起底配資買房鏈條：首付貸杠桿約可放到7倍

經(jīng)調(diào)查采訪發(fā)現(xiàn)，首付貸的杠桿大約可以放到7倍，但所占比例不超過(guò)10%，樓市“場(chǎng)外配資”總體規(guī)模較小。

春節(jié)前后，北上深等一線城市的樓市突然急劇升溫，房?jī)r(jià)也隨之一路飆升，催生了所謂“場(chǎng)外配資”的市場(chǎng)，“首付貸”等房貸產(chǎn)品也應(yīng)運(yùn)而生。

隨著上海鏈家等中介被爆出利用“首付貸”等金融產(chǎn)品幫助客戶“配資”買房，其中風(fēng)險(xiǎn)也被不斷警醒。經(jīng)調(diào)查采訪發(fā)現(xiàn)，首付貸的杠桿大約可以放到7倍，但所占比例不超過(guò)10%，樓市“場(chǎng)外配資”總體規(guī)模較小。

“使用首付貸的群體主要是真正購(gòu)房需求者，而不是炒房者。貸款的金融機(jī)構(gòu)也會(huì)對(duì)首付貸的發(fā)放進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控，在發(fā)放貸款時(shí)也會(huì)對(duì)客戶資質(zhì)等相關(guān)信息進(jìn)行監(jiān)督。首付貸的風(fēng)險(xiǎn)還是比較低的。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉說(shuō)。

在“首付貸”等產(chǎn)品受市場(chǎng)熱捧之時(shí)，也引起不少業(yè)內(nèi)人士的擔(dān)憂。有互聯(lián)網(wǎng)金融觀察人士就認(rèn)為，這實(shí)際上是把房地產(chǎn)抵押標(biāo)的和信用標(biāo)的對(duì)接了互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，將其風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)過(guò)來(lái)，若出現(xiàn)購(gòu)房者斷供，資金將難以追回，投資者也將血本無(wú)歸。

房貸杠桿加在哪？

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)漲幅最高的城市仍是領(lǐng)漲全國(guó)房?jī)r(jià)14個(gè)月之久的深圳，與去年同期相比暴漲52．7%。上海和北京分別以21.4%和11.3%的漲幅緊隨其后，廣州房?jī)r(jià)的同比增幅也超過(guò)10%．

飆升的房?jī)r(jià)讓許多剛需一族望而卻步，也催生了所謂“場(chǎng)外配資”的市場(chǎng)，以加大金融杠桿的形式完成房屋的購(gòu)置。據(jù)南都調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前中介公司提供的貸款產(chǎn)品主要包括首付貸、按揭貸、過(guò)橋貸、贖樓貸等。

隨著上海鏈家等中介被爆出利用“首付貸”等金融產(chǎn)品幫助客戶“配資”買房，“首付貸”這一名詞突然被大家熟知。

目前，住房市場(chǎng)出現(xiàn)了不少“首付貸”產(chǎn)品，相關(guān)貸款資金可用作購(gòu)房首付款，這些產(chǎn)品主要由互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)、地產(chǎn)中介設(shè)立的小額貸款公司等發(fā)起，甚至有銀行介入其中，為購(gòu)房人變相發(fā)放可用于首付的貸款。這樣，房地產(chǎn)加強(qiáng)了杠桿，購(gòu)房者可以在首付貸“場(chǎng)外配資”的支持下進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

首付貸主要分為兩種，有抵押和無(wú)抵押。據(jù)一名房貸金融產(chǎn)品的資深從業(yè)人士告訴南都記者，無(wú)抵押首付貸的審核更加嚴(yán)格，通常貸得的資金很低，最多僅有二三十萬(wàn)元。而抵押版首付貸通常針對(duì)的是二手房的交易，購(gòu)房者通常自己有住房，但出售已有房源與購(gòu)買新房的交易時(shí)間不匹配，在短時(shí)間內(nèi)存在首付資金緊張，就將已有住房抵押換取新房的首付。

以中原“e+首付貸”為例，住宅最高可貸總房?jī)r(jià)的20%，最高不超過(guò)150萬(wàn)元，最低月利率0.58%，放款一般在3-5天，最長(zhǎng)貸款期限3年，一手房二手房均可適用。

