個人二手房交易營改增在即 房屋增值越大繳稅越多

3月13日，國稅總局局長王軍表示，國稅總局將會同財政部，盡快公布“營改增”實施方案，最快有望于全國兩會后就提交審定。值得注意的是，此次“營改增”首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個人二手房交易。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者采訪時表示，二手房交易環(huán)節(jié)實施“營改增”，并非一定會增加購房者的交易成本。

財政部2月17日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》顯示，除北上廣深城市外，所有住房（包括普通和非普通住房）只要滿2年（含2年），對外銷售均免征營業(yè)稅。而北上廣深仍然適用去年老政策，滿2年（含2年）非普通住房，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；滿2年（含2年）普通住房，才免征營業(yè)稅。

張大偉表示，在二手房交易未實施“營改增”之前，二手房交易環(huán)節(jié)中的營業(yè)稅只有部分房源繳納。目前2年內(nèi)營業(yè)稅的稅基是銷售價格，未來如果將增值稅變成增值部分，那么稅基將變小。也就是說，即使日后改變，那么最后的稅基加稅率所造成的影響也比較有限。

另外，據(jù)易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進測算，如果按照目前營業(yè)稅征收的5.5%稅率來計算，那么，轉(zhuǎn)讓100萬元住宅且不考慮免征等因素，共需交納5.5萬元營業(yè)稅。如果二手房交易日后實施“營改增”，那么計算增值稅則需考慮銷項稅額以及進項稅額。

假設(shè)購房者購買了一套50萬元的住房，且目前價格上升至100萬元，則這個時候的進項稅額為50/（1+11%）*11%約為5萬元；而銷項稅額為100/（1+11%）*11%約為10萬元，也就是說增值稅稅額約為5萬元。

如果購房者購買了一套90萬元的住房，且目前價格上升至100萬元，則這個時候的進項稅額為90/（1+11%）*11%約為9萬元；而銷項稅額為100/（1+11%）*11%約為10萬元，這個時候的增值稅稅額則約為1萬元。

“從上述對比中基本能夠看出，房屋增值越大則需繳納越多的增值稅稅額；反之，房屋增值越小，繳納的增值稅稅額也就越少。”嚴(yán)躍進向《證券日報》記者表示，從稅收角度來看，“營改增”能有效地調(diào)節(jié)二手房持有者的相關(guān)經(jīng)濟利益。但是，稅率是否為11%或是否會有新的計算方法，還要看未來具體政策的表述。