孫宏斌要怎樣實現(xiàn)2000億 拿地轉(zhuǎn)至核心二線城市

“別扯情懷，我最恨的就是情懷，我也是個有情懷的人，但我不說，一扯就顯得很low。”1月5日，攜一眾高管在上海亮相的融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌不改犀利本色。

2015年，融創(chuàng)交出了一份銷售額734.6億元的成績單，行業(yè)排名第九，比2014年的銷售額增加了11.6%。雖然行業(yè)排名有所上升，但2015年融創(chuàng)的增長率是上市以來最慢的一次。

2010年上市以后，融創(chuàng)憑借著高周轉(zhuǎn)和聚焦一二線的策略狂飆突進(jìn)，四年來的銷售額分別為83億元、192億元、356億元和547億元，同比增幅分別高達(dá)73%、131%、86%和53%。但過去兩年，其增長率分別下降到29.6%和11.6%。

2015年，孫宏斌兩次在香港面對投資者和媒體就業(yè)績表態(tài)，銷售規(guī)模的增長將不是第一重要的指標(biāo)，新形勢下，權(quán)益增長、均衡、現(xiàn)金安全和利潤等，將是更為側(cè)重的關(guān)鍵詞。

這一次，孫宏斌直言，過去兩年融創(chuàng)在原地踏步，對公司的發(fā)展有所影響，2016年，將是融創(chuàng)新的開始，“有時候我對我們的業(yè)績也是不滿意的。但是又想想，為什么原地踏步？這兩年我們都在幫助別的開發(fā)商干活。”

孫宏斌所說的，正是對綠城和佳兆業(yè)的收購導(dǎo)致了管理資源被占用，有將近一半的管理人員忙于并購，如融創(chuàng)執(zhí)行總裁兼上海區(qū)域公司總經(jīng)理田強(qiáng)在綠城做了8個月的總經(jīng)理，融創(chuàng)執(zhí)行總裁黃書平在佳兆業(yè)擔(dān)任了半年多的總經(jīng)理，此外資金上也被占用。

迎來新開始的融創(chuàng)對規(guī)模提出了更高的要求，2016年的目標(biāo)是超過800億元的銷售，到2017年超過1000億元。“規(guī)模這個事，我覺得不重要，但是我們現(xiàn)在4400億的貨值，且錢都付清了，如果不賣，利息就有兩三百億元，我們的土地儲備決定了我們一年必須得賣1000億元左右，才能有發(fā)展。”孫宏斌說。“我們要保證有一定的規(guī)模，但我們首先要把產(chǎn)品和服務(wù)做好，一定會做到行業(yè)TOP10里面最具發(fā)展?jié)摿Γ沧罹甙l(fā)展空間的企業(yè)。”融創(chuàng)行政總裁汪孟德反復(fù)強(qiáng)調(diào)。

目光投向二線核心城市

截至2015年底，融創(chuàng)旗下共計4400億元的土地貨值，可支撐未來三四年間的銷售。其中，滬蘇區(qū)域的土地貨值高達(dá)1300億元。

自2012年和綠城在長三角區(qū)域展開合作后，融創(chuàng)就將上海視為戰(zhàn)略重鎮(zhèn)。據(jù)田強(qiáng)介紹，3年多來，融創(chuàng)在長三角區(qū)域拓展了無錫、蘇州、上海、常州和南京5個城市，在上海新增了10個項目，長三角區(qū)域25個項目目前累計銷售了705億元，銷售面積達(dá)到318萬平方米，銷售均價每平方米超過3萬元，“接下來重點布局上海、南京和蘇州。”

孫宏斌曾經(jīng)是最堅定的一線市場擁護(hù)者，融創(chuàng)早就在北京和上海大手筆布局。4400億的土地儲備里，有2/3分布在融創(chuàng)深耕的京津冀杭區(qū)域。但2015年，融創(chuàng)通過并購等手段密集布局了成都、武漢、南京、西安、濟(jì)南等8個二線核心城市。

汪孟德解釋說，最近一兩年諸多房企都表示要回歸一線，但融創(chuàng)卻選擇進(jìn)入二線市場，這是因為在他們看來，很多二線核心城市未來會占據(jù)中國房地產(chǎn)市場非常大的比率，發(fā)展空間巨大。

