房?jī)r(jià)瘋漲16月 深圳樓市傳來(lái)收緊信號(hào)

2016年的中國(guó)樓市調(diào)控正呈現(xiàn)出明顯的兩極分化。2月19日，財(cái)政部、國(guó)稅總局、住建部聯(lián)合發(fā)布通知，進(jìn)一步下調(diào)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅和營(yíng)業(yè)稅。這是近期首套房和二套房首付比例降至兩成和三成后，政策層再一次給樓市“松綁”。對(duì)于中國(guó)絕大多數(shù)城市而言，眼下已是史上最寬松的樓市調(diào)控窗口期。

而與此形成鮮明對(duì)比的是，房?jī)r(jià)已連續(xù)瘋漲16個(gè)月的深圳，調(diào)控收緊的靴子正在落下。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)從深圳市住建局及各大中介處了解到，目前深圳市正在研究房地產(chǎn)調(diào)控政策，以形成房?jī)r(jià)的合理區(qū)間。正在討論的調(diào)控措施包括將購(gòu)房者的社保繳納要求由一年改為三年、營(yíng)業(yè)稅免征由兩年改為五年等。而春節(jié)假期后的一周內(nèi)，深圳二手房中介正在參照新的社保要求重新核實(shí)購(gòu)房者資格

同時(shí)，深圳部分銀行已于春節(jié)前后釋放出逐步收緊信貸執(zhí)行的信號(hào)，包括提高特定人群及部分房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款門檻，減緩放款速度，通過(guò)抑制投資投機(jī)行為來(lái)降低市場(chǎng)熱度。

多位受訪人士認(rèn)為，2016年深圳調(diào)控收緊、房?jī)r(jià)漲幅收窄是大概率事件。

自2014年“930政策”至今，深圳房?jī)r(jià)的上漲行情已經(jīng)持續(xù)16個(gè)月。深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2015年全年深圳新建商品住宅成交均價(jià)33426元/平方米，單年漲幅為39.43%。

深圳中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心經(jīng)理王飛表示，除了高房?jī)r(jià)之外，深圳目前正處于前所未有的高杠桿節(jié)點(diǎn)上。高杠桿加上短炒趨利，構(gòu)成了當(dāng)前深圳樓市更加讓人警醒的理由。

調(diào)控的靴子

春節(jié)前夕，深圳市市委書記馬興瑞與市長(zhǎng)許勤先后為深圳樓市調(diào)控打下“預(yù)防針”。

1月28日，馬興瑞表態(tài)：“深圳上漲的房?jī)r(jià)確實(shí)影響了一批希望來(lái)深圳扎根的高學(xué)歷年輕人，深圳市政府也在考慮應(yīng)對(duì)方案。”

隨后的2月4日，許勤在深圳市六屆人大二次會(huì)議記者會(huì)上說(shuō)：“深圳去年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，和全國(guó)一些城市方向不太一致。主管部門正在研究調(diào)控政策，未來(lái)住房新政既要惠民，又要確保房?jī)r(jià)在合理區(qū)間。”

接近深圳住建局人士向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，有關(guān)部門去年下半年一直在密切關(guān)注市場(chǎng)走勢(shì)。決策層認(rèn)為，市民承受的購(gòu)房壓力過(guò)大，加上投機(jī)因素，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看對(duì)深圳未來(lái)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人才流動(dòng)都有可能產(chǎn)生負(fù)面影響。

目前，一份深圳春節(jié)后正在研究的政策清單正在業(yè)內(nèi)引起討論，所涉及的調(diào)控措施包括：

一、購(gòu)房者的社保要求，由連續(xù)一年繳納改為連續(xù)三年繳納；二、個(gè)人普通住房對(duì)外銷售所需繳納的營(yíng)業(yè)稅免征期由兩年改為五年；三、首套房按揭貸款的要求提高，即使已結(jié)清前套房產(chǎn)貸款的購(gòu)房者，不能再獲首套房按揭貸款；四、首套房首付比例從25%提高到30%。

