內(nèi)地樓市料溫和盤(pán)整 多機(jī)構(gòu)表示去庫(kù)存壓力大

數(shù)據(jù)顯示，1月內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)較平穩(wěn)，一線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)地塊仍受到房企激烈爭(zhēng)搶。不過(guò)，部分機(jī)構(gòu)指出，2016年內(nèi)地樓市去庫(kù)存壓力較大，不太可能出現(xiàn)同2015年一樣的景氣度，樓市會(huì)進(jìn)入溫和盤(pán)整期。

優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈

廣發(fā)證券報(bào)告表示，2016年1月300城市住宅用地推出建面8004萬(wàn)平方米（環(huán)比增長(zhǎng)約-54%，同比增長(zhǎng)-22%），成交建面6069萬(wàn)平方米（環(huán)比增長(zhǎng)-61%，同比增長(zhǎng)-24%），成交土地出讓金1436億元（環(huán)比增長(zhǎng)-57%，同比增長(zhǎng)-7%），樓面均價(jià)2367元/平米，平均溢價(jià)率約31%。整體來(lái)看，年初供地節(jié)奏放緩，成交也呈現(xiàn)季節(jié)性下滑。但樓面價(jià)和溢價(jià)率均攀升，尤其是溢價(jià)率攀升至近5年來(lái)單月新高。

具體看，2016年1月份，一線(xiàn)城市淡季特征表現(xiàn)更明顯，供需同環(huán)比均呈現(xiàn)明顯回落，出讓金環(huán)比回落顯著，四大一線(xiàn)城市中僅上海超過(guò)百億。值得注意的是，一線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)地塊依舊受到房企激烈競(jìng)爭(zhēng)。二線(xiàn)城市土地供需均弱勢(shì)運(yùn)行，樓面價(jià)以及溢價(jià)率均攀升顯著，主要是受諸如南京、杭州、武漢等重點(diǎn)二線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)地塊拉動(dòng)影響。

從成交等方面看，1月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)較平穩(wěn)。國(guó)金證券報(bào)告顯示，1月32個(gè)樣本城市新房銷(xiāo)售同比上升10.9%，與去年三季度月均銷(xiāo)售量持平，一線(xiàn)城市同比小幅下跌3%，二、三線(xiàn)城市銷(xiāo)量同比提升12%、17%，長(zhǎng)三角和珠三角依舊是帶動(dòng)新房銷(xiāo)量的引擎，同比大幅增長(zhǎng)23%、30%。

去庫(kù)存壓力大

盡管深圳等一線(xiàn)城市去年量?jī)r(jià)齊漲，但不少機(jī)構(gòu)表示，2016年房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力較大。

穆迪評(píng)級(jí)一份報(bào)告指出，中國(guó)在建的住宅面積為51億平方米。按照平均每戶(hù)2.97人估算，中國(guó)14億人口相當(dāng)于約4.6億戶(hù)家庭。假設(shè)中國(guó)的住房擁有率從90%上升至100%，這些新增的房地產(chǎn)買(mǎi)家將很容易地吸收所有的在建住宅面積。目前的問(wèn)題是，商品住宅價(jià)格高企，有效需求不足。

銀河證券指出，目前商品住宅存量大約僅能滿(mǎn)足50%城鎮(zhèn)家庭的需求，而真正可以承擔(dān)現(xiàn)在房?jī)r(jià)的有效需求大概只占潛在需求的40%左右。如果認(rèn)為商品房的居住質(zhì)量好于其他住宅的話(huà)，商品房市場(chǎng)依然有支撐，主要還是太貴買(mǎi)不起的問(wèn)題，已有一套房的家庭置換改善需求或存空間。

銀河證券判斷，房地產(chǎn)行業(yè)將圍繞去庫(kù)存加速出臺(tái)各項(xiàng)政策，但戶(hù)籍與住房制度改革及農(nóng)民工市民化需要長(zhǎng)效機(jī)制的配合，可能需要時(shí)間?？紤]到2015年二季度開(kāi)始的高成交基數(shù)透支了部分需求，謹(jǐn)慎看好2016年樓市，預(yù)計(jì)全國(guó)銷(xiāo)售面積維持在12-13億平方米之間，銷(xiāo)售額升幅或有所收窄。

穆迪認(rèn)為，2016年中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率將降至0-5%的溫和水準(zhǔn)，低于2015年的16.6%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。