樓市怎遏價(jià)格上漲 專家建言出臺(tái)稅收政策

19日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95979億元，比上年名義增長1.0%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長2.8%），增速比1-11月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資64595億元，增長0.4%，增速回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.3%。

過去的一年里，雖然未能迎來一線城市限購的放松，但是迎來了去庫存指示。一年5次的高密度降息，公積金相關(guān)政策的放松以及營業(yè)稅免征起點(diǎn)從5年調(diào)至2年，這些都無不刺激房地產(chǎn)價(jià)格上漲。2015年，全國房價(jià)同比上漲超過7%，再創(chuàng)歷史新高。

“緩解房地產(chǎn)價(jià)格上漲，就得從制度的根源上入手，要改革當(dāng)前的‘權(quán)力經(jīng)濟(jì)’，遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作。”青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、導(dǎo)報(bào)特約評論員易憲容對經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說。

不止降價(jià)一條路

去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，“化解房地產(chǎn)庫存”被再次熱議。會(huì)議認(rèn)為，要明確深化住房制度改革方向，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。一時(shí)間，房地產(chǎn)去庫存似乎只能走開發(fā)商降房價(jià)這一條路了。

“事實(shí)上，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)被嚴(yán)重過高的庫存壓得喘不過氣來，中央針對房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，提出具體化解住房庫存嚴(yán)重的政策，對當(dāng)前正在調(diào)整中的房地產(chǎn)市場來說是好事。”易憲容說，“三四線城市住房市場去庫存，不僅在于如何把目前過多的住房銷售出去，更在于如何能夠切斷再增加這些城市住房庫存的根源。”

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長任志強(qiáng)表示，“目前中國庫存量急劇增加，已經(jīng)接近7億平方米，未來在政策方面‘去庫存化’肯定會(huì)有較大的松動(dòng)，而對于房企來說走出困局的一個(gè)重要條件就是維持現(xiàn)金流。未來出臺(tái)的政策應(yīng)該是以消化庫存為主，房地產(chǎn)不會(huì)有迅速擴(kuò)大的可能性。”

任志強(qiáng)認(rèn)為，“寬松”會(huì)是2016年樓市的關(guān)鍵詞，在去庫存期間，房地產(chǎn)稅不會(huì)出臺(tái)。

投資比例仍較高

“目前中國社會(huì)的財(cái)富大致有30萬億美元左右，僅是美國的1/3，80%左右為住房，其他金融資產(chǎn)占20%，而美國的情況差不多是反之。正因?yàn)橹袊呢?cái)富絕大多數(shù)是以住房的方式所持有，那么誰有更多的住房，誰持有價(jià)格更高的住房，其財(cái)富持有就越多。這也是北京房價(jià)這樣高的原因所在。”易憲容對導(dǎo)報(bào)記者說。

高房價(jià)不僅造成絕大多數(shù)居民根本沒有支付能力進(jìn)入住房市場，而且使得社會(huì)財(cái)富越來越向少數(shù)人集中。最近發(fā)布的《中國民生發(fā)展報(bào)告2015》顯示，中國目前的收入和財(cái)產(chǎn)不平等狀況正在日趨嚴(yán)重。估算結(jié)果顯示，中國家庭財(cái)產(chǎn)基尼系數(shù)從1995年的0.45擴(kuò)大到2012年的0.73。頂端1%的家庭占有全國約1/3的財(cái)產(chǎn)，底端25%的家庭擁有的財(cái)產(chǎn)總量僅在1%左右。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，通過分析需求性質(zhì)的變化，可以測量樓市體溫。當(dāng)前的調(diào)查結(jié)果是：改善需占比最大為34%，其次為剛需28%，純投資占19%，準(zhǔn)投資占12%，享受需求占8%。相比2015年3月的調(diào)查結(jié)果：純投資和準(zhǔn)投資占比為24%，而當(dāng)前為31%。顯而易見，過去3個(gè)季度，投資需求比例上升。

易憲容認(rèn)為，社會(huì)分配差距變大的一個(gè)重要的原因是政府沒有用收入分配調(diào)節(jié)的手段來控制房價(jià)，從而使得一二線城市的住房炒作成了“權(quán)力”的游戲，社會(huì)財(cái)富只能在少數(shù)人手中移動(dòng)。

社會(huì)財(cái)富再分配

對于去庫存的未來，任志強(qiáng)表示，“在如何消化庫存上，最有利的條件就是個(gè)人貸款利息沖抵個(gè)稅，讓富人和窮人都可以積極買房，也可以讓更多人利用這個(gè)辦法解決住房的問題。而對企業(yè)來講，如何解決庫存有一個(gè)重大的問題，就是現(xiàn)金流能不能頂住，頂不住，可能有一些項(xiàng)目要降價(jià)。”

但易憲容認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)出臺(tái)相關(guān)稅收政策遏制房價(jià)。“只有采取一些遏制房地產(chǎn)市場投資炒作的稅收政策，才可能遏制高房價(jià)，也能夠讓過度集中的社會(huì)財(cái)富進(jìn)入再分配，讓社會(huì)財(cái)富分配不公逐漸緩和，但是到目前為止，有效的各種房地產(chǎn)稅收政策就是不能夠出臺(tái)。比如說，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展是從香港那里學(xué)習(xí)過來，政府高價(jià)拍賣土地、住房預(yù)售制，但是就沒有學(xué)習(xí)香港的住房稅收制度。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。