1月一線城市供地驟降七成 “僧多粥少”或推高房價

2016年首月全國主要城市供地節(jié)奏明顯放緩，一線城市土地出讓面積創(chuàng)5年來新低。

市場機(jī)構(gòu)CRIC的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2016年1月份，全國300城市經(jīng)營性土地成交金額1227億元，同比大跌10%；成交建筑面積3267萬平方米，同比驟降33%。一線城市成交量下跌最為明顯，1月份土地出讓面積同比下滑64%。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理盧文曦認(rèn)為，供應(yīng)節(jié)奏放緩的源頭主要還是為去庫存。當(dāng)前短期來看，有些城市的庫存壓力依然很大，庫存周期在二十幾個月，如果不減少土地供應(yīng)就會出現(xiàn)滾雪球效應(yīng)。

“一般土地成交量是受供應(yīng)量所限制的，尤其是一線熱門城市，很少有流拍的地塊。”克而瑞信息集團(tuán)研究中心助理研究員陶媛指出。

具體來看，一線城市1月成交建筑面積165萬平方米，同比大跌64%，成交金額216億元，同比跌幅57%。

陶媛表示，一線城市供應(yīng)減少不是因為市場不好，而是一線城市可開發(fā)的土地量實在不多了，現(xiàn)在出讓的地塊大多數(shù)都是外圍區(qū)域，但房企還是向一線城市擁擠，地少房企多會推著地價上行，房價水漲船高的可能性很大。

“相對來看，一二線城市的去庫存壓力沒那么大，但在供應(yīng)上也會相對控制節(jié)奏。”盧文曦說道。

按照克而瑞監(jiān)測的數(shù)據(jù)，1月一線城市成交規(guī)模的斷崖式下跌，主要是由于北京、上海、深圳三市土地出讓大幅減少所致，1月份北京、上海、深圳的土地出讓建筑面積分別環(huán)比回落了72%、71%和100%；廣州的土地出讓建筑面積環(huán)比回落10%。值得注意的是，1月份一線城市土拍平均溢價率為23.64%，為各線城市最低。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這一方面是由于一線城市土地價格已達(dá)高位，以致房企拍地較為謹(jǐn)慎，但更重要的還是由于優(yōu)質(zhì)宅地出讓減少、商辦用地出讓占比增多所致，以北京為例，1月份僅出讓了一幅商辦用地，且以底價成交。

盧文曦稱，一般而言，在樓市火熱的情況下，土地價格也會居高不下，而土地價格上漲也會反哺樓市，成為房價上漲的動能。

雖然整體土地市場偏冷，但一些熱門地塊熱度不減，如上海的馬橋鎮(zhèn)宅地，南京的青龍山宅地，1月仍然能夠拍出超過100%的溢價率。

克而瑞發(fā)布的報告認(rèn)為，2016年1月，熱點城市仍屢有超100%溢價率的地塊拍出，以此來看，目前房企對于一二線城市的信心還是沒有發(fā)生明顯改變。但受到中央政策導(dǎo)向、地方政府推地節(jié)奏等因素影響，土地市場成交規(guī)模還是出現(xiàn)了大幅度的下跌。

按照克而瑞的預(yù)測，2016年一級土地市場規(guī)模仍將持續(xù)縮量，一方面土地“有供有限”仍將在2016年持續(xù)，近日國土資源部再一次明確表態(tài)，2016年仍將聚焦去庫存，對于住宅用地政策將采用“有保有壓”結(jié)合方式，房地產(chǎn)庫存壓力過大的城鎮(zhèn)要減少甚至停止商品住宅供地。

另外，二級市場“搶占”一級市場份額。受歷史遺留因素影響，目前在北京、上海等一線城市，城區(qū)內(nèi)的閑置廠房并非絕跡，而在二三線城市，定位有誤、大片空置的產(chǎn)業(yè)新城更是屢見不鮮。若能真正盤活這些閑置存量用地，房企對于土地一級市場的需求勢必大大減少。

1月7日召開的全國國土資源工作會議提出，為合理確定地價水平，防止企業(yè)用地價格過快上漲，要創(chuàng)新企業(yè)用地模式，鼓勵采取長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合等出讓方式，降低企業(yè)用地成本。這一條政策的提出，勢必會影響到大規(guī)模企業(yè)的辦公模式，也會對商辦地產(chǎn)的需求帶來負(fù)面影響。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。