化解房地產(chǎn)庫存 共有產(chǎn)權(quán)模式不無啟迪

世事變幻，盛衰有常。作為中國經(jīng)濟最近十余年來支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)行業(yè)，在近年見頂后，隨之而來的是高庫存的壓力。而如何化解當(dāng)前房地產(chǎn)高企的庫存，也成為了中央政策的著力點之一。

去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議，將化解房地產(chǎn)庫存作為2016年的五大任務(wù)之一，并要求通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存。2月2日，央行和銀監(jiān)會發(fā)布降低房貸首付的新政，打響了2016年房地產(chǎn)去庫存重任的“第一槍”。春節(jié)后，江西等地先后出臺包括降首付、鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房等政策的去庫存舉措，可以說，一場房地產(chǎn)去庫存攻堅戰(zhàn)已經(jīng)打響，而其中可能成為主力的農(nóng)民階層尤為引人注目。

讓農(nóng)民到城里買房，首先要考慮的是農(nóng)民的收入問題。當(dāng)前，農(nóng)村居民人均每年可支配收入僅萬元左右，中西部地區(qū)甚至更低，而庫存較為嚴(yán)重的三、四線城市，一套房產(chǎn)至少需要三四十萬元，一個家庭要在城里購置一套房產(chǎn)殊為不易，且高庫存房產(chǎn)往往又在經(jīng)濟相對薄弱、人口吸附能力較差的城市。因此，依靠鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房來化解庫存的同時，還需要解決農(nóng)民工在當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)問題，而就業(yè)增長是一項長期工程，一個企業(yè)能否在一個地方發(fā)展壯大并取得效益，需要時間去驗證。同時，落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，以及統(tǒng)籌醫(yī)療、養(yǎng)老保險是一項系統(tǒng)工程，并非一蹴而就的。而真正能夠立竿見影讓農(nóng)民有購房意愿的，莫過于讓農(nóng)民減少購房支出，因為城市在醫(yī)療、教育等方面的優(yōu)勢，對農(nóng)村居民仍具有一定的吸引力。

談及讓農(nóng)民減少購房支出，當(dāng)前已有稅收優(yōu)惠和鼓勵開發(fā)商適當(dāng)降低商品住房價格，但在三、四線城市房價已連續(xù)下行數(shù)年的背景下，幅度與效果似乎都有限。因此，探索一種新的機制十分有必要，而此前在北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石6個城市試點的保障房共有產(chǎn)權(quán)制度，不無啟迪。

共有產(chǎn)權(quán)，即政府與購房者按約定比例共同擁有住房的所有權(quán)，購房者享有使用權(quán)。眾所周知，商品房的成本之中，政府收取的土地出讓金占據(jù)一定比例，如此，在鼓勵農(nóng)村居民或低收入無房者購房商品房時，可試行政府讓渡出部分或全部土地出讓金，按比例與購房者共同擁有住房產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)住房是一種有限產(chǎn)權(quán)住房，政府和購房者將共同分享房屋的增值收益，也共同承擔(dān)房屋貶值帶來的風(fēng)險。如此既可激發(fā)農(nóng)民，尤其是中西部地區(qū)有購房需求農(nóng)民的購房熱情，以達(dá)到去庫存效果。

與此同時，共有產(chǎn)權(quán)住房作為一項探索中的制度，需建立公開透明的運作機制，從申請、分配、售后監(jiān)管和退出等各個環(huán)節(jié)，設(shè)立“防火墻”，以防止權(quán)力尋租或因產(chǎn)權(quán)不明晰導(dǎo)致糾紛。

有恒產(chǎn)者有恒心。中國經(jīng)歷了數(shù)千年的農(nóng)耕文明，改革開放之后，隨著城市化的進(jìn)程與城鄉(xiāng)二元制結(jié)構(gòu)逐漸被打破，農(nóng)民與土地的關(guān)系越來越脆弱，如今即使生活在農(nóng)村，大部分農(nóng)民也不再以土地作為生產(chǎn)之本。同時，民眾對于新的“恒產(chǎn)”有著較為迫切的需求，而城市作為脫離土地農(nóng)民的未來主要居住地，承擔(dān)著讓他們安居樂業(yè)的使命。安居才能樂業(yè)，因此，在當(dāng)前農(nóng)民購置城市房產(chǎn)能力偏弱的背景下，試行共有產(chǎn)權(quán)住房制度，既可讓農(nóng)民有能力在城市安居，亦可助力化解當(dāng)前房地產(chǎn)高企的庫存。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。