房地產(chǎn)營(yíng)改增：是否減稅關(guān)鍵看進(jìn)項(xiàng)稅抵扣

5月1日起，營(yíng)改增試點(diǎn)全面推開(kāi)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點(diǎn)范圍，執(zhí)行了20多年的營(yíng)業(yè)稅將正式退出歷史舞臺(tái)。

按照新的增值稅稅率，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率。盡管有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)的營(yíng)改增實(shí)施細(xì)則尚未出臺(tái)，但基于“只減不增”的原則，這項(xiàng)被稅務(wù)系統(tǒng)視作“攻堅(jiān)戰(zhàn)”的稅務(wù)改革落實(shí)，對(duì)所涉行業(yè)企業(yè)的賦稅結(jié)構(gòu)將帶來(lái)全新的變化。

利好低利潤(rùn)房企

房地產(chǎn)行業(yè)增值稅稅率基本確定為11%，而此前房地產(chǎn)行業(yè)和建筑行業(yè)采用5%的營(yíng)業(yè)稅稅率。從理論上看，如果相關(guān)企業(yè)無(wú)法獲得足夠多的進(jìn)項(xiàng)抵扣，其實(shí)際繳納稅率有上升的可能。

廣東省某市國(guó)稅局相關(guān)人士表示，房地產(chǎn)及建筑業(yè)營(yíng)改增的稅率確定為11%，原來(lái)營(yíng)業(yè)稅是5%，假如拿不到進(jìn)項(xiàng)抵扣，意味著要交足11個(gè)點(diǎn)，那么稅負(fù)自然大幅上升。但從房地產(chǎn)所涉及上游所有行業(yè)企業(yè)都充分使用增值稅發(fā)票的邏輯上來(lái)說(shuō)，營(yíng)改增總體上應(yīng)該是減稅的。

截至目前，有關(guān)營(yíng)改增的實(shí)施細(xì)則并未完全落地，而且國(guó)家承諾所有稅負(fù)只減不增，這使得房地產(chǎn)營(yíng)改增具體政策如何設(shè)計(jì)受到多方關(guān)注。

例如德勤華東區(qū)間接稅主管合伙人高立群不久前在一場(chǎng)媒體會(huì)上提及：“影響房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)增減有幾個(gè)重要方面。比如，房地產(chǎn)企業(yè)融資的時(shí)候進(jìn)項(xiàng)稅能否抵扣？房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本能否抵扣？對(duì)于存量房地產(chǎn)，過(guò)渡期政策如何處理？”

在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部，財(cái)務(wù)以及稅務(wù)口的人士對(duì)5月1日將要推開(kāi)的營(yíng)改增保持高度關(guān)注。

萬(wàn)科在其剛剛發(fā)布的年報(bào)中表示，營(yíng)改增之后集團(tuán)的主要業(yè)務(wù)使用的稅種將發(fā)生變化。但鑒于細(xì)則并未落實(shí)，萬(wàn)科未在年報(bào)中就稅種改變后可能對(duì)盈利的影響作預(yù)測(cè)性分析。

一位就職于廣州某上市房企的人士透露，公司專(zhuān)門(mén)針對(duì)營(yíng)改增進(jìn)行過(guò)全員培訓(xùn)，旨在讓全體員工了解這一項(xiàng)新的稅務(wù)改革以及可能對(duì)公司各個(gè)業(yè)務(wù)口帶來(lái)的影響。

總部位于福建的一家房地產(chǎn)上市公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，營(yíng)改增有利于規(guī)范和提高房地產(chǎn)和建安企業(yè)的財(cái)稅管理水平，完善房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的抵扣鏈條，有利于房地產(chǎn)企業(yè)建造精裝房的積極性，增加建安成本的抵扣。

這位福建房企的負(fù)責(zé)人表示，稅種和稅率的改變，對(duì)不同企業(yè)甚至不同項(xiàng)目所帶來(lái)的影響，都是不同的。總體而言，高毛利項(xiàng)目會(huì)增加稅負(fù)，低毛利項(xiàng)目很可能會(huì)降低稅負(fù)；未來(lái)開(kāi)發(fā)商對(duì)于項(xiàng)目工程總包方、分包方、材料供應(yīng)商資格要求會(huì)更高。另外，土地和利息能否抵扣是房地產(chǎn)稅負(fù)增減與否的關(guān)鍵，建議有關(guān)部門(mén)在出臺(tái)具體執(zhí)行措施時(shí)，能考慮這部分支出中進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣。

建筑業(yè)營(yíng)改增將推高工程造價(jià)

建筑業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)最主要的上游供應(yīng)商，一旦建筑業(yè)全面推廣營(yíng)改增，勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的工程造價(jià)帶來(lái)直接影響。

目前，對(duì)建筑業(yè)利潤(rùn)影響較大的稅種為營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅，稅率分別為總營(yíng)業(yè)額的3%和2%，加上城建和教育附加等，建筑業(yè)的實(shí)際稅率為5.39%左右。推行營(yíng)改增之后的稅率為11%。

考慮到建筑業(yè)業(yè)務(wù)構(gòu)成的特殊性，其想要獲得足夠的抵扣，也將在一定程度上推高房地產(chǎn)建筑成本。

一是原材料方面，大宗材料如鋼材、水泥、混凝土的供貨商比較容易提供增值稅票，但磚瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由個(gè)體戶(hù)、雜貨店、小規(guī)模納稅人供應(yīng)，這些小型地方材料供應(yīng)商能否提供增值稅票，以及提供的票據(jù)如果不是增值稅票，將影響建筑商能否抵扣。

