房?jī)r(jià)倒掛助長(zhǎng)觀望情緒 濟(jì)南部分二手房?jī)r(jià)高于新房

受二手房稅收新政等利好影響，濟(jì)南二手房市場(chǎng)再度升溫。此舉讓不少賣(mài)家直接提高價(jià)格，最高者甚至一套房提價(jià)20萬(wàn)元。

近日，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，部分同區(qū)域的一些新房?jī)r(jià)格反而比二手房?jī)r(jià)格低，新房與二手房出現(xiàn)價(jià)格“倒掛”。

“現(xiàn)在市場(chǎng)上不少二手房的價(jià)格虛高，甚至可以說(shuō)是有價(jià)無(wú)市。雖然問(wèn)的人不少，但真正購(gòu)買(mǎi)虛高價(jià)格二手房的基本沒(méi)有，有些房子調(diào)高價(jià)格后，一個(gè)月只有幾個(gè)人問(wèn)詢(xún)。”18日，濟(jì)南市燕翔路上一家二手房中介公司的負(fù)責(zé)人邢剛在接受導(dǎo)報(bào)記者采訪時(shí)表示，“新房與二手房出現(xiàn)價(jià)格倒掛，也從一個(gè)側(cè)面?zhèn)鬟f出房?jī)r(jià)可能下行的信號(hào)。”

借機(jī)漲價(jià)

邢剛告訴導(dǎo)報(bào)記者，前幾天他剛經(jīng)手賣(mài)了一套房子，這套面積110平方米的房子最早報(bào)價(jià)148萬(wàn)元，還贈(zèng)送一個(gè)8平方米的地下室。而隨著房產(chǎn)交易中的營(yíng)業(yè)稅、契稅雙雙下降的政策推出，房主立馬調(diào)價(jià)到155萬(wàn)元，而且還不贈(zèng)送地下室。導(dǎo)報(bào)記者測(cè)算了一下，如果按148萬(wàn)元計(jì)算，折合每平方米1.35萬(wàn)元；如果按照155萬(wàn)元計(jì)算，折合每平方米1.41萬(wàn)元左右，也就是說(shuō)賣(mài)家每平方米漲價(jià)500元，如果再考慮原本贈(zèng)送的地下室，那么漲幅會(huì)更高。

邢剛告訴導(dǎo)報(bào)記者，房產(chǎn)稅收新政對(duì)144平米以上的大戶(hù)型影響最為明顯。新政實(shí)施后，很多大戶(hù)型房源能省八九萬(wàn)的稅款，再加上二孩政策出臺(tái)后對(duì)大戶(hù)型需求量上升，導(dǎo)致房主紛紛上調(diào)了掛牌價(jià)，其中大部分都是漲價(jià)5萬(wàn)元左右。“不過(guò)，有的房主漲價(jià)10萬(wàn)元甚至20萬(wàn)元，我們建議少漲一點(diǎn)，房主卻表示不著急，可以?huà)熘u(mài)。”

“現(xiàn)在確實(shí)有些小區(qū)的一、二手房?jī)r(jià)格倒掛很?chē)?yán)重。”邢剛指著自己電腦網(wǎng)頁(yè)上一套領(lǐng)秀城的房子說(shuō)，這套房子的價(jià)格每平方米1.25萬(wàn)元左右，房主的最低要求是每平方米1.2萬(wàn)元，但實(shí)際上該小區(qū)新開(kāi)樓盤(pán)每平方米均價(jià)在1萬(wàn)元左右，明顯比二手房?jī)r(jià)格低。“現(xiàn)在領(lǐng)秀城很多二手房的價(jià)格都在每平方米1.2萬(wàn)元左右。”

濟(jì)南洪樓廣場(chǎng)附近一家房產(chǎn)中介的工作人員李文海則認(rèn)為，現(xiàn)在一、二手房?jī)r(jià)格倒掛比較正常。“現(xiàn)在新房頻頻降價(jià)促銷(xiāo)，二手房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺。”

李文海告訴導(dǎo)報(bào)記者，有些區(qū)域的二手房比較新，和附近新推出的期房相比，部分房齡不滿(mǎn)3年的二手房立即就能入住。“此前我經(jīng)手賣(mài)出的一套二手房最終成交價(jià)格為1.1萬(wàn)元/平方米，該小區(qū)三期期房均價(jià)為1.05萬(wàn)元/平方米，出現(xiàn)了同區(qū)域二手房?jī)r(jià)格高于新房?jī)r(jià)格的情況。”李文海說(shuō)。

根據(jù)濟(jì)南市房產(chǎn)管理部門(mén)提供的數(shù)據(jù)，二月份濟(jì)南市二手房（住宅）掛牌均價(jià)為11001元/平方米，而百城房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)顯示，2月濟(jì)南新房?jī)r(jià)格為8530元/平方米。

