地級(jí)市銅陵樓市去庫(kù)存：救市的手與流出的人口

首付可低至20%，這是春節(jié)前最后一周央行出臺(tái)的重磅房地產(chǎn)新政。緊接著春節(jié)后的第一周，財(cái)政部等三部門(mén)又發(fā)出房產(chǎn)契稅下調(diào)通知。

但是在記者的家鄉(xiāng)，這些都不足為奇，甚至早已執(zhí)行。

這座皖江邊的小城銅陵，是全國(guó)最小的地級(jí)市，也是安徽省內(nèi)連續(xù)多年的人均GDP冠軍。較少的人口和縣市合一帶來(lái)的超高城鎮(zhèn)化率，讓曾經(jīng)的小城人民怡然自得。

然而，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)過(guò)于單一，周邊明星城市興起，信息、交通的便捷加速了小城人口外遷，人們向著優(yōu)質(zhì)資源集中地遷徙，裹挾著小城的財(cái)富，留下一座座房地產(chǎn)的空殼。

2014年，銅陵在安徽的地級(jí)市中就率先打響了救市的第一槍，彼時(shí)全國(guó)多個(gè)三四線城市救市決策還是猶抱琵琶半遮面，而銅陵的政策直接由市政府對(duì)外宣布，當(dāng)時(shí)一石激起千層浪。

2014年5月，銅陵就規(guī)定，從當(dāng)月起公積金貸款額度提高20%，首付比例下調(diào)至20%，購(gòu)買(mǎi)家庭首套普通住房按房?jī)r(jià)1%的比例給予契稅補(bǔ)貼。

實(shí)際上，不止是銅陵，在此后多個(gè)三四線城市頗為“低調(diào)”的救市政策中，此類諸如降低首付比例和給予契稅補(bǔ)貼等手段，都是最為常見(jiàn)的工具。只不過(guò)，到如今地方遮遮掩掩的救市努力已上升為整個(gè)國(guó)家層面的去庫(kù)存戰(zhàn)役。

地產(chǎn)盛宴變“剩宴”

猶記得2003年，我和父母租住在70平米左右的房子里，這個(gè)房子當(dāng)時(shí)的售價(jià)是7萬(wàn)元。到了2007年，在銅陵市平均單價(jià)2000元的時(shí)候，我們購(gòu)買(mǎi)了屬于自己的房子，此后漲了數(shù)番。

2000到2010年的十年間，由于周邊縣城的人口流入，銅陵的房?jī)r(jià)一漲再漲。飛漲的房?jī)r(jià)也刺激著人們參與到這場(chǎng)投資狂歡中來(lái)，這使得財(cái)富的衡量方式也發(fā)生了變化。為孩子們操心婚嫁時(shí)，長(zhǎng)輩們不再詢問(wèn)對(duì)方做什么工作、月收入多少，而是問(wèn)對(duì)方家有幾套房子。一夜之間，房子就成了人們展現(xiàn)財(cái)富最直觀的方式。

這十年，大抵也是包括銅陵在內(nèi)的所有中國(guó)小城房地產(chǎn)的黃金時(shí)代。從周邊小縣城奔赴銅陵的青年人，經(jīng)過(guò)一番打拼終于買(mǎi)到了安身立命的房子；擁有一定財(cái)富的中年人，投身于房地產(chǎn)的金搖籃里玩得不亦樂(lè)乎。

地方政府也樂(lè)見(jiàn)于此，資源枯竭的小城，又有了土地這棵搖錢(qián)樹(shù)，并因此可以招徠大量的資本，推高財(cái)政、GDP和消費(fèi)，何樂(lè)而不為。

可那時(shí)的我，站在自家小區(qū)的樓下，抬頭看到已被售空的住宅高樓，大多的窗戶內(nèi)是一片漆黑，只有少數(shù)窗戶里透出零星的燈光時(shí)，就知道這場(chǎng)房地產(chǎn)的狂歡遲早要停歇的。

近5年來(lái)，銅陵住宅成交均價(jià)在4000~5000元之間，沒(méi)有太大的漲幅。這種原地踏步的背后，是人口由凈流入變成流出，以及停不下來(lái)的開(kāi)發(fā)建設(shè)帶來(lái)的天量庫(kù)存。

數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，銅陵可供銷售的商品住宅共12183套，而到了現(xiàn)在，這個(gè)數(shù)字并未見(jiàn)少，甚至達(dá)到了14814套之多，這還只是純住宅，并未納入商業(yè)、辦公等物業(yè)。

