經(jīng)調(diào)查采訪發(fā)現(xiàn),首付貸的杠桿大約可以放到7倍,但所占比例不超過10%,樓市“場外配資”總體規(guī)模較小。
春節(jié)前后,北上深等一線城市的樓市突然急劇升溫,房價(jià)也隨之一路飆升,催生了所謂“場外配資”的市場,“首付貸”等房貸產(chǎn)品也應(yīng)運(yùn)而生。
隨著上海鏈家等中介被爆出利用“首付貸”等金融產(chǎn)品幫助客戶“配資”買房,其中風(fēng)險(xiǎn)也被不斷警醒。經(jīng)調(diào)查采訪發(fā)現(xiàn),首付貸的杠桿大約可以放到7倍,但所占比例不超過10%,樓市“場外配資”總體規(guī)模較小。
“使用首付貸的群體主要是真正購房需求者,而不是炒房者。貸款的金融機(jī)構(gòu)也會對首付貸的發(fā)放進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控,在發(fā)放貸款時(shí)也會對客戶資質(zhì)等相關(guān)信息進(jìn)行監(jiān)督。首付貸的風(fēng)險(xiǎn)還是比較低的。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉說。
在“首付貸”等產(chǎn)品受市場熱捧之時(shí),也引起不少業(yè)內(nèi)人士的擔(dān)憂。有互聯(lián)網(wǎng)金融觀察人士就認(rèn)為,這實(shí)際上是把房地產(chǎn)抵押標(biāo)的和信用標(biāo)的對接了互聯(lián)網(wǎng)金融平臺,將其風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)過來,若出現(xiàn)購房者斷供,資金將難以追回,投資者也將血本無歸。
房貸杠桿加在哪?
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示,房價(jià)漲幅最高的城市仍是領(lǐng)漲全國房價(jià)14個(gè)月之久的深圳,與去年同期相比暴漲52.7%。上海和北京分別以21.4%和11.3%的漲幅緊隨其后,廣州房價(jià)的同比增幅也超過10%.
飆升的房價(jià)讓許多剛需一族望而卻步,也催生了所謂“場外配資”的市場,以加大金融杠桿的形式完成房屋的購置。據(jù)南都調(diào)查發(fā)現(xiàn),目前中介公司提供的貸款產(chǎn)品主要包括首付貸、按揭貸、過橋貸、贖樓貸等。
隨著上海鏈家等中介被爆出利用“首付貸”等金融產(chǎn)品幫助客戶“配資”買房,“首付貸”這一名詞突然被大家熟知。
目前,住房市場出現(xiàn)了不少“首付貸”產(chǎn)品,相關(guān)貸款資金可用作購房首付款,這些產(chǎn)品主要由互聯(lián)網(wǎng)金融平臺、地產(chǎn)中介設(shè)立的小額貸款公司等發(fā)起,甚至有銀行介入其中,為購房人變相發(fā)放可用于首付的貸款。這樣,房地產(chǎn)加強(qiáng)了杠桿,購房者可以在首付貸“場外配資”的支持下進(jìn)入房地產(chǎn)市場。
首付貸主要分為兩種,有抵押和無抵押。據(jù)一名房貸金融產(chǎn)品的資深從業(yè)人士告訴南都記者,無抵押首付貸的審核更加嚴(yán)格,通常貸得的資金很低,最多僅有二三十萬元。而抵押版首付貸通常針對的是二手房的交易,購房者通常自己有住房,但出售已有房源與購買新房的交易時(shí)間不匹配,在短時(shí)間內(nèi)存在首付資金緊張,就將已有住房抵押換取新房的首付。
以中原“e+首付貸”為例,住宅最高可貸總房價(jià)的20%,最高不超過150萬元,最低月利率0.58%,放款一般在3-5天,最長貸款期限3年,一手房二手房均可適用。
南都記者從業(yè)內(nèi)了解到的情況發(fā)現(xiàn),首付貸的貸款時(shí)間通常較短,一個(gè)月到半年居多,半年到三年的比較少,根據(jù)產(chǎn)品不同月息不同,但一般不菲,部分平臺綜合月息甚至高達(dá)1.5%-2%。“鏈家事件出來以后,大型房產(chǎn)中介基本都停了(首付貸),但只要以后客戶有需求,還是會慢慢做起來的。”記者在走訪時(shí),位于上海徐匯區(qū)的一名中原地產(chǎn)業(yè)務(wù)員這樣說。
杠桿資金從哪來?
