去庫存壓力大 商業(yè)用地開年遇“寒流”

.新年伊始，各地國土資源局相繼出臺2016年各類新增用地指標及規(guī)劃。從已經(jīng)公開的材料可見，一線城市商建用地呈現(xiàn)全面緊縮趨勢，部分二線城市迫于壓力也在積極探索著去庫存之道。據(jù)中國商報記者梳理，日前南京、青島、鄭州等二線城市不約而同地出現(xiàn)了商業(yè)建設(shè)用地流拍現(xiàn)象，可謂開年就為市場掀起了一陣“寒流”。

一線城市縮緊成趨勢

縱觀一線城市，北京城六區(qū)整體可供出讓的土地幾乎能用捉襟見肘來形容，尚未得到完全開發(fā)的豐臺區(qū)域可以說是北京僅存的“土地大戶”。

1月11日，上海市規(guī)土局官網(wǎng)正式發(fā)布了《上海市城市總體規(guī)劃（2015-2040）綱要》概要，這是上海第六輪城市總體規(guī)劃內(nèi)容的首次亮相。根據(jù)概要描述，上海將嚴格控制人口規(guī)模，力爭至2020年常住人口控制在2500萬人左右，并作為2040年常住人口規(guī)模的動態(tài)調(diào)控目標；建設(shè)用地將只減不增，總量控制在3200平方公里以內(nèi)。

“十三五”期間，上海將逐年減少用地增量，到2020年要守住3185平方公里的土地紅線。實際上，早在2014年底上海市建設(shè)用地就已達3124平方公里，開發(fā)強度為46%，遠遠超過了紐約、東京、中國香港等國際大都市。如今，上海建設(shè)用地總量的“天花板”已觸手可及，死守“3185平方公里”土地紅線也意味著未來5年，上海新增建設(shè)用地僅剩約60平方公里，平均每年幾乎只剩下12平方公里的新增建設(shè)用地。

“3185平方公里”的土地紅線一公布，就引來了滬上房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的各種感嘆。在眾多唏噓聲中，最多的還是房企對于未來上海房地產(chǎn)市場發(fā)展前景的憂慮。除了寸土寸金的成本壓力，更讓他們擔憂的是，隨著上海土地供應(yīng)的減少，未來出讓的每一幅地塊都將會有更高的開發(fā)要求。

2016年上海的新年首拍就可謂條件嚴苛，最終被綠地控股摘得的長寧路113號地塊，出讓時要求商業(yè)建筑面積不低于25%，并100%持有；辦公建筑面積不低于75%，要求自持面積70%，除此之外，還要求需引進酒店企業(yè)全國性總部。

最終，該地塊成交樓面地價為20579元/平方米，比起拍價每平方米僅多了76元。上海中原研究咨詢部高級經(jīng)理龔敏認為，由于該地塊并非短平快贏利項目，且地理位置并非位于高端商務(wù)區(qū)，周邊軌道交通優(yōu)勢也不明顯，加之條件苛刻，所以未能吸引更多房企的關(guān)注。

無獨有偶。廣東省國土資源局日前召開會議，要求各地合理編制國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃，尤其是嚴控商業(yè)地產(chǎn)項目，商品房和商業(yè)地產(chǎn)庫存壓力過大的地區(qū)要減少，甚至是停止這類供地。

會議指出，原則上廣州、深圳市每年使用建設(shè)用地總量中存量地的比例不低于60%，珠三角地區(qū)其他市不低于40%，粵東西北地區(qū)各市不低于20%。

據(jù)克爾瑞地產(chǎn)研究院監(jiān)測，過去5年深圳、廣州、佛山、中山、珠海、東莞、惠州7市合計供應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)面積（不含辦公）2191萬平方米，成交了1252萬平方米，供求比為1.75；其中珠海供求比高達5.05，深圳為3.31，佛山、惠州均超過2。

數(shù)據(jù)顯示，2015年上述7市的商業(yè)地產(chǎn)用地面積544萬平方米，僅成交了222萬平方米，供求比高達2.45；其中深圳、珠海均超過5，佛山、惠州超過3。數(shù)據(jù)還顯示，廣東省各市商業(yè)地產(chǎn)供過于求的矛盾十分突出，對此，克爾瑞地產(chǎn)研究院分析師對中國商報記者表示：“對于商業(yè)地產(chǎn)庫存壓力過大的城市、區(qū)域和板塊，從土地供給側(cè)角度看，嚴控商業(yè)地產(chǎn)地塊的供應(yīng)十分有必要。”

二三線土地流拍

開年后二三線城市相繼出現(xiàn)商業(yè)用地流拍現(xiàn)象，成功出讓的商業(yè)用地或大多以低價成交。

據(jù)悉，鄭州鄭東新區(qū)龍湖區(qū)域今年首塊商業(yè)用地拍賣遇冷。記者從鄭州市國土資源局獲知，這塊位于龍湖“地王窩”的土地竟然遭遇無人競價，每畝僅賣1279.66萬元，每畝身價比一周前的“地王”少了564萬元。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士計算，這塊流拍的商業(yè)用地容積率大于6.5小于7，建筑限高120米。以最大容積率計算，折合樓面價2742.056元/平方米。與龍湖區(qū)域動輒3萬元/平方米的住宅銷售價相比，價位明顯不在一個檔次。此前一周龍湖地區(qū)祭城路南、東風渠北的一塊地賣出1844.1萬元/畝的天價，成為新地王。最新消息顯示，這塊地的買主是河南正商置業(yè)有限公司，目前處于“已成交”狀態(tài)。