“過去幾年在北京上海還是很堅決的，但現(xiàn)在，很多一線城市的項目其實是不賺錢的，尤其是地王，北京上海這個市場是我一直看好的，毫無疑問房價會漲，但地價太高太貴了，所以我們進(jìn)入了二線核心城市。”孫宏斌說。

融創(chuàng)的下一個目標(biāo)市場便是廣深，并購佳兆業(yè)事件之后，融創(chuàng)在深圳組建的團(tuán)隊并未解散，一直在廣州、深圳、佛山、珠海、東莞和中山這6個城市看地和洽談項目，此外，也有可能通過和佳兆業(yè)在項目層面進(jìn)行合作的方式進(jìn)入廣深市場。

目標(biāo)2000億

孫宏斌表示，融創(chuàng)在2016年會堅持三個關(guān)鍵詞：第一是判斷，“現(xiàn)在我看北京、上海是什么地都不能拿，房價再漲50%還是虧錢，這就是判斷”；第二個關(guān)鍵詞是繼續(xù)布局，基于上述判斷，融創(chuàng)會繼續(xù)在二線核心城市布局，至少布局1到2個廣深城市，如果北京和上海的地價有所下跌，也會考慮回到一線城市拿地；第三是控制風(fēng)險，“鑒于目前的經(jīng)濟(jì)形勢，房地產(chǎn)的風(fēng)險空前的大，我一直說，我們不能把自己弄到一個坑里，買了一塊很貴的地，好幾年都解不了套?？刂骑L(fēng)險在于你是在北京買地，還是你在武漢買地。”

控制風(fēng)險尤為重要。自詡并不樂觀的孫宏斌強(qiáng)調(diào)，2016年買地會尤為小心。

但控制風(fēng)險并不意味著不發(fā)展。孫宏斌對融創(chuàng)做到2000億的規(guī)模很有信心：“做到2000億是不難的，現(xiàn)在有16個城市，估計未來會布局20多個城市。行業(yè)空間也還是很大的，我們覺得這個行業(yè)的高端產(chǎn)品肯定是不夠的，過去大家都去做剛需產(chǎn)品了，真正做高端的并不多，而且行業(yè)趨勢是大的公司越來越好做。”

不轉(zhuǎn)型

“接下來會選擇收購難度小點的公司嗎？”孫宏斌答，“這事從來就沒有容易的。”

并購讓孫宏斌和其背后的融創(chuàng)獲得了更高的輿論關(guān)注度，也得以在長三角站穩(wěn)腳跟。在融創(chuàng)4400億元的土地貨值里，有2/3是通過收購合并的方式獲取的，只有1/3是通過公開市場招拍掛獲取。汪孟德將之評價為“最適宜的方式獲取最優(yōu)質(zhì)的土地儲備”。

雖然對綠城和佳兆業(yè)的并購都未成功，孫宏斌的個人公司對雨潤股權(quán)的收購也由于雨潤實際控制人祝義材無法在合同上簽字而處于停滯狀態(tài)，但孫宏斌并不認(rèn)為過去的大型并購經(jīng)驗是失敗的。

在收購雨潤時，曾有銀行高層在電話里對孫宏斌說：“第一次沒做成，第二次沒做成，這次一定要做成了。”他的答復(fù)是：“為什么一定要成呢？這就是個買賣。”

諸多房企謀求轉(zhuǎn)型之際，融創(chuàng)依然堅定地走地產(chǎn)專業(yè)化路線，稱“不會轉(zhuǎn)型”。在孫宏斌看來，走地產(chǎn)專業(yè)化路徑，投資能力是第一位的，這也是融創(chuàng)最核心的競爭力所在，“兩個人搶的時候你讓著點，很多人搶的時候忍著點”。

忍讓一詞，也許是年輕時的孫宏斌最不喜歡的詞語了，但如今自稱心態(tài)越來越踏實的他，卻經(jīng)常提及嘴邊——不管規(guī)則多么離譜，你都得遵守。

“狼性不太適合我們了，狼性我一直覺得是指不靠譜的意思。我不希望公司發(fā)展得多快，希望這個公司是從容的。”孫宏斌說。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。