多元化驅(qū)動 國內(nèi)房企海外市場開疆拓土

日前，保利集團以約1.45萬億英鎊的總價購入倫敦優(yōu)質(zhì)辦公樓項目，該項目包括約1.2萬平方米的甲級辦公樓及一些配套零售物業(yè)。據(jù)悉，這是保利集團在英國完成的首次物業(yè)收購。除保利外，國內(nèi)房企在海外布局發(fā)展也一直動作頻頻，相較于住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的海外“操刀”難度更大，房企緣何斥巨資到海外開疆拓土？

多元化驅(qū)動

據(jù)了解，地產(chǎn)類標(biāo)的因本身具有資產(chǎn)配置和投資的雙重特色，日益成為中國企業(yè)海外并購的寵兒，包括中國銀行、中國人壽、綠地集團等金融、房地產(chǎn)企業(yè)，頻頻傳出收購海外地產(chǎn)的消息，而收購標(biāo)的幾乎都是商業(yè)地產(chǎn)，且多為當(dāng)?shù)氐貥?biāo)。

仲量聯(lián)行國際資本集團中國區(qū)總監(jiān)夏飏飏在接受中國商報記者采訪時表示：“現(xiàn)在全球經(jīng)濟仍然處在波動期間，大型房企為了更好抵御風(fēng)險，利用配置海外優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行對沖，整體的大投資背景使得房企不得不進(jìn)行多元化配置。”

“中國的大型房企，尤其是品牌企業(yè)，由于他們本身的資金流非常充裕，再加上銀行也十分樂意為其提供貸款。盡管目前一些銀行對國內(nèi)的部分開發(fā)項目不太看好，項目貸款比較困難，但他們對海外優(yōu)質(zhì)項目很有興趣，加上銀行本身也在尋求新的投資標(biāo)的，類似于民生銀行等商業(yè)銀行，一般他們所提供融資的金額都是1億元人民幣起步。從融資的角度來說，銀行愿意為中資企業(yè)走出去提供資金，一定程度上也推動了更多品牌房企去海外開拓市場。”鏈家海外事業(yè)部美加總監(jiān)劉震告訴中國商報記者。

頻頻出海操作，是否意味著品牌房企對國內(nèi)市場不再看好？或者說這會在多大程度上對國內(nèi)的地產(chǎn)項目產(chǎn)生影響呢？

中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉向記者介紹：“對于我國地產(chǎn)行業(yè)而言，投資者資金外流，不利于國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資和投資增速的提高，國內(nèi)房企增速或進(jìn)一步放緩，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整以及市場集中度的提升將在未來有所體現(xiàn)。”

夏飏飏表示：“實際上在倫敦收購成熟物業(yè)、購買寫字樓的中資企業(yè)中，房企并非主導(dǎo)力量，更多的是一些險資。然而無論是險資還是房地產(chǎn)企業(yè)，尋求海外資產(chǎn)配置與其在國內(nèi)市場的表現(xiàn)并不沖突，都是企業(yè)為了尋求多元化配置而進(jìn)行的操作。”

收購：低風(fēng)險操作

中資房企在走出去的道路上進(jìn)行了一系列的摸索，而當(dāng)下國內(nèi)的個人境外置業(yè)需求呈現(xiàn)“井噴”也是在一定程度上助推了這種趨勢。在房企走出去的大背景下，大大小小的房企都會條件反射般地思考一個問題：海外收購或建設(shè)的地產(chǎn)項目其未來銷售對象是當(dāng)?shù)鼐用襁€是中國的富裕人群？

