市場降速 韌性仍在 32家房企前11月銷售收入超去年全年

截至12月9日中國證券報記者發(fā)稿時，根據(jù)內(nèi)地和香港相關(guān)上市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布的公告，目前已經(jīng)有32家房企發(fā)布了今年前11個月的銷售業(yè)績，合計銷售額達到56027億元，同比上漲18.6%，刷新歷史記錄。上述32家房企2018年全年合計銷售額為52538億元。這意味著大部分房企今年前11個月的銷售額超過去年全年的水平。銷售金額再創(chuàng)新高已無懸念，但房企銷售同比增速已經(jīng)明顯放緩。

5000億元房企增至4家

數(shù)據(jù)顯示，前11個月“5000億元”房企數(shù)量已經(jīng)達到4家。

其中，經(jīng)歷了9月和10月的全員營銷帶來的銷售額暴漲后，恒大11月份的合約銷售金額約為370.6億元，較去年同期增長約8.8%。恒大前11個月銷售收入達到5805.6億元，同比增長8.48%。

11月單月，碧桂園實現(xiàn)權(quán)益合同銷售額約601.5億元，同比增長78.22%。前11個月，碧桂園實現(xiàn)權(quán)益合同銷售額約5398.4億元，同比增長10.2%。

萬科11月實現(xiàn)合同銷售金額545.4億元，今年前11個月累計實現(xiàn)合同銷售金額5735.3億元，同比增長5.4%。

從前11個月銷售數(shù)據(jù)看，融創(chuàng)超過保利地產(chǎn)，躍居行業(yè)第四位，僅次于前三位的“碧萬恒”。融創(chuàng)公告顯示，截至2019年11月底，累計實現(xiàn)合同銷售金額約5005.7億元，同比增長20%，累計合同銷售面積約3431.3萬平方米，合同銷售均價約14590元/平方米。

中型房企銷售額增速普遍高于大型房企，陽光城、旭輝、金地、中國金茂等房企前11個月銷售額同比增速均在20%以上。其中，中駿地產(chǎn)前11個月銷售額同比增速超過50%，目前居首。

盡管銷售規(guī)模不斷增長，但是排名前十位的房企銷售額同比增速均有所下滑。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2019年前11個月房企銷售繼續(xù)分化。相比2018年，這些房企動輒銷售額同比增速超過50%的情況，2019年以來大部分企業(yè)都以平穩(wěn)增長為主，龍頭房企全面同比下調(diào)。特別是恒大、碧桂園、萬科，三家企業(yè)均基本平穩(wěn)。此外，重點布局三四線城市的企業(yè)銷售額增速退燒明顯。

張大偉同時指出，雖然各家房企增長數(shù)據(jù)表現(xiàn)不如以往，但整體銷售規(guī)模仍然增長。這顯示出市場并未出現(xiàn)斷崖式下跌，市場需求韌性仍在。

土地市場有所降溫

土地市場方面，數(shù)據(jù)顯示，重點城市土地市場較第二季度有所降溫，但整體仍處于高位。

中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，在全國50個重點城市中，2019年前11個月合計賣地收入達到3.75萬億元，同比上漲約16.5%。其中，13個城市前11個月土地出讓總額超過千億元。賣地收入居前的城市包括杭州（2538億元）、蘇州（1656億元）、上海（1666億元）。此外，昆明、溫州等16個城市賣地收入超過500億元。在上述50個城市中，68%的城市2019年以來賣地收入同比上漲。

整體看，通過一系列方式調(diào)控房企融資后，土地市場已經(jīng)出現(xiàn)降溫狀況，一二線城市的土地成交熱度均有所降低。中原地產(chǎn)研究院提供的11月份土地成交情況顯示，在50個城市中，僅太原市、西安市和哈爾濱市這三個城市整體土地溢價率在20%以上，大多數(shù)城市土地溢價率在10%左右。

張大偉表示，從前11個月的50城土地出讓收入看，土地市場仍處于高位，預(yù)計50城全年土地出讓收入將再次突破4萬億元。不過，房地產(chǎn)市場未來走勢預(yù)計將出現(xiàn)分化，房企對非優(yōu)質(zhì)土地定價將下調(diào)，但對優(yōu)質(zhì)城市的優(yōu)質(zhì)土地爭搶依然激烈。雖然一二線城市調(diào)控政策嚴(yán)格，但對于房企而言，為了加大銷售額，依然會集中拿地。從最近的情況看，三四線城市依然相對低迷，預(yù)計房地產(chǎn)企業(yè)會把更多資金投入到一二線城市。

地價上漲一般被認為是房價上漲的先聲，在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的全面要求下，個別土地市場可能過熱的地區(qū)或?qū)⒂瓉碚{(diào)控。11月底，黑龍江省住建廳、黑龍江省自然資源廳等部門聯(lián)合印發(fā)通知，明確要求建立開發(fā)購地資金審查制度，確保開發(fā)商購地資金是合規(guī)的自有資金，并設(shè)置懲戒制度。

12月或以價沖量

距離2019年結(jié)束已不到一個月，而自今年第四季度以來各家房企均在積極出貨，但完成目標(biāo)進度不一。

中國恒大今年前11月累計銷售額5805.4億元，已完成全年銷售目標(biāo)的97%，實現(xiàn)全年銷售目標(biāo)問題不大。

根據(jù)克而瑞近期發(fā)布的榜單，截至11月末，世茂、龍湖、陽光城、金科、禹洲、中梁、寶龍等房企已提前完成全年目標(biāo)。

億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，前11個月，多家房企銷售業(yè)績完成率已超過90%，完成全年業(yè)績目標(biāo)難度不大。尤其是世茂房地產(chǎn)、龍湖集團、寶龍地產(chǎn)、陽光城、中梁控股，均提前完成全年業(yè)績目標(biāo)。其中，世茂房地產(chǎn)的業(yè)績目標(biāo)完成率為108%。

“目前完成全年銷售目標(biāo)進度不佳的房企，12月以價換量沖刺銷售的可能性大。”一位房企人士對中國證券報記者表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。