1月300城土地出讓金同比降23% 一線城市出讓面積下滑七成

2016年1月份，土地市場(chǎng)延續(xù)2015年的分化現(xiàn)象。一方面，杭州、南京等熱點(diǎn)二線城市高溢價(jià)地塊頻出，并且接連刷新城市單價(jià)地王紀(jì)錄；另一方面，從整體來看，全國土地市場(chǎng)的成交規(guī)模卻顯著縮減，部分城市同比跌幅甚至超過50%。

市場(chǎng)機(jī)構(gòu)CRIC的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2016年1月份，全國300城市經(jīng)營性土地成交金額910億元，同比大跌23%；成交建筑面積2615萬平方米，同比驟降45%，為近五年的1月份新低。

克而瑞研究中心分析人士楊科偉認(rèn)為，1月土地市場(chǎng)整體降溫，主要受到三方面影響：首先是行業(yè)周期，傳統(tǒng)淡季導(dǎo)致環(huán)比大跌；其次是需求熱度降溫，經(jīng)歷了2015年下半年的高熱之后，地價(jià)已達(dá)高位。且市場(chǎng)需求在2015年有效釋放以后，后繼乏力；除此以外，最重要的還是政策嚴(yán)控，1月份國土部再一次明確表態(tài)，2016年仍將聚焦去庫存，對(duì)于住宅用地政策將“有保有壓”。

分城市類型來看，一線城市成交量下跌最為明顯，1月份土地出讓面積同比下滑七成，同樣為近5年以來最低。楊科偉認(rèn)為，一線城市土地成交量下跌已是大勢(shì)所趨。據(jù)CRIC整理，2015年一線城市計(jì)劃出讓經(jīng)營性土地3417萬平方米，但最終僅成交了2000萬平方米。雖然國土部一再要求供不應(yīng)求的城市加大土地供應(yīng)，但受到拆遷成本高、建成區(qū)土地儲(chǔ)備幾近枯竭、公共設(shè)施承載力不足、土地流轉(zhuǎn)受限等因素影響，一線城市的土地出讓量仍難抬頭。近期宣布降低土地出讓總量的深圳市，更是個(gè)中典型。

不過，在整體土地供求縮量的背景下，1月份杭州、南京等二線城市陸續(xù)成交的幾宗高價(jià)地塊較為搶眼。

楊科偉說，1月份二線城市單價(jià)地王涌現(xiàn)的最大成因，首先是基于城市火熱的成交支持，而城市之間的庫存壓力分化，以及一線城市的土地供應(yīng)縮減，更是進(jìn)一步加劇了二線城市的土地爭奪。“杭州、南京作為二線城市中的翹楚，單價(jià)地王的刷新，是趨勢(shì)上的必然”。

楊科偉認(rèn)為，物以稀為貴，單價(jià)地王頻出主要還是因?yàn)橄嚓P(guān)地塊難以復(fù)制的稀缺性，人口聚集、商業(yè)、醫(yī)療，綠地、公共交通等指標(biāo)都需要名列前茅。

“在‘有供有限’的政策環(huán)境之下，土地成交下跌之勢(shì)仍將持續(xù)，2016年土地市場(chǎng)規(guī)模或?qū)⒓铀倏s量。”楊科偉表示，一方面，二級(jí)市場(chǎng)將“搶占”一級(jí)市場(chǎng)份額，盤活企業(yè)存量土地；另一方面，國土部鼓勵(lì)企業(yè)租賃土地，鼓勵(lì)采取長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合等出讓方式，降低企業(yè)用地成本，這樣勢(shì)必會(huì)搶奪部分商辦地產(chǎn)的需求。

總體而言，雖然土地市場(chǎng)整體偏冷，但克而瑞方面認(rèn)為，隨著1月份“降首付”新政出臺(tái)之后，部分二線熱點(diǎn)城市將迎來最大政策刺激效應(yīng)。由于一線城市影響最小，再加上多數(shù)三四線效果不及預(yù)期，必將使得企業(yè)、資金涌向熱點(diǎn)二線城市，在銷售市場(chǎng)向好的情況下，熱點(diǎn)二線城市的銷售-投資機(jī)制將被率先激活。

在楊科偉看來，得益于存量大幅降低、消化周期普遍轉(zhuǎn)向供不應(yīng)求，土地消化周期相對(duì)較短，短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)井噴，房企無論是基于前景判斷還是補(bǔ)倉需要，二線城市如南京、武漢、杭州、成都、蘇州等城市未來的土地成交也將顯著上漲，土地拍賣競爭程度甚至可能出現(xiàn)看齊一線城市之勢(shì)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。