南都記者從業(yè)內(nèi)了解到的情況發(fā)現(xiàn)，首付貸的貸款時(shí)間通常較短，一個(gè)月到半年居多，半年到三年的比較少，根據(jù)產(chǎn)品不同月息不同，但一般不菲，部分平臺(tái)綜合月息甚至高達(dá)1．5%-2%。“鏈家事件出來(lái)以后，大型房產(chǎn)中介基本都停了（首付貸），但只要以后客戶有需求，還是會(huì)慢慢做起來(lái)的。”記者在走訪時(shí)，位于上海徐匯區(qū)的一名中原地產(chǎn)業(yè)務(wù)員這樣說(shuō)。

杠桿資金從哪來(lái)？

“這些產(chǎn)品主要有兩種類型，一種是公司本身?yè)碛行≠J金融牌照，另一種是開(kāi)發(fā)商與第三方金融機(jī)構(gòu)簽訂合約。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉介紹稱。

據(jù)前述房貸金融產(chǎn)品的資深從業(yè)人士介紹，目前能夠形成閉環(huán)的僅有世聯(lián)行(14.96,-0.02,-0.13%)、鏈家和搜房網(wǎng)3家，大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)還是以尋求第三方金融機(jī)構(gòu)合作的形式提供產(chǎn)品，特別是與P2P平臺(tái)的結(jié)合，資金多來(lái)源于個(gè)人投資者，也就是通常所說(shuō)的民間資金。

網(wǎng)貸之家數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)顯示，2015年正常運(yùn)營(yíng)的有房貸產(chǎn)品的P2P網(wǎng)貸平臺(tái)至少有664家，分布在29個(gè)省市區(qū)，主要集中分布在廣東、北京、上海、浙江和山東，這五省市合計(jì)平臺(tái)數(shù)樣本占比為62.8%．

從上海鏈家來(lái)看，其目前開(kāi)設(shè)有鏈家理財(cái)（P2P業(yè)務(wù)）、理房通這兩大互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品，正好與為購(gòu)房客戶提供的短期融資貸款和資金托管業(yè)務(wù)對(duì)接。據(jù)了解，鏈家所有借款均指明“須申請(qǐng)P2P發(fā)標(biāo)手續(xù)”，即鏈家的大部分借款業(yè)務(wù)均被包裝成P2P產(chǎn)品在線上發(fā)售，這意味著借款的來(lái)源，便是通過(guò)發(fā)售P2P產(chǎn)品向投資者募集而來(lái)。

由于首付貸的資金多來(lái)源于民間且通常利息較高，無(wú)疑會(huì)讓人聯(lián)想起股票市場(chǎng)中的“場(chǎng)外配資”。不過(guò)，克而瑞信息集團(tuán)研究中心高級(jí)研究員楊科偉表示，不應(yīng)該把股市的觀念硬套在樓市上。張宏偉也稱，這類融資和股票的場(chǎng)外配資情況不太一樣。

不過(guò)，他認(rèn)同首付貸加大了杠桿這一觀點(diǎn)。“目前首付貸一般最多占到首付的50%，以上海為例，首付需要三成，則首付貸的杠桿大概在1：7左右”。

誰(shuí)在用杠桿？

而前述市場(chǎng)人士則不認(rèn)為這是一種杠桿。“我更愿意將其稱為過(guò)橋貸款。”該人士解釋稱，特別是對(duì)于抵押版首付貸來(lái)說(shuō)，“客戶本身就擁有這些資產(chǎn)，我們所做的產(chǎn)品只是短期內(nèi)幫他周轉(zhuǎn)一下，客戶支付一定的利息，并不存在杠桿的概念。”

記者從業(yè)內(nèi)了解到，這種過(guò)橋貸款還有另外一種形式。以我愛(ài)我家的“房款墊付通”為例。假如賣家賣了一套450萬(wàn)元的房子，而買家的首付只有150萬(wàn)元，剩下300萬(wàn)元的貸款要等到完成過(guò)戶后大約一個(gè)月才能拿到，如果他選擇“房款墊付通”后，可以提前一個(gè)月通過(guò)中介向第三方金融機(jī)構(gòu)貸得這300萬(wàn)元余款，用提前到手的450萬(wàn)元作為首付購(gòu)置另一套房子。而中介墊付的這部分房款則將用買家的貸款支付。貸款期限大約在1-3個(gè)月，大約會(huì)收取2%每月的利息和服務(wù)費(fèi)。

據(jù)介紹，這類產(chǎn)品也被稱作“換房貸”，主要針對(duì)置換型消費(fèi)者，減少“連環(huán)交易”中可能會(huì)發(fā)生的問(wèn)題。而由于目前上海的房屋交易市場(chǎng)中以置換型居多，這類中介先行墊資的模式使用率較高。