棄舊買(mǎi)新

導(dǎo)報(bào)記者在采訪中了解到，有的是房主毀約不賣(mài)，但也有買(mǎi)房人覺(jué)得提價(jià)“可恨”，便改變主意，打算棄舊買(mǎi)新。

濟(jì)南市民英麗娜就是其中一員。她告訴導(dǎo)報(bào)記者，年前看中了一套二手房，面積110平方米，帶車(chē)位和地下室，打包價(jià)144萬(wàn)元?？删驮跍?zhǔn)備簽合同時(shí)，賣(mài)家提價(jià)到了150萬(wàn)元。“這個(gè)價(jià)位就有點(diǎn)貴了，直接放棄了。”

和英麗娜情況差不多的是濟(jì)南市民王曉明。

“我原打算買(mǎi)套合適的二手房，一方面價(jià)格低一些，另一方面社區(qū)配套設(shè)施比較完善，但我現(xiàn)在改主意了，要買(mǎi)新房。”王曉明告訴導(dǎo)報(bào)記者，他之所以改變主意，是因?yàn)樵谧咴L多個(gè)房產(chǎn)中介后發(fā)現(xiàn)，二手房?jī)r(jià)格竟然比新房還要高，有的甚至每平方米能高出2000元左右。

邢剛指著樓市地圖上的一個(gè)新樓盤(pán)告訴導(dǎo)報(bào)記者，這個(gè)新盤(pán)的價(jià)格為1.3萬(wàn)元/平方米左右，有些建筑企業(yè)提供的抵賬房?jī)r(jià)格甚至更低。但是，周邊一些成熟小區(qū)的二手房每平方米的售價(jià)都在1.4萬(wàn)元到1.5萬(wàn)元之間，而且可選擇的戶(hù)型較少。此外，二手房買(mǎi)賣(mài)中需要繳納不菲的稅費(fèi)和中介費(fèi)。這些因素也讓許多原本想購(gòu)買(mǎi)二手房的市民有了購(gòu)買(mǎi)新房的意向。

“房?jī)r(jià)漲得太兇，超出了不少人的承受力，買(mǎi)房人逐漸停下來(lái)冷靜思考。”李文海表示，買(mǎi)方的心態(tài)從追漲向觀望轉(zhuǎn)變，應(yīng)該說(shuō)這才是理性的態(tài)度。

環(huán)境將變

出現(xiàn)房?jī)r(jià)倒掛的現(xiàn)象，選擇觀望的買(mǎi)房人日益增多，直接影響了市場(chǎng)的正常交易。在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，二手房市場(chǎng)的種種怪象，預(yù)示著“拐點(diǎn)”可能就要來(lái)了。

“這種情況的出現(xiàn)，意味著市場(chǎng)環(huán)境再次改變。”山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、導(dǎo)報(bào)特約評(píng)論員李鐵崗在接受導(dǎo)報(bào)記者采訪時(shí)表示，“這也說(shuō)明人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期發(fā)生了改變。”

在他看來(lái)，在新房降價(jià)的帶動(dòng)下，二手房?jī)r(jià)格或?qū)⒂瓉?lái)更大下跌。隨著開(kāi)發(fā)商資金緊張程度及對(duì)銷(xiāo)售回款的預(yù)期更高，通過(guò)降價(jià)回籠資金將成為越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商的選擇，而新房?jī)r(jià)格的下跌將對(duì)周邊二手房?jī)r(jià)格形成引領(lǐng)和標(biāo)桿作用。與新房市場(chǎng)的企業(yè)行為占主體相比，一旦二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，將迅速呈現(xiàn)燎原之勢(shì)。

上海同策咨詢(xún)研究院總監(jiān)張宏偉接受導(dǎo)報(bào)記者采訪時(shí)表示，限購(gòu)、限貸政策一旦取消，房產(chǎn)稅征收對(duì)象的范圍有可能擴(kuò)大，這時(shí)，房產(chǎn)稅對(duì)于控制投資性、投機(jī)性需求將起到一定的調(diào)節(jié)作用。“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的稅費(fèi)經(jīng)濟(jì)手段會(huì)更加突出，以稅費(fèi)手段改變市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持去投資化，使市場(chǎng)回歸自住屬性。”

邢剛則認(rèn)為，往年市場(chǎng)處于高位時(shí)，也都出現(xiàn)過(guò)房主毀約加價(jià)、現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)拍賣(mài)等怪象，隨后樓市便迎來(lái)新一輪調(diào)整。而這一輪樓市熱潮已經(jīng)持續(xù)一年多時(shí)間，一旦樓市迎來(lái)調(diào)整，盲目漲價(jià)的后果恐怕只有賣(mài)方自己“品嘗”了。