機構提示樓市風險：一線房產(chǎn)總值可買半個美國

當下，市場最火的就是樓市了，如何看待當前樓市？海通宏觀的研究員姜超、顧瀟嘯、梁中華等今日撰文，通過美國、日本的前車之鑒，提示目前的中國樓市恐怕是“非理性繁榮”。根據(jù)研究機構的估算，目前，中國一線城市房屋總價值可買下半個美國。

研究報告稱，自去年股災以來，中國一線城市房價就開始飆漲，漲價背后有理性因素也有非理性因素?？傮w來說，中國的房地產(chǎn)市場是處于下行周期中。但去年6月份股災以來，房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)分化。一線城市房價急劇飆升，背后有一定理性因素驅動，包括人口結構變化和人口內(nèi)部流動，中國的教育、醫(yī)療等資源相對集中，導致人口更會向一線城市流入，推升房價。但一線地產(chǎn)輝煌的背后也有貨幣超發(fā)和風險偏好的非理性因素。經(jīng)過這一輪上漲，根據(jù)海通宏觀的估算，目前，中國一線城市房屋總價值可買下半個美國。

目前，一線城市價格飆漲，深圳漲幅超越紐約“輝煌”時期。近一年，一線城市房價的漲幅，廣州-2.1%，北京8.3%，上海14.8%，深圳45%，而紐約房價在次貸危機爆發(fā)前的最大一年漲幅僅15.4%，東京在上世紀90年代房價暴跌前的最大一年漲幅為86%，上海與紐約接近，深圳則超過紐約漲幅，“追趕”東京。但隨著人口紅利的消失和經(jīng)濟周期的不可逆轉，紐約房價和東京房價先后大幅下滑。

而目前中國人口紅利正在慢慢消失，老齡化程度加劇。另外，近幾年一線城市“性價比”在降低，人口增速已大幅放緩，支撐一線城市房價上漲的力量在減弱。根據(jù)最新統(tǒng)計，上海市2015年外來常住人口同比是在下降的，這是十五年來的首次。

與此同時，中國一線城市的租售比也持續(xù)在高位，比如深圳的售租比這幾年從29倍的水平提升到56倍，也就是說在深圳買一棟房子，要居住或者出租接近60年才能回本。從國際經(jīng)驗看，一線城市售租比大幅攀升說明居民購房存在非理性因素，風險在積聚。而根據(jù)2015年騰訊網(wǎng)、騰訊房產(chǎn)研究院與中國房地產(chǎn)報、《騰訊智慧》聯(lián)合調查的數(shù)據(jù)，一線城市住房空置率22%。這說明對房價上漲的預期會吸引沒有或者暫時沒有住房需求的居民也加入購房“大軍”，推升房價在短時間內(nèi)上漲。

海通宏觀提示：如果一個國家的房價永遠暴漲，理論上最終可以把全世界買下來，但這顯然是荒謬的?？蓪τ谀壳爸袊鴺鞘械淖邉輰⑷绾危克麄円惨?ldquo;拭目以待”的態(tài)度來靜觀其變。