二是人工費(fèi)用，大概占據(jù)工程總造價(jià)的20%~30%，未來(lái)還有繼續(xù)走高的趨勢(shì)。目前，建筑行業(yè)離規(guī)范管理的目標(biāo)還有距離，大量工程隊(duì)依然采取掛靠有資質(zhì)的建筑公司的經(jīng)營(yíng)模式，建筑公司只負(fù)責(zé)招投標(biāo)工作以及收取固定管理費(fèi)，并不對(duì)旗下掛靠的工程隊(duì)的工人進(jìn)行有效監(jiān)管。如果要對(duì)旗下所有農(nóng)民工規(guī)范管理統(tǒng)一納稅，建筑企業(yè)所承擔(dān)的稅率也將上漲。

四川一家一級(jí)資質(zhì)建筑公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“羊毛出在羊身上，一旦建筑業(yè)的稅收開(kāi)始核定征收，建筑企業(yè)必定會(huì)將增加的稅點(diǎn)打到甲方（開(kāi)發(fā)商）身上。”

目前建筑行業(yè)在項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)一般會(huì)將應(yīng)繳稅率作為成本寫(xiě)入承包合同，由工程發(fā)包方承擔(dān)。

舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，以前建筑商從供應(yīng)商處購(gòu)買(mǎi)一張10元的凳子，如果需要對(duì)方提供發(fā)票就是13元。同理，目前建筑工人中大工的工資一般在240~300元/天/人，如果要繳納個(gè)人所得稅，人工成本也將水漲船高。作為建筑商，勢(shì)必將新增成本轉(zhuǎn)移到甲方，間接增加工程建筑成本。

“如果解決了建筑安裝上面的問(wèn)題，能夠拿到足夠的進(jìn)項(xiàng)，那么稅負(fù)有可能會(huì)低于五個(gè)點(diǎn)，也就是相應(yīng)減負(fù)了。”上述稅務(wù)部門(mén)相關(guān)人士稱(chēng)，相反，假如拿不到足夠多的抵扣進(jìn)項(xiàng)，則意味著建筑業(yè)未來(lái)承擔(dān)的稅率會(huì)在6%~11%，高于現(xiàn)有稅率。

促進(jìn)流動(dòng)降低庫(kù)存

雖然細(xì)則尚未出臺(tái)，但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，最直接的利好在于促進(jìn)流動(dòng)降低庫(kù)存。

對(duì)于營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，高立群認(rèn)為會(huì)利好商業(yè)地產(chǎn)。他的判斷是基于新增不動(dòng)產(chǎn)投資被納入抵扣，這將鼓勵(lì)企業(yè)投資、購(gòu)入并持有商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)從事商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也便于它把稅負(fù)傳遞給下家，因此房地產(chǎn)營(yíng)改增利好商業(yè)地產(chǎn)。

上述稅務(wù)部門(mén)的人士也提及，房地產(chǎn)建筑安裝可以開(kāi)增值稅發(fā)票，將增加企業(yè)行業(yè)購(gòu)置物業(yè)修建廠房的積極性，因?yàn)榭梢匀〉眠M(jìn)項(xiàng)發(fā)票進(jìn)行抵扣。

值得提及的是，在二手房交易環(huán)節(jié)，營(yíng)改增的改革會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)一些變化。營(yíng)改增以后，買(mǎi)賣(mài)二手房無(wú)需再考慮是否滿(mǎn)兩年，因?yàn)槎际前凑赵鲋挡糠謥?lái)繳納，這會(huì)在一定程度上增加商品房的流通性。

廣東佛山一位從事二手房交易的人士稱(chēng)，主要是可以刺激手中物業(yè)增值幅度較高的業(yè)主盡早出貨，因?yàn)榘凑赵鲋刀愓魇蘸?，升值較多的物業(yè)應(yīng)交稅款可能會(huì)比現(xiàn)在大幅提升。

不過(guò)，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士依然不認(rèn)為營(yíng)改增會(huì)對(duì)一二手樓市價(jià)格造成顯著沖擊。

克而瑞執(zhí)行總裁丁祖昱表示，稅改后按照11%的稅率計(jì)算，直接抵扣不足可能會(huì)使得房地產(chǎn)應(yīng)繳稅率比原來(lái)略高，但由于總理承諾了只低不高，如果未來(lái)應(yīng)稅比率更高，那么是否有其他的虛擬抵扣來(lái)使得實(shí)際征收比照現(xiàn)有稅率，所以實(shí)際的影響不會(huì)太顯著。

至于稅改對(duì)房?jī)r(jià)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，丁祖昱表示，不是成本決定房?jī)r(jià)，而是市場(chǎng)決定房?jī)r(jià)。“今年以來(lái)部分三四線(xiàn)城市供大于求的狀況明顯，壓力巨大。在這樣的情況下，很多項(xiàng)目都是貼著成本在賣(mài)，有的甚至是虧本甩賣(mài)。所以如果現(xiàn)在稅負(fù)成本能夠大大降低的話(huà)，房?jī)r(jià)的下行空間也會(huì)更大。但我們只能說(shuō)，稅負(fù)成本的明顯下降會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有一定影響，是充分條件，而不是必要條件。”