不少資深中介人士對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，以上措施不會(huì)同時(shí)出臺(tái)，但鑒于深圳現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)走勢(shì)與政府近期的發(fā)聲，其中的一兩條落地并非沒(méi)有可能。深圳政府一貫是小道消息試探民意，然后順勢(shì)推出。

深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為政策在三四月份出臺(tái)的可能性比較大，“既然放出風(fēng)聲來(lái)了，若遲遲不出，政策的效應(yīng)就遞減了。”

幾項(xiàng)措施中，社保繳納由一年改為三年被認(rèn)為具備較大可行性。原因是在北上廣深四個(gè)一線城市中，唯有深圳對(duì)非深戶籍的購(gòu)房限制最為寬松：購(gòu)房人只需提供一年以上的納稅證明和一年以上的社保證明即可。同等條件下，北京和上海對(duì)非本地戶籍購(gòu)房的社保繳納要求分別是五年和兩年。

美聯(lián)物業(yè)深圳及惠州區(qū)董事總經(jīng)理江少杰分析，由于深圳購(gòu)房人群中本地戶籍人口不多，社保改為三年一旦執(zhí)行購(gòu)買力將減少1/3。政策一旦收緊，一部分需求就會(huì)退下去，因此政府也在權(quán)衡。

銀行信貸局部收緊

實(shí)際上，社保繳納改為三年的政策已在中國(guó)銀行深圳分行面向特定人群的房貸業(yè)務(wù)中實(shí)行。

1月底，中國(guó)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行三家大行的深圳分行先后決定收緊面向中介群體的房貸政策。來(lái)自中國(guó)銀行的最新通知稱：從事中介人員購(gòu)二手房向我行申請(qǐng)按揭，準(zhǔn)入門檻除原有標(biāo)準(zhǔn)以外，借款人還必須在深連續(xù)繳滿36個(gè)月的社保，且需同時(shí)申請(qǐng)公積金組合貸款。

據(jù)悉，工商銀行自1月21日起亦停止受理中介員工及其配偶的貸款申請(qǐng)。建設(shè)銀行某個(gè)貸經(jīng)理也向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，最近銀行對(duì)中介貸款的審核比較嚴(yán)格，中介及其配偶購(gòu)房貸款一律首付四成。

一位中國(guó)銀行內(nèi)部人士告訴記者，中國(guó)銀行深圳分行去年底以來(lái)二手房交易火爆，其中不乏中介炒房以推高房?jī)r(jià)。“房貸是所有銀行的低風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，當(dāng)銀行不敢再賺這個(gè)錢時(shí)，說(shuō)明房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)超出了銀行的安全邊界。”該人士說(shuō)。

2月15日，深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)中介不得參與炒房的鄭重提示》的通知，禁止房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人員通過(guò)眾籌等手段進(jìn)行房產(chǎn)投機(jī)的行為。無(wú)獨(dú)有偶，針對(duì)中介炒房現(xiàn)象，2月1日深圳市規(guī)土委也曾出臺(tái)相關(guān)管制規(guī)定。

除抑制特定人群的投機(jī)行為之外，銀行還提高了部分樓盤的貸款門檻。

上述中國(guó)銀行人士稱，被列入銀行“黑名單”的共有38個(gè)樓盤，原因包括空置率高、價(jià)格波動(dòng)大、炒房集中、配套差或產(chǎn)品有問(wèn)題。這些樓盤都是銀行根據(jù)以往成交總結(jié)出來(lái)的高風(fēng)險(xiǎn)樓盤，所以銀行十分謹(jǐn)慎。

有中介人員表示，的確聽(tīng)說(shuō)了這樣的限制措施，可以看出在當(dāng)前火熱的市場(chǎng)背景下，銀行正在從物業(yè)、客戶的角度進(jìn)行分類調(diào)控。

