn)楦鶕?jù)多個(gè)機(jī)構(gòu)的研究，二手房市場，中小戶型仍是主體。也就是說，如果中小套型住房是市場需求主流，新房供應(yīng)不足，人們可以去二手房市場獲得滿足。

與中等戶型和大戶型相對應(yīng)，是改善性需求所占比例越來越大。這就是為什么自2014年以來，國家逐漸增加了對改善性住房需求的信貸支持力度。也就是央行、銀監(jiān)會2014年9月30日放寬二套房首付成數(shù)和房貸利率的原因。

自2016年1月1日起，還有一個(gè)因素，將推高改善性住房需求的占比，那就是全面二孩政策的實(shí)施。前不久我們報(bào)社與郵儲銀行舉辦了一項(xiàng)與二孩政策有關(guān)的活動，與會代表分享得到的一個(gè)信息是，多座位的MPV汽車與三居室，是與二胎政策有著強(qiáng)相關(guān)的車房需求。

三居室就是改善性需求的戶型代表，在絕大多數(shù)城市，都要超出90平方米，大城市一般是120平方米左右。并不是說，90平方米就一定不能設(shè)計(jì)成三居室，我國香港地區(qū)60平方米都可以設(shè)計(jì)成三居室。但前提是，你要改變內(nèi)地居民的居住習(xí)慣。這且不展開。

有朋友會說，誰不想買大房子，問題是你要能買得起。且不說，你規(guī)定90平方米以下的中小戶型占70%以上，人們就買得起房了；更重要的是，市場的需求必須尋找滿足。否則就很難理解，10平方米的學(xué)區(qū)房，何以能賣出460萬元的天價(jià)。

市場存在這樣那樣的合理需求，我們想要抑制、切割，也不是不可以，但過往的實(shí)踐告訴我們，它總是要千方百計(jì)迫使市場予以供應(yīng)。這就是2006-2009年執(zhí)行“90/70”政策時(shí)，“一房兩本”、偷面積等現(xiàn)象盛行的原因。

如今，一線城市限購，買房有指標(biāo)限制，“一房兩本”很難通行。當(dāng)90平方米占據(jù)供應(yīng)的主導(dǎo)，90平方米以上住房的需求量又很大，怎么辦？這批需求要涌入只占30%供應(yīng)量的那個(gè)市場。此時(shí)會發(fā)生什么現(xiàn)象？更加的供不應(yīng)求。房價(jià)只有加速上漲。如你所見，這屬于政策推動下的上漲。其結(jié)果，又走向了調(diào)控初衷的另一面。

除了恢復(fù)執(zhí)行“90/70”政策，據(jù)說北京還有可能大幅上調(diào)二手房過戶指導(dǎo)價(jià)。在稅收環(huán)節(jié)提高投資成本，理論上也有助于抑制部分購房需求。然而，當(dāng)房價(jià)處于上升通道時(shí)，交易稅費(fèi)的增加，永遠(yuǎn)只會轉(zhuǎn)嫁給買方。其結(jié)果，仍然是變相推漲了房價(jià)。此亦為調(diào)控的負(fù)效應(yīng)。

不過，我贊成上海深圳提高二套房首付成數(shù)的做法，因?yàn)閺男刨J入手調(diào)控是最有效率的選擇。但我個(gè)人覺得，其效果可能仍然有限。主要原因是，我們面臨的信貸環(huán)境是偏寬松的?，F(xiàn)階段的資金對房地產(chǎn)市場的偏好曲線未發(fā)生根本改變。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。