風(fēng)暴欲來(lái)！半個(gè)世紀(jì)來(lái)美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)處境從未如此艱難

在過(guò)去幾十年，美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)也曾經(jīng)歷過(guò)低谷，但這一次可能真的“不一樣”……

房東們正同時(shí)面臨著周期性的市場(chǎng)低迷，以及人們工作、生活和購(gòu)物方式的長(zhǎng)期變化。利率的突然飆升導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)值下降，而遠(yuǎn)程工作和電子商務(wù)的興起，正在削弱對(duì)辦公和零售空間的需求。

投資者和經(jīng)濟(jì)學(xué)家紛紛表示，自上世紀(jì)70年代以來(lái)，這兩股力量還從未以類似當(dāng)前這樣的規(guī)模出現(xiàn)過(guò)——當(dāng)時(shí)油價(jià)飆升和股市暴跌導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)衰退，新興技術(shù)的發(fā)展則使大量工作崗位遷出了大城市。而這一次，過(guò)去數(shù)年的新冠疫情大流行，則在很大程度上加速了商業(yè)地產(chǎn)的動(dòng)蕩。

牽一發(fā)動(dòng)全身

根據(jù)美國(guó)最大的商業(yè)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)服務(wù)商CoStar Group Inc.的統(tǒng)計(jì)，美國(guó)寫字樓空置率在今年第一季度創(chuàng)下了紀(jì)錄新高——破天荒地達(dá)到了12.9%，超過(guò)了2008年金融危機(jī)期間的空置率峰值。

雖然目前還不清楚商業(yè)地產(chǎn)的低迷會(huì)有多嚴(yán)重。一些分析人士認(rèn)為，與上世紀(jì)90年代初和2008年金融危機(jī)之后的前兩次衰退相比，這次危機(jī)的嚴(yán)重程度可能會(huì)有所減輕，特別是如果美國(guó)經(jīng)濟(jì)避免了深度衰退，利率開始迅速下降的話。

但是，辦公室和某些零售業(yè)主面臨的更深層次的問(wèn)題，意味著建筑價(jià)值不太可能再像前幾次經(jīng)濟(jì)崩潰后那樣反彈到新高。這反過(guò)來(lái)又將預(yù)示著，商業(yè)房地產(chǎn)對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢，獻(xiàn)將不會(huì)像之前衰退后的反彈那樣大。

地產(chǎn)價(jià)值的低迷可能會(huì)傷及那些依賴房地產(chǎn)稅收收入的城市，并拖累銀行資產(chǎn)負(fù)債表，導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)中的貸款減少。

對(duì)于銀行、養(yǎng)老基金和資產(chǎn)管理公司來(lái)說(shuō)，這也是一個(gè)壞消息，因?yàn)樗鼈兪巧虡I(yè)地產(chǎn)的最大貸款人和所有者，這意味著它們可能在未來(lái)幾年面臨巨額虧損。

KBW Research的數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)抵押貸款約占美國(guó)銀行貸款持有量中值的38%。Preqin的數(shù)據(jù)顯示，北美公共養(yǎng)老基金平均持有約9%的房地產(chǎn)資產(chǎn)。

總部位于紐約的資產(chǎn)管理公司和房地產(chǎn)投資公司Arena Investors首席執(zhí)行官Dan Zwirn表示，"你實(shí)際上將看到有數(shù)萬(wàn)億美元的投資突然間被大量減值。

這回真的不一樣？

在以往的經(jīng)濟(jì)衰退期，一旦經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)反彈跡象，接下來(lái)的趨勢(shì)通常是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主有利的。越來(lái)越多的白領(lǐng)工人擁入城市，填滿辦公大樓，并確保商店和餐館有可靠的客戶流。同時(shí)，復(fù)雜的審批流程和區(qū)域限制，使開發(fā)商更難建設(shè)，保護(hù)著業(yè)主免受競(jìng)爭(zhēng)。

這幫助建筑價(jià)值實(shí)現(xiàn)了大幅反彈，并在危機(jī)結(jié)束后達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的高點(diǎn)。而由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴跌通常與經(jīng)濟(jì)衰退同時(shí)發(fā)生，美聯(lián)儲(chǔ)降息以降低借貸成本又為兩者同時(shí)注入了活力。根據(jù)MSCI Real Assets的數(shù)據(jù)，從1993年底到2022年中，美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格上漲了近四倍，輕松超過(guò)了通脹。

但這一次，房地產(chǎn)投資公司Fundrise的首席執(zhí)行官Ben Miller表示，新技術(shù)和人們生活和工作方式的變化正在威脅著許多房東。多年來(lái)，零售商一直在努力應(yīng)對(duì)電子商務(wù)的崛起，電子商務(wù)壓低了店面的價(jià)值，并對(duì)全美各地的購(gòu)物中心構(gòu)成著威脅。