“從現(xiàn)狀來看，走出去的中資房企境外項目大多數(shù)還是針對所在國當(dāng)?shù)鼐用?，可能其中華僑的比例會偏高一些，但主體客戶絕對不是國內(nèi)客戶。這與國內(nèi)開發(fā)商的初衷多多少少有點背離。理想很豐滿，但是現(xiàn)實很骨感。部分企業(yè)很容易被國內(nèi)個人境外置業(yè)需求井噴現(xiàn)象所鼓動，然后去境外拿地、開發(fā)、銷售。當(dāng)然，海外開發(fā)失敗的案例之前就存在，部分小型房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中是吃過虧的，有些拿到手里的地根本處理不掉，后來直接導(dǎo)致投資終止。”劉震說。

劉震表示，“為什么現(xiàn)在的收購以股權(quán)入股的方式更加盛行，因為其隱含風(fēng)險更小，投資回報率也更加穩(wěn)定。以萬科與美國鐵獅門在舊金山合作的一項目為例，從前期的拿地到中期的開發(fā)到最后的銷售，實際上都是由當(dāng)?shù)氐蔫F獅門操盤，萬科只是投入部分資金占一定股份。像萬科的這種做法比較聰明，因為一旦深入地介入開發(fā)階段，走出去的房企很有可能在項目的初期就出現(xiàn)嚴(yán)重的"水土不服"。”

夏飏飏也對記者表示，“收購已經(jīng)成型的地產(chǎn)項目，對于尋求海外發(fā)展的國內(nèi)房企來說，是一種穩(wěn)扎穩(wěn)打的方式，其風(fēng)險相對是較低的。”

“以倫敦市場為例，至少在未來的3-5年內(nèi)前景十分可期。從全球幾個核心市場來看，倫敦相對透明度高，而且所有的商業(yè)投資信息及材料都可以通過公開資料進(jìn)行查詢，從法律穩(wěn)定、稅務(wù)等角度觀察，整體投資環(huán)境較有優(yōu)勢。由于不動產(chǎn)的流動性很低，但倫敦和紐約在近20年內(nèi)一直都是世界上交易量數(shù)一數(shù)二的市場，這就相當(dāng)于把流動性不是很高的資產(chǎn)在特定環(huán)境下變成了流動性極高的項目，即關(guān)注那些只要我賣，就有人買的市場。”夏飏飏表示。

“從商業(yè)地產(chǎn)角度來看，以寫字樓為例，海外市場也與國內(nèi)市場不同，國內(nèi)寫字樓一般租約為3年，3年一續(xù)租，然而倫敦的租約要比國內(nèi)長得多，一般都是10年甚至20年。從開發(fā)商的角度來看則大大降低了租賃風(fēng)險。換句話來說，即所收購項目內(nèi)所有的物業(yè)、管理、保險等其他費用基本上都由租客承擔(dān)，租金為業(yè)主提供了穩(wěn)定的資金流，從投資回報的角度即覆蓋了企業(yè)原本的貸款及利息，還能帶來額外收入。從商業(yè)回報角度看，倫敦目前的利息仍然處于低位，近幾年當(dāng)?shù)胤績r上漲得也不錯，除去租金收入，所購項目仍能享受租約期內(nèi)的保值增值，這對于國內(nèi)開發(fā)商來說，幾乎是一種無風(fēng)險的投資方式。”夏飏飏說。

盡管投資海外商業(yè)地產(chǎn)項目的商機無限，但投資這把“雙刃劍”的背后風(fēng)險仍存，華美酒店顧問有限公司趙煥焱接受中國商報記者采訪時表示：“對于根植于國內(nèi)市場的房企大鱷來說，一方面，進(jìn)軍國際市場難免會遇到文化差異、法律理念、勞工環(huán)境等多方面挑戰(zhàn)，不確定性因素會比國內(nèi)更多；另一方面，由于國際資本格局的變化所帶來的匯率風(fēng)險，對于中國開發(fā)商來說，其潛在影響并不小。”

據(jù)悉，目前國內(nèi)走出去的房企，大部分仍處在項目開發(fā)或經(jīng)營初期，大部分沒有可供參考的成績單，至于海外撈金是否行得通，一切仍有待市場考驗。來源中國商網(wǎng))

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。