南都記者從業(yè)界了解到的情況顯示，在這一輪房?jī)r(jià)上漲大潮中，自住型買家占主導(dǎo)，其中又以改善型需求尤為突出。

“我們本來(lái)就有換房需求，看著房?jī)r(jià)漲得這么厲害，所以把計(jì)劃提前了而已，買賣房屋時(shí)間不匹配，所以就從中介借了點(diǎn)錢來(lái)周轉(zhuǎn)而已，我不認(rèn)為這是一種投機(jī)行為。”還在履行過(guò)戶手續(xù)的一名購(gòu)房者沈小姐（化名）對(duì)記者這樣說(shuō)。

亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存也表示，一線城市特別是上海具有嚴(yán)格的限購(gòu)政策，不具備場(chǎng)外配資炒房的基礎(chǔ)，“目前上海房?jī)r(jià)上漲主要還是因?yàn)榫用褓?gòu)房需求和一線城市土地價(jià)格升高導(dǎo)致的。”

風(fēng)險(xiǎn)控得住么？

上海的個(gè)人住房貸款已經(jīng)持續(xù)數(shù)月高位運(yùn)行。根據(jù)央行上海總部的數(shù)據(jù)，1月份上海地區(qū)個(gè)人住房貸款單月增加346.3億元，創(chuàng)下3年來(lái)新高，環(huán)比多增139.9億元，同比多增243.1億元。其中二手房貸款增加191.5億元，環(huán)比多增111億元，同比多增143.7億元。這些數(shù)據(jù)顯示，上海樓市的加杠桿態(tài)勢(shì)明顯。

在“首付貸”等產(chǎn)品受市場(chǎng)熱捧之時(shí)，也引起不少業(yè)內(nèi)人士的擔(dān)憂。有互聯(lián)網(wǎng)金融觀察人士就認(rèn)為，這實(shí)際上是把房地產(chǎn)抵押標(biāo)的和信用標(biāo)的對(duì)接了互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，將其風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)過(guò)來(lái)，若出現(xiàn)購(gòu)房者斷供，資金將難以追回，投資者也將血本無(wú)歸。

“從房產(chǎn)中介墊付的資金來(lái)看，最終通過(guò)P2P等理財(cái)產(chǎn)品轉(zhuǎn)嫁給投資者。而P2P頻頻出事、跑路已是2015年以來(lái)互聯(lián)網(wǎng)金融最大的風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域。”中投在線研究員劉丹向南都記者表示了擔(dān)憂。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，首付貸使用比例大約為5%，即中介公司交易的100套房子中，大約有5套使用了首付貸業(yè)務(wù)的，首付貸業(yè)務(wù)開(kāi)展得較好的公司，可能會(huì)達(dá)到8%-10%。

中信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師陳聰則表示，這幾年各類首付貸的確有了比較快的發(fā)展，但所謂樓市的“場(chǎng)外配資”和樓市整個(gè)銷售規(guī)模相比仍然很小。

“首先，目前按揭貸款放款占銷售額比例還比較低，我們很難想象有大量居民舍按揭貸款而用各類首付貸產(chǎn)品買房；其次，提供首付貸的，不少是一些上市公司，但我們沒(méi)有在哪家上市公司的定期報(bào)告中見(jiàn)到過(guò)規(guī)模巨大到足以影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的首付貸產(chǎn)品；最后，一線城市的樓市本身存在著制約居民多用按揭貸款的因素。”陳聰分析稱。

“這種業(yè)務(wù)本質(zhì)來(lái)說(shuō)是屬于小貸業(yè)務(wù)，原則上并不能說(shuō)它是違規(guī)的，現(xiàn)在對(duì)互聯(lián)網(wǎng)金融監(jiān)管會(huì)比較嚴(yán)，但這種業(yè)務(wù)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較新，在監(jiān)管上還留有空白，未來(lái)也存在有關(guān)部門(mén)監(jiān)管限制這種行為的可能。”華泰證券(15.360,0.16,1.05%)房地產(chǎn)首席分析師謝皓宇認(rèn)為，此類房貸的主要風(fēng)險(xiǎn)，在于房?jī)r(jià)下行后客戶不還錢產(chǎn)生違約。當(dāng)房?jī)r(jià)下跌、產(chǎn)生違約可能時(shí)，由于是信用貸款，貸款利率在14%-19%之間，購(gòu)房者通常會(huì)先選擇返還銀行貸款，而這類型的民間貸款的違約可能會(huì)加大。目前房?jī)r(jià)處于上漲期，違約可能性不大。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。