“這些產(chǎn)品主要有兩種類型,一種是公司本身擁有小貸金融牌照,另一種是開發(fā)商與第三方金融機(jī)構(gòu)簽訂合約。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉介紹稱。
據(jù)前述房貸金融產(chǎn)品的資深從業(yè)人士介紹,目前能夠形成閉環(huán)的僅有世聯(lián)行(14.96,-0.02,-0.13%)、鏈家和搜房網(wǎng)3家,大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)還是以尋求第三方金融機(jī)構(gòu)合作的形式提供產(chǎn)品,特別是與P2P平臺的結(jié)合,資金多來源于個(gè)人投資者,也就是通常所說的民間資金。
網(wǎng)貸之家數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計(jì)顯示,2015年正常運(yùn)營的有房貸產(chǎn)品的P2P網(wǎng)貸平臺至少有664家,分布在29個(gè)省市區(qū),主要集中分布在廣東、北京、上海、浙江和山東,這五省市合計(jì)平臺數(shù)樣本占比為62.8%.
從上海鏈家來看,其目前開設(shè)有鏈家理財(cái)(P2P業(yè)務(wù))、理房通這兩大互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品,正好與為購房客戶提供的短期融資貸款和資金托管業(yè)務(wù)對接。據(jù)了解,鏈家所有借款均指明“須申請P2P發(fā)標(biāo)手續(xù)”,即鏈家的大部分借款業(yè)務(wù)均被包裝成P2P產(chǎn)品在線上發(fā)售,這意味著借款的來源,便是通過發(fā)售P2P產(chǎn)品向投資者募集而來。
由于首付貸的資金多來源于民間且通常利息較高,無疑會讓人聯(lián)想起股票市場中的“場外配資”。不過,克而瑞信息集團(tuán)研究中心高級研究員楊科偉表示,不應(yīng)該把股市的觀念硬套在樓市上。張宏偉也稱,這類融資和股票的場外配資情況不太一樣。
不過,他認(rèn)同首付貸加大了杠桿這一觀點(diǎn)。“目前首付貸一般最多占到首付的50%,以上海為例,首付需要三成,則首付貸的杠桿大概在1:7左右”。
誰在用杠桿?
而前述市場人士則不認(rèn)為這是一種杠桿。“我更愿意將其稱為過橋貸款。”該人士解釋稱,特別是對于抵押版首付貸來說,“客戶本身就擁有這些資產(chǎn),我們所做的產(chǎn)品只是短期內(nèi)幫他周轉(zhuǎn)一下,客戶支付一定的利息,并不存在杠桿的概念。”
記者從業(yè)內(nèi)了解到,這種過橋貸款還有另外一種形式。以我愛我家的“房款墊付通”為例。假如賣家賣了一套450萬元的房子,而買家的首付只有150萬元,剩下300萬元的貸款要等到完成過戶后大約一個(gè)月才能拿到,如果他選擇“房款墊付通”后,可以提前一個(gè)月通過中介向第三方金融機(jī)構(gòu)貸得這300萬元余款,用提前到手的450萬元作為首付購置另一套房子。而中介墊付的這部分房款則將用買家的貸款支付。貸款期限大約在1-3個(gè)月,大約會收取2%每月的利息和服務(wù)費(fèi)。
據(jù)介紹,這類產(chǎn)品也被稱作“換房貸”,主要針對置換型消費(fèi)者,減少“連環(huán)交易”中可能會發(fā)生的問題。而由于目前上海的房屋交易市場中以置換型居多,這類中介先行墊資的模式使用率較高。
南都記者從業(yè)界了解到的情況顯示,在這一輪房價(jià)上漲大潮中,自住型買家占主導(dǎo),其中又以改善型需求尤為突出。
“我們本來就有換房需求,看著房價(jià)漲得這么厲害,所以把計(jì)劃提前了而已,買賣房屋時(shí)間不匹配,所以就從中介借了點(diǎn)錢來周轉(zhuǎn)而已,我不認(rèn)為這是一種投機(jī)行為。”還在履行過戶手續(xù)的一名購房者沈小姐(化名)對記者這樣說。
亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存也表示,一線城市特別是上海具有嚴(yán)格的限購政策,不具備場外配資炒房的基礎(chǔ),“目前上海房價(jià)上漲主要還是因?yàn)榫用褓彿啃枨蠛鸵痪€城市土地價(jià)格升高導(dǎo)致的。”
風(fēng)險(xiǎn)控得住么?
