二次房改路徑定標(biāo)城市新市民 購(gòu)租并舉或有突破

經(jīng)過超過半年的前期籌備與研究討論之后，被市場(chǎng)稱為“二次房改”的“進(jìn)一步深化住房制度改革”工作，終于提速。在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、中央城市工作會(huì)議于2015年末相繼召開之后，“二次房改”的目標(biāo)、路徑等，均已基本確定。

城市“新市民”將成為“二次房改”有關(guān)政策精神和方案草擬、制定的核心政策訴求。最高決策層希望借此推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展模式，并依此建立起穩(wěn)定、良性和健康運(yùn)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，繼而在國(guó)民經(jīng)濟(jì)全局中發(fā)揮良性和正向的作用。

如是思路之下，“二次房改”有望在“建立租購(gòu)并舉的房地產(chǎn)市場(chǎng)”“滿足城市新市民住房需求的制度改革”等方面，較現(xiàn)有體制和格局形成“創(chuàng)新”和“突破”。而原有的城鎮(zhèn)住房保障體系，也面臨一定的調(diào)整與完善。

路徑定標(biāo)

“二次房改是外界的稱呼，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)內(nèi)部的標(biāo)準(zhǔn)說法是，‘進(jìn)一步深化住房制度改革’。”2016年1月6日，一位地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)內(nèi)部人士告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，進(jìn)一步深化住房體制改革的目標(biāo)、路徑等，都已確定。

2015年6月，國(guó)家發(fā)改委確定了一系列國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)民生領(lǐng)域的改革重點(diǎn)，并形成了有關(guān)工作安排。按照“進(jìn)一步深化經(jīng)濟(jì)體制改革”工作的總體安排，有關(guān)部門應(yīng)在2015年提出“進(jìn)一步深化住房體制改革實(shí)施方案”。

1998年，國(guó)務(wù)院下發(fā)23號(hào)文件，要求從1998年下半年開始，停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。改革開放以來的第一次房改自此拉開序幕，商品住房開始進(jìn)入住房消費(fèi)市場(chǎng)，并在此后20多年間，形成了房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)舉足輕重的位置與格局。

記者了解到，國(guó)家發(fā)改委議定的提出“進(jìn)一步深化住房體制改革實(shí)施方案”，主要由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（下稱“住建部”）牽頭，會(huì)同國(guó)家發(fā)改委體改司等有關(guān)部門負(fù)責(zé)，其中部分內(nèi)容也涉及到財(cái)政部、人民銀行總行等相關(guān)部門。實(shí)際上，從2015年開始，住建部即對(duì)“進(jìn)一步深化住房制度改革及其實(shí)施方案”進(jìn)行了討論和研究，并結(jié)合中央城市工作會(huì)議籌備、中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組工作會(huì)議進(jìn)行了積極準(zhǔn)備。

“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和中央城市工作會(huì)議實(shí)際上是相繼召開的，經(jīng)過這兩次會(huì)議，深化住房制度改革的大方向被確定下來，主要是圍繞滿足城市新市民的住房需求，建立符合這一需求和趨勢(shì)的住房制度。”前述地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳人士稱，對(duì)于這一內(nèi)容，住建部已經(jīng)向地方政府進(jìn)行了通報(bào)。

購(gòu)租并舉

在“進(jìn)一步深化住房制度改革”的前期研究和討論工作啟動(dòng)后，住建部住房制度改革與發(fā)展司、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司、住房保障司、公積金監(jiān)管司、政策研究中心等均抽調(diào)了相關(guān)業(yè)務(wù)人員參與了該項(xiàng)工作，并在較多領(lǐng)域形成一致和共識(shí)，在住建部向最高決策層匯報(bào)中，即部分包含了這些共識(shí)。

記者了解到，中央層面已經(jīng)確定，在落實(shí)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展模式的背景下，逐步放開省會(huì)以下中小城鎮(zhèn)的落戶限制，在區(qū)域中心城市的功能、就業(yè)吸附能力提升后，更多周邊地區(qū)的農(nóng)村居民、小城鎮(zhèn)居民進(jìn)入?yún)^(qū)域中心城市落戶，繼而產(chǎn)生住房需求。

“住房需求有兩個(gè)方面，購(gòu)房是一方面，租賃是另一方面，并不是只有購(gòu)房需求才是需求，所以，購(gòu)租并舉這個(gè)思路，自始至終被貫穿于進(jìn)一步深化住房制度改革的前期籌備和探討中，而這個(gè)思路，也得到了中央最高決策層的首肯，所以，建立租購(gòu)并舉的住房制度，已經(jīng)被確定下來。”前述參與研究探討的專家告訴記者。

2015年12月28日、29日兩天，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會(huì)議在北京召開。與會(huì)人士向本報(bào)記者表示，在該次會(huì)議上，住建部黨組書記、部長(zhǎng)陳政高向地方政府表示，2016年要推進(jìn)以滿足新市民住房需求為主的住房體制改革，把去庫存作為房地產(chǎn)工作的重點(diǎn)，建立購(gòu)租并舉的住房制度。

據(jù)了解，為了完善和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，政府有關(guān)部門已經(jīng)在考慮，通過國(guó)有資本和市場(chǎng)相結(jié)合的方式，建立專業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)；同時(shí)，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)特大型城市也按照住建部的要求，著手開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)工作。這些都將為市場(chǎng)化、規(guī)模化運(yùn)營(yíng)住房租賃市場(chǎng)，提供出口和保障。

保障微調(diào)

在進(jìn)一步深化住房體制改革中的前期研究和探討中，保障性住房的品類也多次被涉及，參與討論的人士多認(rèn)為，應(yīng)對(duì)現(xiàn)有住房保障體系的品類做出完善和調(diào)整。不過，由于進(jìn)一步深化住房制度改革實(shí)施方案仍未最終定案，這部分內(nèi)容是否最終出現(xiàn)在方案當(dāng)中，尚不能最終確定。

目前，中國(guó)的保障性住房品類相對(duì)較為繁雜。在產(chǎn)權(quán)型保障房中，有經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)房等；在租賃型商品房中，又有廉租房和公租房等，目前，廉租房與公租房已經(jīng)并軌運(yùn)行。北京等地還有自住型商品房等帶有政策性住房的品類。

“從目前的情況看，經(jīng)濟(jì)適用住房逐步退出的可能性比較大。”前述地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)的內(nèi)部人士向本報(bào)記者表示，地方住建系統(tǒng)在研究廉租房、公租房?jī)煞坎④壍耐瑫r(shí)，也曾重點(diǎn)對(duì)三房并軌進(jìn)行研究，所謂三房，即是廉租房、公租房和經(jīng)濟(jì)適用住房。

2015年年底，北京市正式確定，不再新建、配建經(jīng)濟(jì)適用住房。保障的品類縮減為公租房、自住型商品房和棚改安置房。在此之前，全國(guó)已經(jīng)有不少地區(qū)確定不再興建經(jīng)濟(jì)適用住房。

除經(jīng)濟(jì)適用住房外，公租房也面臨一定的調(diào)整。目前，住建部已經(jīng)開始考慮實(shí)行公租房貨幣化的政策思路，即通過市場(chǎng)籌集房源，政府給予租金補(bǔ)貼的方式對(duì)公共租賃住房進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。

除此之外，按照住建部2016年的工作安排，將繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置，努力提高安置比例，2016年新安排600萬套棚戶區(qū)改造任務(wù)。改進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控方式，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組。進(jìn)一步落實(shí)地方調(diào)控的主體責(zé)任，實(shí)施分城施策、分類調(diào)控。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。