市場(chǎng)降速 韌性仍在 32家房企前11月銷售收入超去年全年

截至12月9日中國(guó)證券報(bào)記者發(fā)稿時(shí)，根據(jù)內(nèi)地和香港相關(guān)上市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布的公告，目前已經(jīng)有32家房企發(fā)布了今年前11個(gè)月的銷售業(yè)績(jī)，合計(jì)銷售額達(dá)到56027億元，同比上漲18.6%，刷新歷史記錄。上述32家房企2018年全年合計(jì)銷售額為52538億元。這意味著大部分房企今年前11個(gè)月的銷售額超過(guò)去年全年的水平。銷售金額再創(chuàng)新高已無(wú)懸念，但房企銷售同比增速已經(jīng)明顯放緩。

5000億元房企增至4家

數(shù)據(jù)顯示，前11個(gè)月“5000億元”房企數(shù)量已經(jīng)達(dá)到4家。

其中，經(jīng)歷了9月和10月的全員營(yíng)銷帶來(lái)的銷售額暴漲后，恒大11月份的合約銷售金額約為370.6億元，較去年同期增長(zhǎng)約8.8%。恒大前11個(gè)月銷售收入達(dá)到5805.6億元，同比增長(zhǎng)8.48%。

11月單月，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售額約601.5億元，同比增長(zhǎng)78.22%。前11個(gè)月，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售額約5398.4億元，同比增長(zhǎng)10.2%。

萬(wàn)科11月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額545.4億元，今年前11個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額5735.3億元，同比增長(zhǎng)5.4%。

從前11個(gè)月銷售數(shù)據(jù)看，融創(chuàng)超過(guò)保利地產(chǎn)，躍居行業(yè)第四位，僅次于前三位的“碧萬(wàn)恒”。融創(chuàng)公告顯示，截至2019年11月底，累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約5005.7億元，同比增長(zhǎng)20%，累計(jì)合同銷售面積約3431.3萬(wàn)平方米，合同銷售均價(jià)約14590元/平方米。

中型房企銷售額增速普遍高于大型房企，陽(yáng)光城、旭輝、金地、中國(guó)金茂等房企前11個(gè)月銷售額同比增速均在20%以上。其中，中駿地產(chǎn)前11個(gè)月銷售額同比增速超過(guò)50%，目前居首。

盡管銷售規(guī)模不斷增長(zhǎng)，但是排名前十位的房企銷售額同比增速均有所下滑。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2019年前11個(gè)月房企銷售繼續(xù)分化。相比2018年，這些房企動(dòng)輒銷售額同比增速超過(guò)50%的情況，2019年以來(lái)大部分企業(yè)都以平穩(wěn)增長(zhǎng)為主，龍頭房企全面同比下調(diào)。特別是恒大、碧桂園、萬(wàn)科，三家企業(yè)均基本平穩(wěn)。此外，重點(diǎn)布局三四線城市的企業(yè)銷售額增速退燒明顯。

張大偉同時(shí)指出，雖然各家房企增長(zhǎng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)不如以往，但整體銷售規(guī)模仍然增長(zhǎng)。這顯示出市場(chǎng)并未出現(xiàn)斷崖式下跌，市場(chǎng)需求韌性仍在。

土地市場(chǎng)有所降溫

土地市場(chǎng)方面，數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)較第二季度有所降溫，但整體仍處于高位。

中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，在全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市中，2019年前11個(gè)月合計(jì)賣地收入達(dá)到3.75萬(wàn)億元，同比上漲約16.5%。其中，13個(gè)城市前11個(gè)月土地出讓總額超過(guò)千億元。賣地收入居前的城市包括杭州（2538億元）、蘇州（1656億元）、上海（1666億元）。此外，昆明、溫州等16個(gè)城市賣地收入超過(guò)500億元。在上述50個(gè)城市中，68%的城市2019年以來(lái)賣地收入同比上漲。

整體看，通過(guò)一系列方式調(diào)控房企融資后，土地市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)降溫狀況，一二線城市的土地成交熱度均有所降低。中原地產(chǎn)研究院提供的11月份土地成交情況顯示，在50個(gè)城市中，僅太原市、西安市和哈爾濱市這三個(gè)城市整體土地溢價(jià)率在20%以上，大多數(shù)城市土地溢價(jià)率在10%左右。

張大偉表示，從前11個(gè)月的50城土地出讓收入看，土地市場(chǎng)仍處于高位，預(yù)計(jì)50城全年土地出讓收入將再次突破4萬(wàn)億元。不過(guò)，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)預(yù)計(jì)將出現(xiàn)分化，房企對(duì)非優(yōu)質(zhì)土地定價(jià)將下調(diào)，但對(duì)優(yōu)質(zhì)城市的優(yōu)質(zhì)土地爭(zhēng)搶依然激烈。雖然一二線城市調(diào)控政策嚴(yán)格，但對(duì)于房企而言，為了加大銷售額，依然會(huì)集中拿地。從最近的情況看，三四線城市依然相對(duì)低迷，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)把更多資金投入到一二線城市。

地價(jià)上漲一般被認(rèn)為是房?jī)r(jià)上漲的先聲，在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的全面要求下，個(gè)別土地市場(chǎng)可能過(guò)熱的地區(qū)或?qū)⒂瓉?lái)調(diào)控。11月底，黑龍江省住建廳、黑龍江省自然資源廳等部門聯(lián)合印發(fā)通知，明確要求建立開發(fā)購(gòu)地資金審查制度，確保開發(fā)商購(gòu)地資金是合規(guī)的自有資金，并設(shè)置懲戒制度。

12月或以價(jià)沖量

距離2019年結(jié)束已不到一個(gè)月，而自今年第四季度以來(lái)各家房企均在積極出貨，但完成目標(biāo)進(jìn)度不一。

中國(guó)恒大今年前11月累計(jì)銷售額5805.4億元，已完成全年銷售目標(biāo)的97%，實(shí)現(xiàn)全年銷售目標(biāo)問(wèn)題不大。

根據(jù)克而瑞近期發(fā)布的榜單，截至11月末，世茂、龍湖、陽(yáng)光城、金科、禹洲、中梁、寶龍等房企已提前完成全年目標(biāo)。

億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，前11個(gè)月，多家房企銷售業(yè)績(jī)完成率已超過(guò)90%，完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)難度不大。尤其是世茂房地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)、陽(yáng)光城、中梁控股，均提前完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)。其中，世茂房地產(chǎn)的業(yè)績(jī)目標(biāo)完成率為108%。

“目前完成全年銷售目標(biāo)進(jìn)度不佳的房企，12月以價(jià)換量沖刺銷售的可能性大。”一位房企人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。