穩(wěn)樓市政策吹來暖風(fēng) 既惠民生又穩(wěn)增長

據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評論》報(bào)道，年關(guān)將至，監(jiān)管層大手筆放出一記穩(wěn)定樓市“大招”——央行昨天（2日）宣布，在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對擁有1套住房而且相應(yīng)購房貸款沒有結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。實(shí)施“限購”措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

過去一年，房貸政策歷經(jīng)了“3.30新政”和“9.30新政”兩次大的調(diào)整，其中“3.30新政”主要針對二套房首付比例進(jìn)行調(diào)整，首付比例從60%到70%下調(diào)到40%；“9.30新政”則把一套房首付比例從30%降低到25%。

而這一次的房貸新政，相當(dāng)于同時(shí)對首套房和二套房首付比例進(jìn)行調(diào)整，首套房最低首付比例降低到20%，二套房首付比例進(jìn)一步由40%降低到30%。此時(shí)出臺此項(xiàng)政策，用意何在？中國民生銀行首席研究員溫彬進(jìn)行了分析與解讀。

經(jīng)濟(jì)之聲：從2015年的“3.30新政”到“9.30新政”，再到昨天（2日）央行送出新年大紅包，為什么房地產(chǎn)金融政策暖風(fēng)頻吹？

溫彬：這與整個(gè)房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟(jì)形勢的變化有很大關(guān)系。房地產(chǎn)政策調(diào)整具有惠民生和穩(wěn)增長的雙重作用。我們看到，2015年全年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資為95979億元，同比只增長了1.0%。房地產(chǎn)投資增速的回落，給經(jīng)濟(jì)下行帶來了更大的壓力，所以這次房貸新政可以促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售，從而有望對穩(wěn)增長起到很重要的作用。

對剛需和改善性住房需求來說，新政的最直接利好就是降低了購房的門檻，提高了購房能力。當(dāng)然除此之外，我們可能還需要一些其他的政策補(bǔ)助，從而創(chuàng)造出去庫存的疊加效應(yīng)。例如，可以對購房時(shí)間的門檻進(jìn)行調(diào)整，也可以對交易稅的時(shí)間限制進(jìn)行調(diào)整；地方政府還可以給予購房者一定的住房補(bǔ)貼，尤其是給予低收入階層一些財(cái)政上的補(bǔ)助或優(yōu)惠。

經(jīng)濟(jì)之聲：眼下，從全國市場來看，房價(jià)整體上漲風(fēng)險(xiǎn)相對較小，政策有松動(dòng)空間，同時(shí)房地產(chǎn)市場分化愈演愈烈，特別是三四線城市，繼續(xù)政策支撐。在這個(gè)時(shí)候出臺首套房最低首付款比例下調(diào)的政策，對于新政出臺的時(shí)間點(diǎn)，您怎么看？

溫彬：依照過去的經(jīng)驗(yàn)，2月份基本上是出臺政策最少的月份，但是此次相關(guān)部門希望利用春節(jié)的因素來促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售，所以選擇在春節(jié)前出臺新政。

去年“3.30新政”以及“9.30新政”對房地產(chǎn)的去庫存還是起到了一定的促進(jìn)作用，但同時(shí)樓市也出現(xiàn)了分化，一線城市的交易量開始活躍，房價(jià)也上漲的比較快，而二三四線城市的房價(jià)還是比較低迷，去庫存的壓力也比較大。現(xiàn)在正好趕上春節(jié)，很多人要回鄉(xiāng)、探親，在這時(shí)降低房貸的門檻，也可以促進(jìn)房地產(chǎn)的去庫存進(jìn)程。

經(jīng)濟(jì)之聲：人民銀行、銀監(jiān)會(huì)要求，各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)指導(dǎo)各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制，結(jié)合當(dāng)?shù)夭煌鞘袑?shí)際情況，自主確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例。自主確定，在這樣的政策方向指引下，最低首付款比例降低到20%的下限會(huì)不會(huì)是大概率事件？

溫彬：我認(rèn)為應(yīng)該會(huì)因地制宜，這也是央行進(jìn)行放貸政策調(diào)整的基本原則之一。因?yàn)槎木€城市整體去庫存的壓力比較大，所以可能會(huì)有較多的城市將首付比例降至20%。

但是在具體的放貸過程中，商業(yè)銀行也會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的情況和當(dāng)?shù)爻青l(xiāng)居民的收入水平、就業(yè)狀況來自行決定。這不僅體現(xiàn)了政策的靈活性，滿足老百姓的購房需求，也有助于保障銀行信貸的安全。

經(jīng)濟(jì)之聲：央行和銀監(jiān)會(huì)對個(gè)人房貸的調(diào)整是對去年利好政策的延續(xù)，通過杠桿率調(diào)節(jié)、鼓勵(lì)購房，這次政策的出臺，實(shí)際上也貫徹了2015年以來“去庫存”的政策導(dǎo)向。對于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定有什么樣的積極作用？

溫彬：整個(gè)房地產(chǎn)市場現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生了基本面上的變化，過去我們房地產(chǎn)市場基本上是供不應(yīng)求，需求比較旺盛，經(jīng)過10多年的快速發(fā)展，現(xiàn)階段房地產(chǎn)的供需基本達(dá)到了平衡，局部的地區(qū)還出現(xiàn)供大于求的狀況，所以當(dāng)前信貸或稅收手段可能都會(huì)對去庫存起到一定的積極作用。

當(dāng)然，這些政策可能只在現(xiàn)階段發(fā)揮作用。中長期看，房地產(chǎn)業(yè)自身也要加快轉(zhuǎn)型和升級，通過兼并重組使得整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)保持穩(wěn)定健康的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟(jì)來說還是一個(gè)非常重要的支柱性行業(yè)，它的健康發(fā)展對中國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展具有著重要的作用。

經(jīng)濟(jì)之聲：我們什么時(shí)候才能看到去庫存對于增加房地產(chǎn)投資起到的作用？

溫彬：前兩年，房地產(chǎn)市場確實(shí)存在著過度投資的情況，從而導(dǎo)致了近期房地產(chǎn)庫存高企。因?yàn)槲覀兊幕久嬉呀?jīng)發(fā)生了比較大的變化，所以現(xiàn)在來看，“去庫存”能否有效帶動(dòng)房地產(chǎn)的投資，還存在很大的不確定性。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。