庫存量急劇升高 破解庫存問題不能因循守舊

去庫存問題，無疑是今年樓市面臨的首要困境。

據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布，至2015年11月，全國商品房待售面積為69637萬平方米。而待售面積僅僅是指已經(jīng)竣工的建筑面積，還有大量已經(jīng)開工尚未竣工的面積。2015年前11個月，中國新開工房屋140569萬平方米，新房還在不斷涌入市場?；谠摂?shù)據(jù)，有專家測算，中國商品住房總庫存達39.96億平方米，現(xiàn)房庫存去化周期23個月，期房庫存需4.5年來消化。

正因為急劇升高的庫存量，任志強在一場媒體峰會上甚至表示，雖然2015年中國房地產(chǎn)銷售總量超過了2014年，甚至可能超過2013年，但樓市反而面對比2008年更糟糕的境地。

樓市庫存的解決難點，不僅僅在于急劇升高的量上，還表現(xiàn)在極為不平衡的結(jié)構(gòu)上。這種不平衡首先是地域的不平衡，庫存主要集中在三四線城市和部分二線城市，而且增速很高，而四大一線城市和部分二線城市面臨的首要問題不是庫存而是供不應(yīng)求。其次是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不平衡，對于北京上海這樣的城市而言，普通商品住宅越來越難以尋覓，地價動輒破紀(jì)錄的勢頭下，商品住宅市場出現(xiàn)了明顯的泛豪宅化，千萬元級別的住宅已經(jīng)只能算改善住宅，普通工薪階層置業(yè)要么寄希望于位置偏遠的自住房搖號，要么只能耗費心力在二手房市場尋覓，市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)兩極化顯著。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)，2015年，十大典型城市土地成交均價4042元/平方米，與2014年相比上升15.7%，土地成交均價居高不下，而且大型房企甚至是險資類金融企業(yè)，涌入一線城市和重點二線城市拿地的步伐還在進一步加快，土地價格加速上升，還將繼續(xù)推高房價。

很顯然，面對如此不均衡的市場格局，一刀切的政策很難立足，可以預(yù)見今年的房地產(chǎn)政策將給予地方更多的自主權(quán)，因地制宜推出適合本地市場特點的政策。

一線城市和部分二線城市并不缺乏購買力和購買需求，缺乏的恰恰是適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品和適當(dāng)?shù)闹脴I(yè)門檻。以北京而言，2015年供應(yīng)的住宅用地，幾乎涇渭分明的去了兩邊，一邊是動輒七八萬元起的豪宅，一邊是自住房、公租房等政策房，目前市場上還能買到的單價在5萬元以下的普通商品住宅幾乎都是兩年前成交的土地，如此趨勢，明后年的住宅市場會是怎樣？當(dāng)前土地供應(yīng)模式不改變，市場兩極化的趨勢會愈加明顯。受到普通商品房供應(yīng)迅速萎縮的影響，大量普通工薪層置業(yè)被逼進二手房市場。據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2015年北京二手房簽約套數(shù)已經(jīng)達到了197407套，相比2014年的104772套，上漲幅度超過90%，而純商品房住宅簽約僅54616套，同比2014年增加了12.7%。顯然，在不能取消限購政策的大前提下，要提高北京房地產(chǎn)市場的活躍度，只能從二手房市場著手，通過降低交易稅費、放寬二套房貸款、有限度的個人所得稅減免、賣一套可以買一套等政策，讓房子流動起來，也讓沉淀在房地產(chǎn)市場的資金流動起來。畢竟，一個適度活躍、良性循環(huán)的房地產(chǎn)市場，才是經(jīng)濟的穩(wěn)定閥。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。