為何這塊地遇冷，而一周前龍湖地塊卻火爆？相關(guān)人士表示，這塊地是商務(wù)金融用地，上一塊是住宅用地。在龍湖地區(qū)，住宅用地一推出來就遭遇“哄搶”，而商務(wù)金融用地則頻頻遇冷，歸根到底，不是龍湖區(qū)位不行，而是現(xiàn)在龍湖乃至整個鄭州市住宅熱賣而寫字樓、商鋪滯銷。

“造成這一現(xiàn)象的原因很多，其中，商業(yè)用地推地過多而住宅用地推地不夠是一個關(guān)鍵因素。”河南財經(jīng)政法大學教授劉社建議，鄭州政府部門應(yīng)把握時機，及時完善推地結(jié)構(gòu)。

二線城市中商服用地供需結(jié)構(gòu)矛盾引人注目的要數(shù)山東濟南了。來自濟南國土資源局的信息顯示，今年分兩批供應(yīng)的土地中，連續(xù)出現(xiàn)了商服用地無人問津的情況，最終導(dǎo)致流拍。

“濟南不是個例，如今越來越多的城市出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量過大的現(xiàn)象，比如天津、蘇州等大型商業(yè)綜合體項目也出現(xiàn)了局部的飽和。”業(yè)內(nèi)人士分析，目前濟南商業(yè)用地庫存不小，體量呈現(xiàn)飽和趨勢，預(yù)計能提供未來8年至10年的供應(yīng)量，這導(dǎo)致一些新項目在招商和經(jīng)營方面會有困難、開發(fā)商會有困惑。

從供應(yīng)量來看，二三線城市商業(yè)空置現(xiàn)象確實已十分嚴峻，據(jù)RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，一線城市的商業(yè)空置體量342.9萬平方米，空置率達7%；二線城市商業(yè)空置體量1918.8萬平方米，空置率高達21%；三線最為嚴重，商業(yè)空置體量1089.2萬平方米，空置率高達28%。

盈石集團研究中心總經(jīng)理、RICS中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會主席張平對中國商報記者表示：“過去由于地方政府過度依賴土地財政，攤大餅式的城市建設(shè)伴隨的是粗放式的土地開發(fā)，大量商業(yè)項目一哄而上。目前全國開發(fā)商旗下無法產(chǎn)生租金或銷售收入的商業(yè)項目體量已經(jīng)達到2.5億平方米，為歷史最高水平。”

盈石集團研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：一般情況下，商業(yè)項目的平均地價水平、平均建造價格均高于住宅，高企的庫存給商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商帶來的資金壓力比傳統(tǒng)住宅市場有過之而無不及。在加大供給側(cè)改革的趨勢之下，目前商業(yè)地產(chǎn)的庫存需要通過市場自動調(diào)節(jié)出清，開發(fā)商則更加需要盡快創(chuàng)新商業(yè)運營模式。

加大產(chǎn)業(yè)助推

在市場格局分化的大背景下，提前做好產(chǎn)業(yè)規(guī)劃或有望推動區(qū)域發(fā)展，那些積極利用“旅游”概念的區(qū)域獲得機構(gòu)看好。以今年6月即將入市的上海迪斯尼樂園為例，最新公布的上海旅游業(yè)“十三五”規(guī)劃征求意見稿中，就提到要以迪斯尼開園為契機，做大迪斯尼產(chǎn)業(yè)。

上海市政府召開的2016年全市旅游工作會議透露，2016年上海旅游業(yè)預(yù)期目標是：全年接待入境游客815萬人次，旅游外匯收入60億美元；接待國內(nèi)游客2.89億人次，旅游業(yè)總收入3650億元，游客滿意度排名繼續(xù)位于全國前列。

作為國際頂級主題公園的上海迪斯尼樂園，其自身無疑就能產(chǎn)生大量客流，對所在地周邊文化旅游消費將有很大帶動作用，從而成為當?shù)亟?jīng)濟的有力引擎。有業(yè)內(nèi)人士估計，迪斯尼項目將為上海帶來至少336億元的經(jīng)濟增量，相當于2013年上海GDP總量的1.6%。

據(jù)悉，游客除了在園區(qū)和迪斯尼周邊區(qū)域進行消費外，還會帶動上海其他主要商區(qū)，給商業(yè)零售行業(yè)帶來發(fā)展機遇。海通證券分析師對中國商報記者表示：“這在一定程度上也能帶動上海區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的租金水平提升。”

據(jù)東方證券的分析師測算，從國外迪斯尼的發(fā)展歷程來看，迪斯尼樂園的收入僅30%來源于門票，70%則來源于區(qū)域二次消費（包括消費品、酒店等），這也意味著區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)將受益。按照每年2500萬人測算，如果按照每位旅客在長三角地區(qū)逗留三天、每天餐飲消費150元和每張床位200元計算，上海迪斯尼每年給長三角帶來的餐飲酒店收入將達到250億元。

寶龍集團總裁許華芳在接受中國商報記者采訪時表示：“上海整體的建設(shè)用地呈現(xiàn)只減不增的趨勢，這意味著從政府和開發(fā)商角度而言都要求商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)日趨理性。傳統(tǒng)的開發(fā)商以前是以開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)獲利為主，現(xiàn)在則不得不伸向價值鏈后端要利潤。”

以“旅游”為概念的產(chǎn)業(yè)助推在不少評級機構(gòu)看來能夠帶動地區(qū)發(fā)展。

在未來，如何通過產(chǎn)業(yè)助推平衡區(qū)域間的商業(yè)地產(chǎn)供需，仍需政府、專家智庫、開發(fā)商等多界共同探索。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。