少量多推“擠牙膏”式銷售,是樓盤開發(fā)商人為制造“一房難求”恐慌的慣用手段。不過,針對一些樓盤“惜售”現象,有消息稱南京昨日執(zhí)行新的商品房預售規(guī)定,新領預售證的房源面積必須在3萬平方米以上,以杜絕開發(fā)商分批領證借機抬高房價的行為。
多家房企營銷負責人表示,雖然沒有接到書面通知,但申領銷許門檻已經抬高了。有樓盤營銷負責人坦言,早在他們去年12月底審報新房源銷許時,就聽聞了“2016年1月12日之后申請預售證的房源面積必須達到3萬平方米”的風聲。另據南京江北一家樓盤的營銷人士透露,他們的商品房預售許可證已因房源面積不達標而被駁回。
從官網“南京網上房地產”近期公示的一批樓盤銷許來看,不少樓盤一次性領取銷許的面積并未達到3萬平方米,其中2016年最新公示銷許的一家樓盤,一次僅領取了48套房源的銷許,且單套最大面積不超過120平方米,離“3萬平方米”還有很大距離。但業(yè)內人士也稱,從申報到領取銷許有一個過程,所以目前還沒有出現“新規(guī)盤”也在情理之中。
記者查閱資料時發(fā)現,這一新規(guī)的內容實則并不“新”——2013年南京就傳出過當年4月將出新政的消息,內容包括:商品房預售申報價不得超過前期成交價的105%,新申請預售證的房源面積不得少于3萬平方米。但主管部門隨后卻進行了否認。昨日有開發(fā)商表示,規(guī)定暗中存在,只不過此前執(zhí)行時存在彈性,目前來看,今后政策的執(zhí)行會趨于嚴格。
早在2009年時,上海就曾經出臺《商品房銷售方案備案管理暫行規(guī)定》,對領取預售許可證劃出了“3萬平方米銷售面積”的底線,以防止開發(fā)商少推房源抬高房價。南京效仿執(zhí)行,與當下市場供需現狀密切相關。
2015年,南京不少樓盤少量多推“擠牙膏”式售房,造成房價節(jié)節(jié)上揚,江北區(qū)域房價去年一年漲了13.6%,河西個別樓盤房價一漲就是大幾千,房子還買不到;與此同時,一些開發(fā)商還玩起了“捂盤”的“戲碼”,加劇了供需矛盾,導致“房荒”,并引發(fā)買方心理“房慌”。
南京昨日一項統(tǒng)計令人吃驚:目前南京9大區(qū)域的房子居然都賣空了!比如,河西南部8家樓盤,有6家都宣稱無房可賣,僅正榮潤峯和五礦崇文金城兩家樓盤有房可售;房源一向較為稀缺的河西中部板塊,金隅紫京府、宏圖上水云錦前期房源均已全部售罄,仁恒江灣城也僅剩下1號樓在售;就連一向房源供應量充足的江北高新區(qū)、頂山、高新區(qū)板塊,居然也出現無房可賣的情況。
很明顯,劃出3萬平方米的銷許申領面積,正是希望以此促使開發(fā)商能向市場提供較為充足的房源,通過供應的平穩(wěn)促使房價的平穩(wěn),一定程度上,這也可視為房地產市場“供給側改革”的一種方式。
就在房管部門出手“控銷許”之前,南京物價部門已再啟“限價”干預。近期不少樓盤在進行價格審批時,就因申報房價過高而被駁回。河西中部一家樓盤將在1月中旬推出新房源,新一批房源申報價格為39000元/平方米,但物價部門審核后將報批價“砍”至37500元/平方米。江北也有樓盤因為報價超過2萬/平方米而被駁回;江寧九龍湖一家樓盤原計劃報批價格是每平方米2.1萬元,同樣被下調至19500—20000元/平方米。還有一批樓盤的報批價被“限”。
南京市物價部門相關負責人表示,并非限價越來越嚴格,而是開發(fā)商預期越來越高。據透露,部分房企新一批房源報價時漲幅達到10%-30%。為了保證市場健康發(fā)展,主管部門加強了房價指導,對于報價過高的樓盤建議重新報價,以免透支預期。
住房是民生產品,“有形之手”的頻頻作為,也讓市場感受到了政府力促市場平穩(wěn)的努力。南京房地產開發(fā)建設促進會秘書長張輝認為,銷許申領“3萬平方米”規(guī)定,將有利于消除房價抬升的技術性因素。
不過市場也有一定擔憂,因為在政府核價和銷許申領設置門檻之后,一些去年不缺錢的房企,可能采取不申報銷許也不推房源的態(tài)度,以規(guī)避政策影響,因此,南京樓市仍面臨房源上市量少、供不應求矛盾升級的境地。“南京網上房地產”數據顯示,南京新建商品住宅可售套數已降至4.6萬套左右,較一周前劇降2000套。
“3萬平方米銷許規(guī)定出臺后,有的樓盤原來1個月推1棟樓,現在可以變成3個月推2-3棟樓,供應量實質上還是一樣的。”也有業(yè)內人士稱,歷來“上有政策、下有對策”,如何增強政策的實際效果,恐怕僅僅簡單的一條“3萬平方米”底線還不夠。而平抑房價,并不僅是房產和物價部門的事,更多還需從加大土地供應以及平抑地價上入手。
備注:數據僅供參考,不作為投資依據。
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