深圳上調(diào)房產(chǎn)評(píng)估價(jià) 狙擊高房價(jià)還是調(diào)控收緊

深圳房價(jià)自2015年以來已經(jīng)連續(xù)16個(gè)月上漲，引起了有關(guān)部門的高度關(guān)注。2月，深圳市長許勤和深圳市住建局局長楊勝軍先后表態(tài)，正針對(duì)深圳房價(jià)研究調(diào)控政策。如今，這些政策已有了“苗頭”。

3月1日，深圳市房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展中心網(wǎng)站發(fā)布提示稱，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，深圳將于4月1日起對(duì)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格進(jìn)行例行更新。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道采訪多位深圳業(yè)內(nèi)人士指出，這次例行更新很大概率是上調(diào)評(píng)估價(jià)，這意味著各種稅費(fèi)成本都將增加，客觀上將起到平抑房價(jià)的效果。

3月2日，深圳市委書記馬興瑞首次表態(tài)稱，高房價(jià)是個(gè)難題，但政府不會(huì)袖手旁觀；未來深圳不但要大量供應(yīng)土地，還要出臺(tái)政策打擊炒房。

調(diào)控收緊的信號(hào)？

深圳在2011年7月1日開始推出官方版本的房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)，最近3年深圳評(píng)估價(jià)的調(diào)整時(shí)間分別是2013年10月8日、2014年9月1日，2015年10月1日，頻率約為一年一次。

但此次調(diào)整距離上次僅有半年時(shí)間，引發(fā)了業(yè)內(nèi)的關(guān)注。他們表示，根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整房產(chǎn)評(píng)估價(jià)，這是例行動(dòng)作，每年一次。但這次的調(diào)價(jià)似乎來得太快了一些，如果調(diào)整幅度大，那將會(huì)對(duì)樓市趨勢(shì)產(chǎn)生影響。

深圳業(yè)內(nèi)人士介紹，房產(chǎn)評(píng)估價(jià)是國家征稅的依據(jù)。如果上調(diào)則是變相加稅，將增加購房成本。具體幅度，要等4月1日系統(tǒng)上線后才能知道。但從慣例看，契稅、營業(yè)稅、個(gè)稅，都將出現(xiàn)一定幅度的上漲。

從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，深圳房價(jià)在去年10月以后又出現(xiàn)了一波猛烈上漲，很多樓盤的價(jià)格漲幅都在50%以上。僅僅2月份，全市個(gè)盤價(jià)格基本實(shí)現(xiàn)了15%左右的漲幅。如果4月1日的調(diào)價(jià)，把這幾個(gè)月的房價(jià)實(shí)際漲幅都如實(shí)反映進(jìn)去，那么增稅幅度將會(huì)很大。

對(duì)此，美聯(lián)物業(yè)深圳及惠州區(qū)域董事總經(jīng)理江少杰表示，上調(diào)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)與去年以來深圳房價(jià)漲幅大有關(guān)。國土局要對(duì)不同片區(qū)、不同物業(yè)的評(píng)估價(jià)進(jìn)行調(diào)整，否則會(huì)與市場(chǎng)產(chǎn)生較大差距。所以時(shí)隔半年調(diào)整也是合理的。

深圳鏈家二手房研究院總經(jīng)理肖小平也預(yù)計(jì)，跟以往一樣，此次房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格將會(huì)上調(diào)。

而關(guān)于該政策對(duì)市場(chǎng)的影響，江少杰說，一般而言，按以往的慣例，通知調(diào)整事宜之后會(huì)讓市場(chǎng)有一個(gè)放量，“因?yàn)槭袌?chǎng)處于上漲的情況，大家都預(yù)測(cè)到會(huì)調(diào)高評(píng)估價(jià)。所以很多購房者會(huì)趕在調(diào)整之前購買、過戶，希望省去一筆稅費(fèi)，從而引致成交量的上漲”。

江少杰認(rèn)為，這樣的政策對(duì)房價(jià)影響不大，因?yàn)樯钲诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系沒有根本改變。新的調(diào)控政策可能在出臺(tái)半年到一年的時(shí)間內(nèi)使房屋成交量有所減少，但長期來看，深圳房價(jià)還是會(huì)處于穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。

