大房企拿地成本增四成 房價(jià)、房企繼續(xù)分化

2016年一線城市房價(jià)可能還將上漲。

上海易居房地產(chǎn)研究院近期發(fā)布了《2015年12月典型房企報(bào)告（年終版）》。報(bào)告指出，2015年全年全國土地購置均價(jià)3341元/平方米，創(chuàng)歷史新高；全國商品房成交均價(jià)6792元/平方米，創(chuàng)歷史新高；商品房銷售面積12.85億平方米，接近2013年13.05億平方米的歷史峰值；待售面積增速遠(yuǎn)大于銷售面積增速，去庫存壓力依舊較大。

大型房企拿地?zé)崆槌掷m(xù)。同期易居監(jiān)測的20大房企新增土地儲(chǔ)備面積3323萬平方米；平均樓板價(jià)5227元/平方米，土地成交金額4231.5億元，樓板價(jià)、成交金額均大增近四成。2015年保利地產(chǎn)、萬科、華潤置地拿地總額位居前三。

全國土地購置均價(jià)也創(chuàng)歷史新高。2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價(jià)3341元/平方米，同比增長11.3%，增幅比1-11月份擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。

易居研究院研究員亢亞娟表示，隨著樓市進(jìn)一步分化，房企更加集中于大中城市拿地，樓板價(jià)較高，加之競爭激烈，進(jìn)一步推高了地價(jià)，高地價(jià)將導(dǎo)致高房價(jià)，預(yù)計(jì)2016年大城市房價(jià)仍將上漲。

2015年以來，隨著市場復(fù)蘇，全國房價(jià)不斷上行，尤其是一線城市經(jīng)過近一年的震蕩上行，商品房均價(jià)已進(jìn)入歷史新高。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2001年以來，商品房成交均價(jià)整體呈上漲趨勢。在2005年之前房價(jià)增幅穩(wěn)步上升，從2001年的2.8%上升到2005年的16.7%。隨后在2005-2006年的房地產(chǎn)調(diào)控影響下，上漲趨勢得到遏制，但2007年又開始大幅上漲。在金融危機(jī)影響下，2008年成交均價(jià)曾一度微幅下跌。但2009年在救市政策拉動(dòng)下，成交均價(jià)出現(xiàn)了23.2%的超高漲幅。2010年國家實(shí)施嚴(yán)厲調(diào)控政策以來，成交均價(jià)漲幅再次受到壓制，增幅均低于年度平均值。2010-2013年，房價(jià)增速基本穩(wěn)定，保持在7%左右。2014年受行業(yè)調(diào)整及樓市庫存壓力較大影響，房價(jià)增速明顯回落，僅略好于2008年。樓市回暖下，2015年房價(jià)漲幅回復(fù)到近年平均水平。

房價(jià)分化已經(jīng)非常明顯。近期，國家統(tǒng)計(jì)局公布2015年12月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示。統(tǒng)計(jì)期內(nèi)新建商品住宅和二手住宅分別有21個(gè)、35個(gè)城市價(jià)格同比上漲，而2014年同期僅對應(yīng)2個(gè)、3個(gè)城市，同時(shí)二手住宅漲價(jià)的城市要多于新建商品住宅。

70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅分別為7.7%、7.6%，城市間分化更趨顯著，一線城市的房價(jià)同比漲幅遠(yuǎn)高于二、三線城市，且三線城市房價(jià)同比仍在下跌。

目前房價(jià)漲幅居前的部分城市已經(jīng)引起當(dāng)?shù)卣匾?。比如，上海發(fā)改委、房管局近期召集的關(guān)于樓市內(nèi)部研討會(huì)上特別強(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)防房價(jià)過快上漲，從嚴(yán)執(zhí)行限購、二套房貸等政策。南京則從今年開始要求申報(bào)預(yù)售證的新房源面積不得少于三萬平方米，且物價(jià)部門對漲價(jià)設(shè)限，以期杜絕開發(fā)商碎步快漲的銷售模式。一些庫存壓力較大的三線城市，包括重慶、湖南等地近期則密集發(fā)布了加快去庫存的利好政策。

房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，在目前市場遇冷的大環(huán)境下，土地成本持續(xù)居高不下進(jìn)一步加重了開發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)。因此，聯(lián)合拿地成為開發(fā)商應(yīng)對高地價(jià)、分散風(fēng)險(xiǎn)的法門之一。

據(jù)盈石集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2015年開發(fā)商聯(lián)合拿地主要集中在北京、上海等高地價(jià)城市。從參與的開發(fā)商來看，不僅包括招商、華潤、華僑城、中糧等具有央企或國企背景的大型上市公司，還包括九龍倉等大型港資企業(yè)。此外，具有保險(xiǎn)業(yè)背景、資金實(shí)力較強(qiáng)的平安也聯(lián)合開發(fā)商拿地，大舉進(jìn)攻房地產(chǎn)市場。

盈石集團(tuán)研究中心總經(jīng)理張平認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展將逐步去房地產(chǎn)化，重新回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。而這將促使房地產(chǎn)業(yè)的馬太效應(yīng)更加明顯，預(yù)計(jì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)未來幾年將會(huì)大量出現(xiàn)徹底轉(zhuǎn)型或被收購現(xiàn)象。大型開發(fā)商將加速推行多元化發(fā)展，調(diào)整經(jīng)營結(jié)構(gòu)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、強(qiáng)化優(yōu)勢。部分開發(fā)商通過品牌輸出、服務(wù)輸出進(jìn)行輕資產(chǎn)化探索，主動(dòng)甚至被動(dòng)與資本緊密結(jié)合，或通過收購、控股和建立融資平臺(tái)等方式跨界金融領(lǐng)域和實(shí)體產(chǎn)業(yè)。同時(shí)開發(fā)商資本運(yùn)作也將更加規(guī)范化、規(guī)?；?、專業(yè)化，通過嘗試海外輸出走向國際化。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。