1月8日,第一太平戴維斯發(fā)布2019年第四季度北京房地產(chǎn)市場研究報告。綜合全年來看,2019年年北京商品住宅市場整體表現(xiàn)波瀾不驚,無論是供應(yīng)還是成交均表現(xiàn)平淡,相較去年既未出現(xiàn)大幅反彈、也未出現(xiàn)整體下滑,基本實現(xiàn)政府所主導(dǎo)的“穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的目標。
眾所周知,北京的房地產(chǎn)調(diào)控政策長期以來都保持著從嚴態(tài)勢,盡管上半年住宅成交短暫出現(xiàn)小幅升溫,但隨著調(diào)控政策的逐步傳導(dǎo),尤其是對房地產(chǎn)融資端的嚴格監(jiān)管與調(diào)控,直接導(dǎo)致下半年市場明顯降溫,成交量開始逐漸走低,購房者的觀望情緒較為明顯。
2019年對于北京房地產(chǎn)市場而言,是充滿變化與調(diào)整的一年。受諸多因素影響,全年北京房地產(chǎn)行業(yè)長期處于調(diào)整、波動、甚至是被抑制的大環(huán)境當中。不過,由于北京市場剛需和改善型購房需求韌性較強、在限競房供應(yīng)量大增的支持下仍能平穩(wěn)釋放,因此也保證了住宅市場整體成交量同比仍能保持穩(wěn)定。
第一太平戴維斯華北區(qū)董事長麥安東表示,2019年中央政府多次提及要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,以及“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”的指導(dǎo)思想,因此可以看出,北京房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策依然不會放松,政府將以“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的長效調(diào)控機制促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
值得注意的是,北京房地產(chǎn)市場受影響最明顯的是寫字樓市場,并且目前已進入一個下行周期,無論是業(yè)主方還是租戶方都在積極調(diào)整策略以應(yīng)對寒冬。調(diào)控從嚴的政策環(huán)境繼續(xù)深度影響住宅及土地市場,全年的整體成交保持平穩(wěn)、難現(xiàn)反彈的動能。
對于北京寫字樓市場而言,2019年可謂“拐點之年”,在經(jīng)歷了近十年的黃金發(fā)展周期之后,寫字樓市場進入了新一輪的調(diào)整周期。2019年全年北京甲級寫字樓市場共迎來134.5萬平方米的新增供應(yīng)。
另一方面,海量供應(yīng)入市直接拉動全市空置率上升至12.7%,這兩項指標均為2009年以來的最高值。同時,供需之間的平衡被打破以及逐漸疲軟的市場需求,共同促使北京寫字樓市場的平均租金連續(xù)四個季度出現(xiàn)環(huán)比下滑,至2019年末下降至每月每平方米364.9元,租金指數(shù)較去年同期下降1.6%。
在商業(yè)零售市場方面,為刺激居民消費、實現(xiàn)消費升級,2019年內(nèi)北京推出多項刺激計劃,其中包括鼓勵發(fā)展“首店經(jīng)濟”,通過加大資金支持吸引國內(nèi)國際品牌的首店、旗艦店進駐北京的零售機構(gòu)。
其次,“夜經(jīng)濟”的大力推廣也成為了北京零售業(yè)發(fā)展的新趨勢,各大零售商店、餐飲娛樂和購物中心通過延長營業(yè)時間、加大餐飲業(yè)態(tài)比例、豐富夜間活動項目等方式促進夜間經(jīng)濟的消費增長。
展望2020年的市場走勢,第一太平戴維斯方面分析指出,在政策環(huán)境不會出現(xiàn)更多調(diào)整的情況下,房地產(chǎn)市場整體仍將以平穩(wěn)發(fā)展作為第一要義。同時,如若外部環(huán)境能夠出現(xiàn)改善,將是對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最大的利好。
具體到行業(yè)內(nèi)部,可以預(yù)見商業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷著新的發(fā)展格局,行業(yè)整體已由追求高速增量進入到存量高度競爭的新階段,市場面臨的不確定性正逐步增多,同質(zhì)化競爭也日益加劇,以上種種變革都對商業(yè)地產(chǎn)的運營提出了更高的要求,而更加專業(yè)化和精細化的運營和管理能力將成為商業(yè)地產(chǎn)新的核心競爭力與致勝關(guān)鍵。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
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