據(jù)深圳鏈家二手房研究院總經(jīng)理肖小平觀察，銀行對(duì)普通購(gòu)房者的信貸門檻也在提高，例如對(duì)一些資質(zhì)認(rèn)證不符合要求的客戶或物業(yè)，深圳部分銀行已經(jīng)在按照首付四成的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。“但這屬于銀行內(nèi)部的管控，并未得到‘上面’的授意。”肖小平說(shuō)。

肖小平認(rèn)為，銀行收緊信貸的原因之一是深圳房?jī)r(jià)增幅過(guò)快，銀行在通過(guò)這種方式減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，原因之二是成交量劇增使得銀行的工作量極度飽和。

根據(jù)鏈家提供的數(shù)據(jù)，2015年11月至2016年1月，深圳二手房單月成交量平均在13000套以上，接近2015年二季度每月15000套的峰值。“在客單量比較多的情況下，銀行便開(kāi)始挑選最有價(jià)值的客戶，而判斷風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高的客戶就暫時(shí)提高門檻或拒之門外。”肖小平說(shuō)。

在宋丁看來(lái)，更重要的市場(chǎng)調(diào)控是和銀行協(xié)調(diào)，通過(guò)信貸政策的變化來(lái)對(duì)樓市產(chǎn)生約束。在全國(guó)樓市寬松的格局下，如果政府無(wú)法在信貸方面和銀行達(dá)成一個(gè)約定，今年深圳房?jī)r(jià)很難調(diào)控到位。

高杠桿樓市

在調(diào)控措施呼之欲出的當(dāng)下，深圳樓市的確有足夠讓人警醒的理由：除了高房?jī)r(jià)之外，深圳目前正處于前所未有的高杠桿節(jié)點(diǎn)上。

數(shù)據(jù)顯示，截至2015年年底，深圳個(gè)人住房貸款余額超過(guò)了7000億元，比2014年增長(zhǎng)了近40%，余額比京、滬分別高出1200多億元和1300多億元。以全國(guó)百分之一的人口，占據(jù)了約5%的住房貸款額度，可謂名副其實(shí)的“杠桿樓市”。

值得注意的是，深圳7000億元住房貸款僅對(duì)應(yīng)162萬(wàn)套住房（含保障性住房），僅為北京（804萬(wàn)套）、上海（998萬(wàn)套）的20%和16%。

根據(jù)鏈家市場(chǎng)研究中心的數(shù)據(jù)，2015年深圳個(gè)人住房平均貸款成數(shù)達(dá)到64%，其中二手房購(gòu)房者中貸款購(gòu)房的比例達(dá)到91%。用盡、用足杠桿成為房貸申請(qǐng)主基調(diào)。“930新政”被認(rèn)為是去年深圳房?jī)r(jià)上漲最重要的原因。該政策刺激了換房需求，在新“認(rèn)貸不認(rèn)房”標(biāo)準(zhǔn)下，只要還清了房貸，再次申請(qǐng)房貸時(shí)，仍舊執(zhí)行首套房的貸款政策。

寬松的信貸給“短買短賣”的炒房帶來(lái)空前難得的杠桿資源。鏈家監(jiān)測(cè)的兩組數(shù)據(jù)顯示：2015年成交的二手房中，業(yè)主持有年限不滿2年的約占25%，滿2年但未滿5年的約占32%；2015年12月至2016年1月成交的二手房中，業(yè)主持有時(shí)間不足半年的約占8%。

肖小平認(rèn)為，對(duì)于炒房客來(lái)說(shuō)，威懾力最大的調(diào)控措施依次是限貸升級(jí)、稅費(fèi)升級(jí)、限購(gòu)升級(jí)。2014年上半年和2015年的7月至9月，深圳樓市曾出現(xiàn)過(guò)相對(duì)“冷靜期”，原因就是部分銀行當(dāng)時(shí)提高了房貸首付比例，或間接收緊了房貸政策。“有效的調(diào)控措施應(yīng)當(dāng)是你怕什么，它就來(lái)什么。”肖小平說(shuō)。