上海的個(gè)人住房貸款已經(jīng)持續(xù)數(shù)月高位運(yùn)行。根據(jù)央行上??偛康臄?shù)據(jù),1月份上海地區(qū)個(gè)人住房貸款單月增加346.3億元,創(chuàng)下3年來新高,環(huán)比多增139.9億元,同比多增243.1億元。其中二手房貸款增加191.5億元,環(huán)比多增111億元,同比多增143.7億元。這些數(shù)據(jù)顯示,上海樓市的加杠桿態(tài)勢明顯。
在“首付貸”等產(chǎn)品受市場熱捧之時(shí),也引起不少業(yè)內(nèi)人士的擔(dān)憂。有互聯(lián)網(wǎng)金融觀察人士就認(rèn)為,這實(shí)際上是把房地產(chǎn)抵押標(biāo)的和信用標(biāo)的對接了互聯(lián)網(wǎng)金融平臺,將其風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)過來,若出現(xiàn)購房者斷供,資金將難以追回,投資者也將血本無歸。
“從房產(chǎn)中介墊付的資金來看,最終通過P2P等理財(cái)產(chǎn)品轉(zhuǎn)嫁給投資者。而P2P頻頻出事、跑路已是2015年以來互聯(lián)網(wǎng)金融最大的風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域。”中投在線研究員劉丹向南都記者表示了擔(dān)憂。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示,首付貸使用比例大約為5%,即中介公司交易的100套房子中,大約有5套使用了首付貸業(yè)務(wù)的,首付貸業(yè)務(wù)開展得較好的公司,可能會達(dá)到8%-10%。
中信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師陳聰則表示,這幾年各類首付貸的確有了比較快的發(fā)展,但所謂樓市的“場外配資”和樓市整個(gè)銷售規(guī)模相比仍然很小。
“首先,目前按揭貸款放款占銷售額比例還比較低,我們很難想象有大量居民舍按揭貸款而用各類首付貸產(chǎn)品買房;其次,提供首付貸的,不少是一些上市公司,但我們沒有在哪家上市公司的定期報(bào)告中見到過規(guī)模巨大到足以影響整個(gè)房地產(chǎn)市場的首付貸產(chǎn)品;最后,一線城市的樓市本身存在著制約居民多用按揭貸款的因素。”陳聰分析稱。
“這種業(yè)務(wù)本質(zhì)來說是屬于小貸業(yè)務(wù),原則上并不能說它是違規(guī)的,現(xiàn)在對互聯(lián)網(wǎng)金融監(jiān)管會比較嚴(yán),但這種業(yè)務(wù)相對來說比較新,在監(jiān)管上還留有空白,未來也存在有關(guān)部門監(jiān)管限制這種行為的可能。”華泰證券(15.360,0.16,1.05%)房地產(chǎn)首席分析師謝皓宇認(rèn)為,此類房貸的主要風(fēng)險(xiǎn),在于房價(jià)下行后客戶不還錢產(chǎn)生違約。當(dāng)房價(jià)下跌、產(chǎn)生違約可能時(shí),由于是信用貸款,貸款利率在14%-19%之間,購房者通常會先選擇返還銀行貸款,而這類型的民間貸款的違約可能會加大。目前房價(jià)處于上漲期,違約可能性不大。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
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