拐點(diǎn)將至：香港樓市續(xù)跌 寒意或傳導(dǎo)深圳

一邊是高歌猛進(jìn)，一邊是冷風(fēng)吹起。僅一河之隔的深圳和香港，2015年樓市的表現(xiàn)可謂是“冰火兩重天”。由于住宅供應(yīng)增加、經(jīng)濟(jì)狀況走弱、資本市場(chǎng)遇冷等原因，去年香港的房?jī)r(jià)就開始有了松動(dòng)的跡象。

“股匯雙殺”的局面引得香港市場(chǎng)的悲觀情緒持續(xù)釋放。多家券商投行機(jī)構(gòu)看空2016年香港的樓市。有研究機(jī)構(gòu)更稱，香港樓市已接近泡沫邊緣，今年將現(xiàn)拐點(diǎn)，房?jī)r(jià)將持續(xù)下跌。

多重壓力的作用下，香港樓市危機(jī)潛伏。香港房?jī)r(jià)或?qū)⒄竭M(jìn)入下行通道。

樓價(jià)急跌

2016年伊始，香港樓市冷風(fēng)頻吹。

1月20日，香港地產(chǎn)四大家族之一、恒基地產(chǎn)主席李兆基旗下的半山豪宅項(xiàng)目帝匯豪庭公布了首份定價(jià)單，定價(jià)較同區(qū)豪宅下調(diào)了近3成。

實(shí)際上，去年下半年香港的樓市就暗流涌動(dòng)。里昂證券的報(bào)告顯示，香港房?jī)r(jià)在2015年最后一個(gè)季度下跌了7.5%。香港差餉物業(yè)估價(jià)署的數(shù)據(jù)指出，香港私人住宅樓價(jià)指數(shù)在經(jīng)歷了兩個(gè)月下跌后，去年11月降至293.4的低位，創(chuàng)去年3月以來(lái)新低。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)也顯示，香港二手住宅價(jià)格第四季度下跌6.9%，創(chuàng)下七年來(lái)的最大季度跌幅。

價(jià)格面持續(xù)低迷，成交面也遭遇寒流。據(jù)土地注冊(cè)處數(shù)據(jù)顯示，2015年12月香港共有5294宗樓宇買賣登記，雖比2015年10月（4491宗）、11月（4736宗）有小幅回升，但比去年同期7578宗銳減30%。

造成樓市量?jī)r(jià)齊跌的主要原因，指向了香港走弱的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。港府發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，去年首11個(gè)月，香港商品轉(zhuǎn)口貨量下跌1.8%，港產(chǎn)品出口貨量下跌13.5%。兩者合計(jì)，商品整體出口貨量下跌2.0%。商品進(jìn)口貨量下跌3.3%。零售業(yè)方面，統(tǒng)計(jì)處數(shù)字又顯示，去年首11個(gè)月合計(jì)的零售業(yè)總銷貨價(jià)值錄得3.1%的按年跌幅。

香港政府的政策傾向，也是原因之一。去年開始，港府主動(dòng)調(diào)控樓市。香港特首梁振英上任以后，一直將房屋問(wèn)題作為當(dāng)屆政府的施政重點(diǎn)。除了強(qiáng)化額外印花稅、推出“買家印花稅”來(lái)遏制外來(lái)需求、投資需求和炒賣需求外，港府在土地供應(yīng)上也作了不少努力。梁振英于1月13日發(fā)表任內(nèi)第四份施政報(bào)告再次提到未來(lái)數(shù)年香港政府將計(jì)劃大幅增加房屋和土地供應(yīng)來(lái)達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的作用。

對(duì)目前的樓市下跌，見慣了風(fēng)浪的香港幾大開發(fā)商表示無(wú)需擔(dān)憂。恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗在1月14日就表示，對(duì)香港樓市而言，樓市上漲或下跌15%至20%都不是什么大事。

李嘉誠(chéng)此前在集團(tuán)的周年晚宴上也表示，香港的樓價(jià)上升或下跌10%都是平常事。房?jī)r(jià)取決于愿意買房者的數(shù)量和建房數(shù)量，有需求樓市自然上升，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)差需求減少，樓價(jià)自然會(huì)降低。

寒意或傳導(dǎo)深圳

盡管大佬發(fā)聲穩(wěn)市，但香港目前所遭遇的情況和1998年金融危機(jī)時(shí)極為類似，令人擔(dān)憂危機(jī)持續(xù)發(fā)酵。

1998年，海外勢(shì)力狙擊港幣聯(lián)系匯率制度，資金外流和經(jīng)濟(jì)低迷的雙重影響下，香港房地產(chǎn)價(jià)格在1998年1月時(shí)較1997年高峰期價(jià)格下跌30%，1998年底的價(jià)格更是較1997年的價(jià)格跌幅達(dá)50%。

香港資本市場(chǎng)近日再現(xiàn)1998年時(shí)的“股匯雙殺”局面。近期港元急速暴跌，而港股開年則大跌13.82%，創(chuàng)下42個(gè)月以來(lái)的新低。

美聯(lián)儲(chǔ)加息、港幣貶值導(dǎo)致的資金外流或已傳遞至房地產(chǎn)市場(chǎng)，香港政府提醒要密切關(guān)注樓市風(fēng)險(xiǎn)，保持警惕。

高盛報(bào)告稱，美國(guó)加息會(huì)造成港幣外流壓力。如果美元兌港幣觸及7.85，隱含資金流出總規(guī)模可能達(dá)3000億港幣。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭也認(rèn)為，隨著香港貨幣緊縮周期的展開，將對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成利空影響。

多重夾擊下，多家券商投行機(jī)構(gòu)也紛紛看空香港樓市。交銀國(guó)際分析師AlfredLau預(yù)期，香港房?jī)r(jià)今年將下跌30%。他認(rèn)為，供給增加和港元投機(jī)壓力增加推高了短期利率是兩個(gè)主要因素；瑞銀早前發(fā)布的報(bào)告更是指出，香港樓市已接近泡沫邊緣。該行指出，歷史數(shù)據(jù)顯示，一旦樓市出現(xiàn)泡沫，樓價(jià)在未來(lái)3年有90%機(jī)會(huì)累計(jì)下跌30%。

楊紅旭指出，如果香港樓市遭遇重挫，其效應(yīng)將傳導(dǎo)至內(nèi)地樓市，首當(dāng)其沖的必將是深圳。瘋狂飆漲了一年的深圳樓市，在鄰居香港的帶動(dòng)下，也該迎來(lái)理性回歸的時(shí)刻了。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。