短暫降溫

在深圳河的另一端，香港樓市的涼意顯得更為明顯：香港最新一起新界大埔區(qū)土地招標(biāo)成交價(jià)格較去年9月大幅下挫68%。歐洲投行里昂證券在一份報(bào)告顯示，香港房?jī)r(jià)在2015年最后一個(gè)季度下跌了7.5%。

一位資深投資客這樣表示：自2003年連續(xù)飆漲12年、漲幅3.7倍的香港樓市開(kāi)始掉頭向下，而深圳自2006年開(kāi)始也連續(xù)上漲了10年，漲幅高達(dá)近10倍。

春節(jié)假期期間，深圳樓市迎來(lái)短暫降溫。在2月5日至2月13日的九天時(shí)間內(nèi)，深圳無(wú)一新房成交，直至14日成交套數(shù)才破零。二手房方面，2月8日至14日的這一周，深圳各區(qū)成交均在個(gè)位數(shù)左右，全市共成交55套，環(huán)比大跌97.8%。

據(jù)深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)，2月前半個(gè)月深圳一手住宅成交234套，成交面積為約2.42萬(wàn)平米，環(huán)比下降超過(guò)了8成。

始于去年下半年的推盤潮也在2月戛然而止。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月份深圳樓市預(yù)計(jì)有8個(gè)項(xiàng)目入市，推出時(shí)間均在2月下旬，推盤數(shù)量與去年同期持平，但環(huán)比下跌55.6%。

即將有兩個(gè)項(xiàng)目在近期推盤的深圳某房企負(fù)責(zé)人對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，調(diào)控短期之內(nèi)對(duì)市場(chǎng)有一定的利空影響，但是調(diào)整銷售進(jìn)度并不容易，要拿證、調(diào)整工程進(jìn)度，再加上市場(chǎng)的觀望情緒，因此對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，推盤節(jié)奏不會(huì)有太大改變。

盡管春節(jié)為樓市的傳統(tǒng)淡季，淡季帶來(lái)的“被動(dòng)熔斷期”過(guò)后，客戶心理和市場(chǎng)的資金層面或許正在產(chǎn)生變化。有媒體報(bào)道稱，春節(jié)期間深圳二手房業(yè)主心態(tài)發(fā)生了較大變化，坐地起價(jià)的現(xiàn)象大幅減少，并有投資客主動(dòng)降價(jià)的現(xiàn)象。“近日的確有人推了一套，比周圍低了20萬(wàn)放賣，但均價(jià)依然7萬(wàn)以上，這只是一個(gè)開(kāi)始。”南山區(qū)某中介告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)。

王飛表示，深圳樓市的多頭倉(cāng)位已經(jīng)非常擁堵了，如果一旦市場(chǎng)下行，受到直接影響的便是高杠桿下資金不足的跟風(fēng)購(gòu)房者。深圳業(yè)內(nèi)目前普遍認(rèn)為，2016年深圳樓市降溫是大勢(shì)，房?jī)r(jià)上漲空間將變窄。

上述房企負(fù)責(zé)人表示，公司今年的總體戰(zhàn)略以保現(xiàn)金流為主，在定價(jià)上不會(huì)像去年一樣激進(jìn)，對(duì)市場(chǎng)的判斷是緩慢增長(zhǎng)，但不排除會(huì)有短期震蕩。

另一方面，2月16日央行發(fā)布了一組重要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)：1月末，廣義貨幣（M2）余額141.63萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.0%；當(dāng)月人民幣貸款增加2.51萬(wàn)億元，同比多增1.04萬(wàn)億元。這組數(shù)據(jù)意味著流動(dòng)性將繼續(xù)寬松。

一位不具名的業(yè)內(nèi)人士稱，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷的當(dāng)下，流動(dòng)性過(guò)剩的錢很多會(huì)直接或者間接流到房地產(chǎn)市場(chǎng)，仍有很大可能跑到深圳等一線樓市來(lái)套利。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。