一方面，政策強(qiáng)刺激下，庫(kù)存去化速度仍慢；另一方面，新的項(xiàng)目不斷入市推高庫(kù)存。

春節(jié)期間，冀望于返鄉(xiāng)置業(yè)需求，家鄉(xiāng)的各大樓盤(pán)均使出渾身解數(shù)營(yíng)銷，出臺(tái)了許多諸如購(gòu)房免一年物業(yè)費(fèi)，開(kāi)盤(pán)即打8.5折優(yōu)惠等活動(dòng)。但從身邊從事房產(chǎn)銷售的親友反饋來(lái)看，不過(guò)是看熱鬧的多，真正出手買(mǎi)的少。

人口流出的尷尬

銅陵，以銅聞名。第一個(gè)銅工業(yè)基地建于此，第一只銅業(yè)股票發(fā)于此，同多數(shù)資源型城市一樣，外地移民占據(jù)全市總?cè)丝诤艽蟊戎?，銅陵又稱為移民城市。

著名的銅陵有色是安徽首家千億國(guó)企，產(chǎn)值占到銅陵GDP的一半，這使得人口僅70余萬(wàn)的小城人均收入長(zhǎng)期居于省內(nèi)第一，并遙遙領(lǐng)先。

如今，銅陵礦產(chǎn)資源匱乏，城市面臨轉(zhuǎn)型，原來(lái)吸引人口遷入的條件已經(jīng)不復(fù)存在。

為了持續(xù)吸引外來(lái)人口，銅陵率先在全國(guó)施行戶籍制度改革，打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，給外地來(lái)銅陵就業(yè)的流動(dòng)人口極大的落戶自由。當(dāng)?shù)叵Ｍㄟ^(guò)戶籍制度改革，建設(shè)成為擁有100萬(wàn)人口的城市。

但政策層面的種種努力，對(duì)于高企的樓市庫(kù)存來(lái)說(shuō)，似乎收效甚微。

銅陵一銅獨(dú)大的單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，早已無(wú)法承載年輕人的期待。新的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)尚未形成，無(wú)法提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。最早以均衡教育聞名全國(guó)的小城，如今因缺乏新生優(yōu)秀師資力量的注入，高校的建設(shè)也處于停滯狀態(tài)，如此種種優(yōu)質(zhì)公共產(chǎn)品供給的落后，與家鄉(xiāng)多年來(lái)的人均GDP第一并不同步。

周邊二線城市的興起，更讓銅陵顯得黯然失色。到合肥兩小時(shí)車程，到南京兩個(gè)半小時(shí)車程。銅陵的孩子們?cè)诒镜厥苓^(guò)義務(wù)教育之后，多數(shù)選擇去外地，追求優(yōu)質(zhì)的高等教育資源和就業(yè)機(jī)會(huì)。大批年輕人走出銅陵，到合肥、杭州、南京、上海這樣的大城市去求學(xué)和發(fā)展。

我問(wèn)一些中年的本地人，還打算在銅陵買(mǎi)房嗎？有一位這樣回答我：“現(xiàn)在有一套房子自己住就夠了，孩子在外地工作，兩套沒(méi)有必要。”還有一位干脆地說(shuō)：“看以后兒子在哪定居就在哪買(mǎi)房。要是在外地定居，就要把銅陵的一套房子賣了在外地買(mǎi)房。”

年輕人滬漂、北漂，在小城也興起了中老年人“老漂”的潮流。孩子在哪里定居，父母就跟著漂到哪里。長(zhǎng)輩們不再心心念念著在小城買(mǎi)房，而是趁著退休前的最后十年光景，為掙扎在大城市的孩子多掙一間廁所、一間廚房。能力不濟(jì)的，甚至要不惜賣掉家鄉(xiāng)的房產(chǎn)，去填充大城市那杯水車薪的首付。

此外，安徽近幾年大幅度的行政區(qū)域調(diào)整，打破了區(qū)域原有的發(fā)展格局。撤銷巢湖市，原巢湖市轄廬江縣劃入合肥，緊鄰銅陵的廬江縣人不再青睞銅陵，而是直接奔向“自家”的省會(huì)合肥。周圍縣城的人口改流使銅陵房地產(chǎn)需求大幅度減少。

可喜的是，區(qū)劃調(diào)整在今年也惠及家鄉(xiāng)銅陵了。今年元旦后第一個(gè)工作日，安徽將安慶市樅陽(yáng)縣劃歸銅陵市管轄，并撤銷原銅陵縣設(shè)為義安區(qū)。這使得銅陵的區(qū)域面積一下子擴(kuò)大了一倍多，人口也陡增92萬(wàn)。

看上去，通過(guò)區(qū)劃調(diào)整，我的家鄉(xiāng)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了100萬(wàn)以上人口目標(biāo)，但這其中又有多少有效的購(gòu)買(mǎi)力，能夠貢獻(xiàn)給巋然不動(dòng)的樓市庫(kù)存？

我不禁思考，對(duì)于那些明里暗里早已執(zhí)行此番去庫(kù)存新政的地方來(lái)說(shuō)，還能有什么新的刺激呢？

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。