瑞銀集團(tuán)表示，今年全美范圍內(nèi)商店關(guān)閉的數(shù)量明顯增加，該集團(tuán)本月估計(jì)，美國(guó)約有5萬(wàn)家零售商店將在未來(lái)五年內(nèi)關(guān)閉。

最具代表性的案例無(wú)疑就發(fā)生在上周末——Bed Bath & Beyond Inc.在經(jīng)歷了多年的虧損和失敗的轉(zhuǎn)型計(jì)劃之后，已經(jīng)于上周日申請(qǐng)了破產(chǎn)保護(hù)，成為最新一家陷入困境的大型連鎖零售企業(yè)。該公司表示，其預(yù)計(jì)最終將關(guān)閉其所有360家Bed Bath & Beyond和120家Buybuy Baby門店。

寫字樓業(yè)主也正處于解決過(guò)剩問(wèn)題的初期階段，可能會(huì)面臨持續(xù)多年的租戶需求下降。電子郵件、Zoom和Dropbox等技術(shù)使遠(yuǎn)程工作成為可能，而遠(yuǎn)程工作越來(lái)越受歡迎，也意味著辦公室將比疫情前空得多。CoStar的數(shù)據(jù)顯示，目前平均每位辦公室職員的占用空間比2015年低12%，這表明企業(yè)租戶在續(xù)簽辦公室租約時(shí)可能希望減少空間。

Zwirn說(shuō)，“人們?cè)J(rèn)為這些辦公樓的需求是永恒的，因?yàn)榭偰茏獬鋈?。但他們根本沒有意識(shí)到工作方式和習(xí)慣的改變。”

重溫半個(gè)世紀(jì)前經(jīng)歷？

當(dāng)然，并非所有的商業(yè)地產(chǎn)看起來(lái)都岌岌可危。數(shù)據(jù)中心和倉(cāng)庫(kù)正從電子商務(wù)和遠(yuǎn)程工作中受益。即使對(duì)于陷入困境的寫字樓市場(chǎng)，也有一些暫時(shí)令人欣慰的跡象：與2008年相比，房東持有的債務(wù)占房地產(chǎn)價(jià)值的份額普遍出現(xiàn)了減少。

不過(guò)，大多數(shù)分析師預(yù)計(jì)，隨著更多租約到期和公司削減空間，空置率將繼續(xù)上升。房地產(chǎn)分析公司Green Street估計(jì)，自2022年初以來(lái)，美國(guó)辦公樓價(jià)格下跌了25%。購(gòu)物中心的價(jià)格自2022年初以來(lái)下跌了19%，自2016年以來(lái)的跌幅更是達(dá)到了44%。

MSCI Real Assets首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Jim Costello表示，上一次美國(guó)大城市的房產(chǎn)業(yè)主，在長(zhǎng)期生活工作模式轉(zhuǎn)變的同時(shí)遭遇市場(chǎng)低迷，面臨這種不利情形還是在上世紀(jì)60年代和70年代。

他表示，上世紀(jì)六七年代時(shí)，高速公路、傳真機(jī)和廉價(jià)長(zhǎng)途電話的普及，讓工廠和辦公室紛紛從大城市搬到了更便宜的地方。越來(lái)越多的家庭離開城市中心遷往郊區(qū)。通貨膨脹和不斷上升的失業(yè)率也加劇了房東們的損失。許多城市公寓、辦公室和零售空間的所有者，只能眼睜睜地看著自己的財(cái)富被蒸發(fā)。在紐約的布朗克斯，一些房東甚至故意放火焚燒自己的房產(chǎn)，以騙取保險(xiǎn)金。

而這一次，寫字樓的高空置率和不斷上升的利率，也一同打擊了寫字樓的業(yè)主。以位于佛羅里達(dá)州杰克遜維爾的Meridian項(xiàng)目為例，這是一座龐大的辦公樓群。根據(jù)Trepp Inc.的數(shù)據(jù)，該物業(yè)的唯一租戶德意志銀行已于2022年底搬走。

本月早些時(shí)候，全球最大的上市房地產(chǎn)公司之一Brookfield的基金拖欠了主要位于華盛頓的十二棟辦公大樓的合計(jì)1.614億美元抵押貸款，這已是其年內(nèi)被曝出的第二起違約市場(chǎng)，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)搖搖欲墜的景象，顯然已令所有人都惴惴不安。

商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺(tái)CRED iQ的報(bào)告顯示，2023年3月，美國(guó)商業(yè)抵押貸款支持證券(CMBS)的拖欠率已達(dá)到3.77%，較2月上升了19個(gè)基點(diǎn)。對(duì)于美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)壓力是否會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性金融危機(jī)的憂慮，也已如“幽靈般”在華爾街揮之不去……

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。