存量房貸利率換“錨”在即 轉(zhuǎn)換定價并非松綁樓市調(diào)控

近期，接連有兩城市公積金購房政策適度調(diào)整。綜合最新一期市場報價利率（LPR）繼續(xù)下調(diào)情況來看，存量房貸利率換“錨”在即，激起樓市漣漪。

受訪人士表示，存量房貸利率換“錨”，是定價邏輯改變了，盡管LPR繼續(xù)下調(diào)，也并不意味著利率就此降低，更談不上樓市調(diào)控有所放松。

兩地降低公積金貸款門檻

駐馬店市提出降低公積金首付比例政策，該市日前發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》提出，一是調(diào)整住房公積金貸款額度，將最高貸款額度由45萬元提高到50萬元。二是將繳存職工首套房貸款最低首付比例由30%下調(diào)為20%，二套房貸款首付比例仍執(zhí)行30%不變。該意見提出，將推動金融機(jī)構(gòu)適度下調(diào)個人住房按揭貸款利率。

南寧市住房公積金管理部門也出臺相關(guān)政策，其中一條為“購買二套房可使用公積金”，降低了二套房公積金貸款門檻。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，這些調(diào)整代表當(dāng)前二三線城市的房地產(chǎn)相關(guān)政策思路。出發(fā)點(diǎn)是為減輕新冠肺炎疫情對房地產(chǎn)市場造成的影響。預(yù)計后續(xù)各地在公積金貸款方面政策會有所跟進(jìn)，包括降低首付比例、擴(kuò)大公積金貸款受眾面、提高公積金貸款額度等。

此前，無錫、上海、西安等多個城市針對因疫情受到影響的房地產(chǎn)企業(yè)和土地市場，調(diào)整相關(guān)政策，引導(dǎo)相關(guān)企業(yè)恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營，穩(wěn)定樓市。

與之相伴的消息是，市場傳出浙商銀行在不限購城市下調(diào)首套房首付比例、工商銀行下調(diào)二套房首付比例。

不過，記者查閱央行等有關(guān)個人房貸利率政策（LPR定價機(jī)制改革前）可知，在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點(diǎn)。

由此可見，這一政策為商業(yè)銀行預(yù)留了空間，最低可實(shí)施首付比例20%。但總的基調(diào)并無改變。銀河證券最新報告認(rèn)為，各地仍將堅(jiān)持“房住不炒”和穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期的總基調(diào)，但是各自的調(diào)控會“因城施策”。

換“錨”是換定價邏輯 不代表房貸便宜

上述兩地購房政策調(diào)整，恰好是在最新一期LPR下調(diào)后、存量房貸利率換“錨”前夕。就利率角度而言，這只是定價邏輯變，并不意味著利率就此降低，更不代表為樓市松綁。

央行實(shí)施LPR機(jī)制定價改革后，對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率也進(jìn)行調(diào)整。新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，而非是過去的基準(zhǔn)利率定價。

而在存量房貸方面，根據(jù)央行要求，于2020年3月1日至8月31日之間任意時點(diǎn)，可根據(jù)去年12月LPR定價基準(zhǔn)加點(diǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)換。轉(zhuǎn)換有兩種方式，一是將以基準(zhǔn)利率定價的房貸轉(zhuǎn)換為以LPR為基準(zhǔn)定價的浮動利率貸款；二是轉(zhuǎn)換為固定利率貸款。

國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員董希淼表示，無論是何種轉(zhuǎn)換方式，轉(zhuǎn)換后的房貸利率應(yīng)不低于原有利率，除非采用第一種方式后LPR下降。“LPR下行并不必然導(dǎo)致房貸利率下降。商業(yè)銀行發(fā)放個人住房貸款，不同銀行會綜合業(yè)務(wù)定位、客戶資質(zhì)、資金成本等因素，在LPR基礎(chǔ)上進(jìn)行加點(diǎn)。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。