肖小平也表示，該政策調(diào)整對(duì)市場(chǎng)影響不是特別大，但是如果有別的配套政策，可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)有影響。

“深圳人對(duì)稅費(fèi)的敏感性不是特別高，如果大家預(yù)計(jì)房價(jià)還會(huì)漲，不會(huì)那么容易打下來。因?yàn)闆Q定大家買不買房最重要的是對(duì)房價(jià)的預(yù)期。這樣的政策可能不足以打亂大家的預(yù)期。所以2016年深圳房價(jià)將會(huì)是穩(wěn)中有漲，但大漲的可能性不是很大。”肖小平對(duì)記者說。

深圳研究狙擊高房價(jià)

房產(chǎn)評(píng)估價(jià)調(diào)整的背景是，盡管近期上海、南京樓市熱情高漲，但深圳房價(jià)依然高居全國之首。

深圳市規(guī)土委最新發(fā)布的樓市數(shù)據(jù)顯示，2月新房成交均價(jià)再創(chuàng)新高，每平方米48095元，同比增長72.12%、環(huán)比增長3.40%。

若以周為統(tǒng)計(jì)周期，深圳的房價(jià)則已經(jīng)突破5萬大關(guān)。深圳在1月第三周已經(jīng)有新房成交價(jià)格高達(dá)5.44萬元/平方米的記錄。

另據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)，2月深圳的二手住宅成交均價(jià)高達(dá)5.26萬/平方米，環(huán)比上漲2.2%，再次刷新歷史紀(jì)錄。

不僅如此，深圳房價(jià)正在追趕一水之隔的香港。根據(jù)多家機(jī)構(gòu)報(bào)告數(shù)據(jù)，目前香港房價(jià)按建筑面積計(jì)算約為80000元/平方米。過去幾個(gè)月，香港房價(jià)在下跌，一跌一漲，兩者正在逐漸接近。

香港土地注冊(cè)處發(fā)表數(shù)字顯示，2月送交注冊(cè)的住宅樓宇買賣合約共1807份，環(huán)比下跌11.6%，同比下跌七成，創(chuàng)有紀(jì)錄以來的歷史新低。

香港的樓價(jià)也處于下行態(tài)勢(shì)。香港差餉物業(yè)估價(jià)署最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月香港私人住宅樓價(jià)環(huán)比下跌2.2%，至十三個(gè)月新低。

面對(duì)高企的房價(jià)，深圳政府部門也在研究。深圳中介人士指出，這次房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的調(diào)整可能只是政策層面的一次試探性動(dòng)作，幅度可大可小，預(yù)留了空間。除此之外，社保1改3、提高二套房首付等政策，也在業(yè)內(nèi)預(yù)期范圍內(nèi)。

值得關(guān)注的是，3月2日，廣東省委副書記、深圳市委書記馬興瑞在參加“民心橋”節(jié)目時(shí)首次表示，對(duì)于外界關(guān)注的深圳高房價(jià)問題，政府不會(huì)袖手旁觀。要采取增加供應(yīng)、加大保障和打擊炒房等措施進(jìn)行應(yīng)對(duì)。

“我們今年開始要向原特區(qū)外地區(qū)大量地供給土地，同時(shí)把醫(yī)院、教育等配套設(shè)施搞好，今年計(jì)劃開工建設(shè)6萬多套保障性住房，‘十三五’期間計(jì)劃籌建40萬套，最近已經(jīng)研究出方案，要把人流、物流、資金流向原關(guān)外地區(qū)引導(dǎo)。”

馬興瑞還透露，中央和省里非常贊同深圳拓展發(fā)展空間，包括填海55平方公里，陸地整備50平方公里左右。

數(shù)據(jù)顯示，深圳福田區(qū)總面積78.04平方公里，55平方公里相當(dāng)于福田區(qū)的70.5%。深圳業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，55平方公里的填海面積，從長遠(yuǎn)來看，勢(shì)必將深刻影響深圳的城市格局和房地產(chǎn)市場(chǎng)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。