近日,廣州法制辦發(fā)布《關(guān)于科技企業(yè)孵化器建設(shè)用地的若干試行規(guī)定(征求意見稿)》(下稱“意見稿”)。不同于常見的獎勵和補助政策,意見稿中有兩個方面引發(fā)了關(guān)注:工業(yè)用地建設(shè)的科技企業(yè)孵化器總建筑面積的30%可分割銷售;企業(yè)可聯(lián)合拿地,投入孵化器建設(shè)。
在部分孵化器已經(jīng)出現(xiàn)生存艱難的輿論聲中,廣州的這一政策有著拓寬盈利模式的客觀效果;而在盤活存量之余,政策同時意在鼓勵和支持多元化增量投入到孵化器建設(shè)中,進一步促進廣州的雙創(chuàng)活力。
分析人士還指出,政策鼓勵或許并不會導致資本的盲目涌入,市場在逐漸培育,孵化器的建設(shè)也將回歸理性。
適度允許房屋轉(zhuǎn)讓
廣州創(chuàng)客街總經(jīng)理助理賴志達告訴21世紀經(jīng)濟報道記者,這一政策主要是為“解救”孵化器,從目前的情況來看,孵化器的日子并不太好過。
一個相關(guān)聯(lián)的背景是,農(nóng)歷新年伊始,深圳地庫孵化器宣布倒閉,這在圈子里引起了不小的波瀾。
近幾日接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪的眾多孵化器從業(yè)者指出,地庫的倒閉或許只是一個開端,孵化器過剩、空置率高的現(xiàn)象,幾乎在全國各地都不同程度地存在。
廣州一個孵化器服務(wù)組織的從業(yè)者鐘妙森稱,她所了解到的廣州情況是——“真的不好盈利”。場地出租收益并不足以覆蓋成本,而投資收益周期又太長。
在國家創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略引導下,包含眾創(chuàng)空間等多種形式在內(nèi)的孵化器在近兩年間蓬勃興起。據(jù)廣東本地媒體報道,2014年底廣州的孵化器數(shù)量為85家,可孵化面積為500萬平方米。而廣州科技企業(yè)孵化協(xié)會提供的數(shù)據(jù)顯示,截止到2015年底,廣州備案登記孵化器119家,可統(tǒng)計孵化面積約650萬平方米。
“大干快上”的建設(shè)也意味著,自身尚還處在初創(chuàng)期的孵化器并不在少數(shù)。
廣州科技企業(yè)孵化協(xié)會會長馮夢覺指出,同其他很多行業(yè)一樣,新建設(shè)的孵化器也需要克服資金不足、團隊磨合、管理服務(wù)水平提升等重重阻力。從行業(yè)發(fā)展和現(xiàn)有孵化企業(yè)經(jīng)驗來看,眾創(chuàng)空間和孵化器一般需要約3年方能進入穩(wěn)定運營期。
上述意見稿亦解釋,關(guān)于“適度允許房屋轉(zhuǎn)讓”,是考慮到科技企業(yè)孵化器投資大、回報慢,故允許其分割轉(zhuǎn)讓部分房產(chǎn),以盤活資產(chǎn),降低投資風險。但考慮到其享受政府財政扶持,需自持大部分資產(chǎn)才能保持孵化功能,故限定科技企業(yè)孵化器總建筑面積的30%可分割銷售。
此外值得注意的是,政策限定轉(zhuǎn)讓主體為“工業(yè)用地建設(shè)的、且明確可分割轉(zhuǎn)讓的孵化器”。廣州五號空間總裁助理黎鴻浩指出,對于羊城創(chuàng)意園、TIT創(chuàng)意園等影響比較積極,工業(yè)屬性用地的持有者可以盤活物業(yè),實現(xiàn)變現(xiàn)。
企業(yè)聯(lián)合拿地建設(shè)孵化器
根據(jù)梳理,在廣州之前,廣東省已有東莞、佛山、惠州、中山、珠海發(fā)布過類似的孵化器產(chǎn)權(quán)分割的相關(guān)政策,但對于孵化器資質(zhì)要求和可分割比例設(shè)定不同。其中,惠州市規(guī)定僅省級以上科技企業(yè)孵化器具備申請資格;而東莞市的分割比例為:可銷售、轉(zhuǎn)讓、出租部分的建筑面積不得超過產(chǎn)業(yè)用房總建筑面積的80%。
馮夢覺分析,如果政策正式落地,對民間資本投入建設(shè)孵化器增加了吸引力,將增強廣州在區(qū)域內(nèi)的創(chuàng)業(yè)環(huán)境競爭力。
而除了產(chǎn)權(quán)分割的規(guī)定外,上述征求意見稿還釋放出一個信號:科技企業(yè)孵化器建設(shè)用地可以由符合條件的企業(yè)聯(lián)合拿地、統(tǒng)一規(guī)劃、分開建設(shè)。
這是廣東省內(nèi)孵化器相關(guān)政策文件中首次提及的方式。并且,意見稿指出,在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的前提下,每年安排一定比例的用地用作孵化器建設(shè)。
某種程度上來說,在吸引更多資本的同時,這一舉措進一步降低了進入孵化器的門檻。在此之前,坊間就已充斥著“打著孵化器旗號圈地、騙取政府補貼”的質(zhì)疑。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者,政策落地后或許會吸引到更多的“對口”企業(yè)。
但賴志達稱,降低門檻并沒有關(guān)系,因為進入之后的市場是競爭的,適者才可生存。
3W孵化器市場經(jīng)理張向野同樣指出,這原本是一個難做的行業(yè),從業(yè)者需要有真正的資源幫助到創(chuàng)業(yè)團隊。此前在特別急功近利的狀態(tài)下成長起來的孵化器,現(xiàn)在更多地也在回歸理性。
隨著創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的推進,市場在逐漸培育,優(yōu)勝劣汰的發(fā)生也在警示著“投機分子”。據(jù)張向野介紹,已經(jīng)出現(xiàn)了企業(yè)做了孵化器備案但最終擱置項目的情況。
賴志達指出,即使政策客觀上有鼓勵的效果,但不一定會引起資本的盲目涌入。
“政策當然是良性的,而且,政府做的已經(jīng)足夠多。但應(yīng)該政府的歸政府,市場的歸市場,孵化器要擺脫依賴心理,最終的發(fā)展仍然要回歸到自身的實力。”賴志達稱。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
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