泰禾密集補(bǔ)倉(cāng)一二線城市 以金融反哺地產(chǎn)擴(kuò)張

閩商的故事永不落幕。2015年大部分閩系房企銷售規(guī)模已經(jīng)達(dá)到300億左右，2016年均面對(duì)規(guī)模升級(jí)，最近他們當(dāng)中有的搬遷總部到上海、有的籌謀上市，而泰禾集團(tuán)（簡(jiǎn)稱“泰禾”）則在2016年新舊交替之時(shí)發(fā)力增加一二線城市土儲(chǔ)。

2015年12月，泰禾57億奪深圳兩宅地，以7.99萬元/平方米刷新全國(guó)單價(jià)地王紀(jì)錄?；仡?015年，泰禾競(jìng)得土地或合作項(xiàng)目中除了一宗地塊位于杭州以外，其余地塊全部位于一線城市。2016年1月，泰禾還與信達(dá)地產(chǎn)達(dá)成協(xié)議，合作開發(fā)上海新江灣城地塊，該地塊總價(jià)72.99億元。

截至2015年12月底，除大本營(yíng)福建之外，泰禾集團(tuán)70%以上的貨值集中在北京、上海、深圳等一線城市。

泰禾2015年銷售金額323億，而早在2012年其銷售金額僅62億。泰禾是如何實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)的？

補(bǔ)倉(cāng)一線城市

記者綜合整理公開資料發(fā)現(xiàn)，2015年泰禾集團(tuán)在售項(xiàng)目27個(gè)，陽(yáng)光城35個(gè)、正榮集團(tuán)36個(gè)、融信中國(guó)31個(gè)、旭輝集團(tuán)50個(gè)；而在年度銷售規(guī)模上，泰禾實(shí)現(xiàn)323億、陽(yáng)光城300億、正榮306億、融信295億、旭輝302億。

泰禾是其中在售項(xiàng)目最少的，卻實(shí)現(xiàn)了單價(jià)最高與單項(xiàng)目產(chǎn)能12億的最高紀(jì)錄。

據(jù)泰禾集團(tuán)董秘洪再春透露，盡管泰禾在售項(xiàng)目數(shù)量不多，但貨值很大，主要集中于北京、上海，整體貨值預(yù)估在1200億以上。

洪再春指出，去年4季度泰禾在北京、深圳拿地，一方面為進(jìn)一步快速發(fā)展提供支撐；另一方面，從整體布局戰(zhàn)略來看，出手的幾個(gè)項(xiàng)目都比較適合泰禾的布局戰(zhàn)略和產(chǎn)品線規(guī)劃。

2月17日，泰禾集團(tuán)公布了其收購(gòu)北京昌基鴻業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱“北京昌基”）80%股份暨項(xiàng)目合作開發(fā)進(jìn)展。按照協(xié)議，福建中維房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱“福建中維”）將向昌基鴻業(yè)提供2.9億元借款。

北京昌基持有“北京市昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)0303-07地塊”，該地塊由昌基置業(yè)、龍湖置業(yè)、深圳市平嘉投資管理有限公司以聯(lián)合體形式在去年10月23日以14.25億元競(jìng)得。今年1月30日，泰禾以800萬元受讓北京昌基80%股權(quán)。剩余20%股權(quán)則由北京昌基持有。

洪再春對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，該項(xiàng)目與泰禾此前拿下的南邵鎮(zhèn)0303-54地塊相鄰，可以形成規(guī)劃協(xié)同效應(yīng)和產(chǎn)品組合優(yōu)勢(shì)。

泰禾在2016年新舊交接之時(shí)強(qiáng)力補(bǔ)倉(cāng)土地儲(chǔ)備，原因主要有單個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)能高與金融反哺效果的顯現(xiàn)。

克而瑞研究中心分析師尹鵬分析指出，泰禾高貨值背后，并不存在去化壓力，憑借其產(chǎn)品的高溢價(jià)能力，保證了項(xiàng)目去化，同時(shí)實(shí)現(xiàn)單項(xiàng)目高產(chǎn)出。2013年是泰禾最為“激進(jìn)”的一年，共拿下12幅地塊，其中有不少溢價(jià)較高。

盡管高價(jià)拿地可能加大資金沉淀，并不利于企業(yè)運(yùn)作，但憑借泰禾院子、紅御等高端產(chǎn)品系的溢價(jià)能力和競(jìng)爭(zhēng)力，泰禾在高價(jià)拿地的情況下依然實(shí)現(xiàn)了快速周轉(zhuǎn)。

2015年業(yè)績(jī)預(yù)告中，泰禾集團(tuán)實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)12億-13億元，同比增長(zhǎng)53.11%-65.87%；基本每股收益約1.1155-1.2085元，上年同期則為0.7705元。

泰禾善于制造高產(chǎn)能項(xiàng)目。泰禾北京院子于2013年1月拿地，樓板價(jià)為2.86萬元/平方米，目前在售均價(jià)約8萬元/平方米。

金融反哺地產(chǎn)主業(yè)

商業(yè)綜合體的逐漸成熟是推動(dòng)泰禾業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的又一原因。2010年泰禾正式進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，先后在福州、泉州等地開發(fā)5個(gè)泰禾廣場(chǎng)。目前除正榮在積極推進(jìn)商業(yè)項(xiàng)目外，多數(shù)閩企的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)板塊尚未成型，而泰禾已逐漸將商業(yè)地產(chǎn)培養(yǎng)成一大銷售增長(zhǎng)點(diǎn)。

以福州東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)綜合體項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目2015年實(shí)現(xiàn)銷售近50億，對(duì)泰禾的銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)明顯。

閩企擅長(zhǎng)資本運(yùn)作，但當(dāng)成產(chǎn)業(yè)發(fā)展的并不多。目前，泰禾已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了銀行、證券、保險(xiǎn)等方面的布局及金控平臺(tái)搭建，除海峽人壽、平潭金控尚在培育期外，其他布局已逐漸成熟，輔助地產(chǎn)主業(yè)。在尹鵬看來，泰禾目前有三種模式助推主業(yè)。

一種方式是增加收入反哺地產(chǎn)。一類是泰禾入股的福州農(nóng)商銀行、福建海峽銀行、中城投資、東興證券等已經(jīng)形成成熟的業(yè)務(wù)體系，泰禾每年可享受分紅；另一類如東興證券，實(shí)現(xiàn)上市市值大幅增長(zhǎng)；兩類收益均可反哺地產(chǎn)主業(yè)。

第二種方式是提供多元金融服務(wù)。2015年泰禾40億定增獲批，主承銷商之一正是東興證券，未來在發(fā)債等資本運(yùn)作方面東興證券或許會(huì)承擔(dān)更多任務(wù)。

第三種方式是通過收購(gòu)一卡通、吉屋等上下游產(chǎn)業(yè)鏈項(xiàng)目拓展房地產(chǎn)銷售。一卡通的收購(gòu)，使泰禾集團(tuán)初步搭建起“商業(yè)+支付”的商業(yè)管理平臺(tái)。而投資深圳吉屋，其互聯(lián)網(wǎng)銷售模式，則可為泰禾集團(tuán)拓展房地產(chǎn)銷售新途徑。

泰禾還善于以增資方式為項(xiàng)目補(bǔ)充現(xiàn)金流。例如去年12月，北京泰禾擬引入平潭瑞嘉融達(dá)投資管理合伙企業(yè)以現(xiàn)金方式增資入股，增資金額為人民幣9億元；福州泰盛擬引入福州運(yùn)成興通實(shí)業(yè)有限公司以現(xiàn)金方式增資入股，增資金額5.5億元。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。