治惜售，有形之手劍指樓市“高燒”

少量多推“擠牙膏”式銷售，是樓盤開發(fā)商人為制造“一房難求”恐慌的慣用手段。不過，針對一些樓盤“惜售”現(xiàn)象，有消息稱南京昨日執(zhí)行新的商品房預(yù)售規(guī)定，新領(lǐng)預(yù)售證的房源面積必須在3萬平方米以上，以杜絕開發(fā)商分批領(lǐng)證借機(jī)抬高房價(jià)的行為。

多家房企營銷負(fù)責(zé)人表示，雖然沒有接到書面通知，但申領(lǐng)銷許門檻已經(jīng)抬高了。有樓盤營銷負(fù)責(zé)人坦言，早在他們?nèi)ツ?2月底審報(bào)新房源銷許時(shí)，就聽聞了“2016年1月12日之后申請預(yù)售證的房源面積必須達(dá)到3萬平方米”的風(fēng)聲。另據(jù)南京江北一家樓盤的營銷人士透露，他們的商品房預(yù)售許可證已因房源面積不達(dá)標(biāo)而被駁回。

從官網(wǎng)“南京網(wǎng)上房地產(chǎn)”近期公示的一批樓盤銷許來看，不少樓盤一次性領(lǐng)取銷許的面積并未達(dá)到3萬平方米，其中2016年最新公示銷許的一家樓盤，一次僅領(lǐng)取了48套房源的銷許，且單套最大面積不超過120平方米，離“3萬平方米”還有很大距離。但業(yè)內(nèi)人士也稱，從申報(bào)到領(lǐng)取銷許有一個(gè)過程，所以目前還沒有出現(xiàn)“新規(guī)盤”也在情理之中。

記者查閱資料時(shí)發(fā)現(xiàn)，這一新規(guī)的內(nèi)容實(shí)則并不“新”——2013年南京就傳出過當(dāng)年4月將出新政的消息，內(nèi)容包括：商品房預(yù)售申報(bào)價(jià)不得超過前期成交價(jià)的105%，新申請預(yù)售證的房源面積不得少于3萬平方米。但主管部門隨后卻進(jìn)行了否認(rèn)。昨日有開發(fā)商表示，規(guī)定暗中存在，只不過此前執(zhí)行時(shí)存在彈性，目前來看，今后政策的執(zhí)行會趨于嚴(yán)格。

早在2009年時(shí)，上海就曾經(jīng)出臺《商品房銷售方案備案管理暫行規(guī)定》，對領(lǐng)取預(yù)售許可證劃出了“3萬平方米銷售面積”的底線，以防止開發(fā)商少推房源抬高房價(jià)。南京效仿執(zhí)行，與當(dāng)下市場供需現(xiàn)狀密切相關(guān)。

2015年，南京不少樓盤少量多推“擠牙膏”式售房，造成房價(jià)節(jié)節(jié)上揚(yáng)，江北區(qū)域房價(jià)去年一年漲了13.6%，河西個(gè)別樓盤房價(jià)一漲就是大幾千，房子還買不到；與此同時(shí)，一些開發(fā)商還玩起了“捂盤”的“戲碼”，加劇了供需矛盾，導(dǎo)致“房荒”，并引發(fā)買方心理“房慌”。

南京昨日一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)令人吃驚：目前南京9大區(qū)域的房子居然都賣空了！比如，河西南部8家樓盤，有6家都宣稱無房可賣，僅正榮潤峯和五礦崇文金城兩家樓盤有房可售；房源一向較為稀缺的河西中部板塊，金隅紫京府、宏圖上水云錦前期房源均已全部售罄，仁恒江灣城也僅剩下1號樓在售；就連一向房源供應(yīng)量充足的江北高新區(qū)、頂山、高新區(qū)板塊，居然也出現(xiàn)無房可賣的情況。

很明顯，劃出3萬平方米的銷許申領(lǐng)面積，正是希望以此促使開發(fā)商能向市場提供較為充足的房源，通過供應(yīng)的平穩(wěn)促使房價(jià)的平穩(wěn)，一定程度上，這也可視為房地產(chǎn)市場“供給側(cè)改革”的一種方式。

就在房管部門出手“控銷許”之前，南京物價(jià)部門已再啟“限價(jià)”干預(yù)。近期不少樓盤在進(jìn)行價(jià)格審批時(shí)，就因申報(bào)房價(jià)過高而被駁回。河西中部一家樓盤將在1月中旬推出新房源，新一批房源申報(bào)價(jià)格為39000元/平方米，但物價(jià)部門審核后將報(bào)批價(jià)“砍”至37500元/平方米。江北也有樓盤因?yàn)閳?bào)價(jià)超過2萬/平方米而被駁回；江寧九龍湖一家樓盤原計(jì)劃報(bào)批價(jià)格是每平方米2.1萬元，同樣被下調(diào)至19500—20000元/平方米。還有一批樓盤的報(bào)批價(jià)被“限”。

南京市物價(jià)部門相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，并非限價(jià)越來越嚴(yán)格，而是開發(fā)商預(yù)期越來越高。據(jù)透露，部分房企新一批房源報(bào)價(jià)時(shí)漲幅達(dá)到10%-30%。為了保證市場健康發(fā)展，主管部門加強(qiáng)了房價(jià)指導(dǎo)，對于報(bào)價(jià)過高的樓盤建議重新報(bào)價(jià)，以免透支預(yù)期。

住房是民生產(chǎn)品，“有形之手”的頻頻作為，也讓市場感受到了政府力促市場平穩(wěn)的努力。南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會秘書長張輝認(rèn)為，銷許申領(lǐng)“3萬平方米”規(guī)定，將有利于消除房價(jià)抬升的技術(shù)性因素。

不過市場也有一定擔(dān)憂，因?yàn)樵谡藘r(jià)和銷許申領(lǐng)設(shè)置門檻之后，一些去年不缺錢的房企，可能采取不申報(bào)銷許也不推房源的態(tài)度，以規(guī)避政策影響，因此，南京樓市仍面臨房源上市量少、供不應(yīng)求矛盾升級的境地。“南京網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，南京新建商品住宅可售套數(shù)已降至4.6萬套左右，較一周前劇降2000套。

“3萬平方米銷許規(guī)定出臺后，有的樓盤原來1個(gè)月推1棟樓，現(xiàn)在可以變成3個(gè)月推2-3棟樓，供應(yīng)量實(shí)質(zhì)上還是一樣的。”也有業(yè)內(nèi)人士稱，歷來“上有政策、下有對策”，如何增強(qiáng)政策的實(shí)際效果，恐怕僅僅簡單的一條“3萬平方米”底線還不夠。而平抑房價(jià)，并不僅是房產(chǎn)和物價(jià)部門的事，更多還需從加大土地供應(yīng)以及平抑地價(jià)上入手。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。