廣州擬推孵化器新政 三成房產(chǎn)可轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)

近日，廣州法制辦發(fā)布《關(guān)于科技企業(yè)孵化器建設(shè)用地的若干試行規(guī)定（征求意見稿）》（下稱“意見稿”）。不同于常見的獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助政策，意見稿中有兩個(gè)方面引發(fā)了關(guān)注：工業(yè)用地建設(shè)的科技企業(yè)孵化器總建筑面積的30%可分割銷售；企業(yè)可聯(lián)合拿地，投入孵化器建設(shè)。

在部分孵化器已經(jīng)出現(xiàn)生存艱難的輿論聲中，廣州的這一政策有著拓寬盈利模式的客觀效果；而在盤活存量之余，政策同時(shí)意在鼓勵(lì)和支持多元化增量投入到孵化器建設(shè)中，進(jìn)一步促進(jìn)廣州的雙創(chuàng)活力。

分析人士還指出，政策鼓勵(lì)或許并不會(huì)導(dǎo)致資本的盲目涌入，市場(chǎng)在逐漸培育，孵化器的建設(shè)也將回歸理性。

適度允許房屋轉(zhuǎn)讓

廣州創(chuàng)客街總經(jīng)理助理賴志達(dá)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，這一政策主要是為“解救”孵化器，從目前的情況來看，孵化器的日子并不太好過。

一個(gè)相關(guān)聯(lián)的背景是，農(nóng)歷新年伊始，深圳地庫孵化器宣布倒閉，這在圈子里引起了不小的波瀾。

近幾日接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪的眾多孵化器從業(yè)者指出，地庫的倒閉或許只是一個(gè)開端，孵化器過剩、空置率高的現(xiàn)象，幾乎在全國(guó)各地都不同程度地存在。

廣州一個(gè)孵化器服務(wù)組織的從業(yè)者鐘妙森稱，她所了解到的廣州情況是——“真的不好盈利”。場(chǎng)地出租收益并不足以覆蓋成本，而投資收益周期又太長(zhǎng)。

在國(guó)家創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略引導(dǎo)下，包含眾創(chuàng)空間等多種形式在內(nèi)的孵化器在近兩年間蓬勃興起。據(jù)廣東本地媒體報(bào)道，2014年底廣州的孵化器數(shù)量為85家，可孵化面積為500萬平方米。而廣州科技企業(yè)孵化協(xié)會(huì)提供的數(shù)據(jù)顯示，截止到2015年底，廣州備案登記孵化器119家，可統(tǒng)計(jì)孵化面積約650萬平方米。

“大干快上”的建設(shè)也意味著，自身尚還處在初創(chuàng)期的孵化器并不在少數(shù)。

廣州科技企業(yè)孵化協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮夢(mèng)覺指出，同其他很多行業(yè)一樣，新建設(shè)的孵化器也需要克服資金不足、團(tuán)隊(duì)磨合、管理服務(wù)水平提升等重重阻力。從行業(yè)發(fā)展和現(xiàn)有孵化企業(yè)經(jīng)驗(yàn)來看，眾創(chuàng)空間和孵化器一般需要約3年方能進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)期。

上述意見稿亦解釋，關(guān)于“適度允許房屋轉(zhuǎn)讓”，是考慮到科技企業(yè)孵化器投資大、回報(bào)慢，故允許其分割轉(zhuǎn)讓部分房產(chǎn)，以盤活資產(chǎn)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。但考慮到其享受政府財(cái)政扶持，需自持大部分資產(chǎn)才能保持孵化功能，故限定科技企業(yè)孵化器總建筑面積的30%可分割銷售。

此外值得注意的是，政策限定轉(zhuǎn)讓主體為“工業(yè)用地建設(shè)的、且明確可分割轉(zhuǎn)讓的孵化器”。廣州五號(hào)空間總裁助理黎鴻浩指出，對(duì)于羊城創(chuàng)意園、TIT創(chuàng)意園等影響比較積極，工業(yè)屬性用地的持有者可以盤活物業(yè)，實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)。

企業(yè)聯(lián)合拿地建設(shè)孵化器

根據(jù)梳理，在廣州之前，廣東省已有東莞、佛山、惠州、中山、珠海發(fā)布過類似的孵化器產(chǎn)權(quán)分割的相關(guān)政策，但對(duì)于孵化器資質(zhì)要求和可分割比例設(shè)定不同。其中，惠州市規(guī)定僅省級(jí)以上科技企業(yè)孵化器具備申請(qǐng)資格；而東莞市的分割比例為：可銷售、轉(zhuǎn)讓、出租部分的建筑面積不得超過產(chǎn)業(yè)用房總建筑面積的80%。

馮夢(mèng)覺分析，如果政策正式落地，對(duì)民間資本投入建設(shè)孵化器增加了吸引力，將增強(qiáng)廣州在區(qū)域內(nèi)的創(chuàng)業(yè)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力。

而除了產(chǎn)權(quán)分割的規(guī)定外，上述征求意見稿還釋放出一個(gè)信號(hào)：科技企業(yè)孵化器建設(shè)用地可以由符合條件的企業(yè)聯(lián)合拿地、統(tǒng)一規(guī)劃、分開建設(shè)。

這是廣東省內(nèi)孵化器相關(guān)政策文件中首次提及的方式。并且，意見稿指出，在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的前提下，每年安排一定比例的用地用作孵化器建設(shè)。

某種程度上來說，在吸引更多資本的同時(shí)，這一舉措進(jìn)一步降低了進(jìn)入孵化器的門檻。在此之前，坊間就已充斥著“打著孵化器旗號(hào)圈地、騙取政府補(bǔ)貼”的質(zhì)疑。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，政策落地后或許會(huì)吸引到更多的“對(duì)口”企業(yè)。

但賴志達(dá)稱，降低門檻并沒有關(guān)系，因?yàn)檫M(jìn)入之后的市場(chǎng)是競(jìng)爭(zhēng)的，適者才可生存。

3W孵化器市場(chǎng)經(jīng)理張向野同樣指出，這原本是一個(gè)難做的行業(yè)，從業(yè)者需要有真正的資源幫助到創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)。此前在特別急功近利的狀態(tài)下成長(zhǎng)起來的孵化器，現(xiàn)在更多地也在回歸理性。

隨著創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的推進(jìn)，市場(chǎng)在逐漸培育，優(yōu)勝劣汰的發(fā)生也在警示著“投機(jī)分子”。據(jù)張向野介紹，已經(jīng)出現(xiàn)了企業(yè)做了孵化器備案但最終擱置項(xiàng)目的情況。

賴志達(dá)指出，即使政策客觀上有鼓勵(lì)的效果，但不一定會(huì)引起資本的盲目涌入。

“政策當(dāng)然是良性的，而且，政府做的已經(jīng)足夠多。但應(yīng)該政府的歸政府，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，孵化器要擺脫依賴心理，最終的發(fā)展仍然要回歸到自身的實(shí)力。”賴志達(dá)稱。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。