9月19日20城二手房價格連續(xù)3月下跌 房貸利率換錨后 房價怎么走？

8月全國70個大中城市房價數(shù)據(jù)昨日出爐。

具體來看，新建商品住宅銷售價格環(huán)比中，上漲城市為55個，環(huán)比上月60個減少5個城市，上漲城市數(shù)量連續(xù)3月減少，上漲城市平均漲幅0.8％，環(huán)比漲幅擴大0.1個百分點。

二手住宅方面，上漲城市數(shù)量為43個，比上月相比減少5個城市，上漲城市平均漲幅為0.67％，漲幅環(huán)比擴大0.02個百分點。

距離9月20日LPR最新報價還有兩天，目前已有部分銀行對新增房貸采取LPR方式報價。

新報價方式調(diào)整后，房價如何走？

南寧領(lǐng)跑城市分化明顯

南寧是8月份房價指數(shù)環(huán)比增幅最大的城市。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，此類城市樓市政策比較寬松，同時也是這一輪樓市上漲的熱點城市，即屬于西南市場的重點城市。類似城市房價上漲過快，也要求后續(xù)積極在包括購房政策、購房秩序方面進行積極管控。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從8月上漲的城市個數(shù)看，新建住宅僅55個，二手房僅43個，均是最近18年來的最低點。從二手房數(shù)據(jù)看，連續(xù)出現(xiàn)了3個月20個城市房價下調(diào)，這也是最近2年來首次出現(xiàn)。

與7月相比，繼續(xù)房價上漲明顯的城市主要有南寧、呼和浩特、唐山等城市，但也有分化。調(diào)控政策特別是限價，對新建住宅的價格影響非常大。

新建、二手房漲幅均回落或持平

具體來看，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3％，漲幅與上月相同。二手住宅銷售價格環(huán)比持平，上月為上漲0.3％。其中，北京下降0.4％，上海和廣州均持平，深圳上漲0.2％；同比下降0.2％，是去年6月以來的首次轉(zhuǎn)降。

31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.5％和0.2％，漲幅比上月均回落0.2個百分點；同比分別上漲9.9％和5.5％，漲幅比上月分別回落0.8和1.2個百分點。

35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.7％，漲幅與上月相同；同比上漲9.0％，漲幅比上月回落1.2個百分點。二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.8％，漲幅比上月擴大0.1個百分點；同比上漲5.8％，漲幅比上月回落1.3個百分點。

諸葛找房數(shù)據(jù)分析師國仕英表示，8月一線、二線、三線城市新房銷售價格環(huán)比漲幅情況各異，一線城市漲幅與上月持平，二線城市漲幅回落0.2個百分點，三線城市漲幅與上月持平。受調(diào)控政策影響，各等級城市新房銷售均價趨于穩(wěn)定或小幅回落，與國家調(diào)控基調(diào)“穩(wěn)”相貼合。

分等級城市二手房市場來看，一線城市漲幅與上月持平，二線城市漲幅回落0.2個百分點，三線城市漲幅擴大0.1個百分點。

二手房市場受調(diào)控政策影響更加的明顯，更能表現(xiàn)市場的真實情況，一線城市受長期高壓調(diào)控影響，處于相對平穩(wěn)發(fā)展期；二線城市多為熱點城市，今年來調(diào)控政策頻出，市場預(yù)期發(fā)生改變，信心不足影響價格回落。三線城市整體表現(xiàn)較為穩(wěn)定，個別城市受周邊熱點城市帶動，價格小幅上漲，帶動整體價格微漲。

嚴躍進表示，從城市結(jié)構(gòu)來看，當前樓市正進入到降溫通道，尤其是二線城市總體上熱度開始減少，進而出現(xiàn)了房價漲幅收窄的趨勢。這對于當前穩(wěn)定二線城市的房價、防范各地借人才落戶而炒房等都有積極的作用。

房貸利率換“錨”倒計時

9月20日LPR將采取最新報價。目前已有部分銀行對新增房貸采取LPR方式報價。專家預(yù)計，新報價方式調(diào)整對房貸利率影響不大。

根據(jù)央行公告，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數(shù)值應(yīng)符合全國和當?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風險狀況，合同期限內(nèi)固定不變。

融360大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示，8月，全國首套房貸款平均利率為5.47％，環(huán)比上漲了3BP。二套房貸款平均利率為5.78％，環(huán)比上漲2BP，相當于在目前的5年期LPR（4.85％）水平上分別加了62個BP和93個BP。

融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦表示，房貸新政10月8日起實施，如果9月20日LPR的最新報價沒有下行，部分地區(qū)的房貸利率水平可能會比之前有所提高。

太平洋證券分析師徐超表示，目前已經(jīng)有部分地區(qū)部分銀行對新增房貸采取LPR方式報價，但報價方式調(diào)整對房貸利率的影響不大。央行房貸新規(guī)只是給出了房貸利率的下限，實際房貸利率的制定還是由各個地方“因城施策”。

房地產(chǎn)調(diào)控難言放松

7月30日，中央政治局首次強調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，體現(xiàn)了中央政府控制房價上漲、確保房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的決心。

從最新數(shù)據(jù)看，前8月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長10.5％，增速比1—7月份回落0.1個百分點。

在“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”、房貸利率不會降低等政策引導下，信托、按揭貸款等資金渠道收緊，房地產(chǎn)融資約束增強。

張大偉分析：2019年上半年的小陽春已經(jīng)過去。預(yù)計“金九銀十”將難以出現(xiàn)。主要原因還是因為持續(xù)出臺的政策疊加各種資金的收緊，后續(xù)如果沒有明顯的信貸變化，預(yù)計房價下降趨勢將在2019年持續(xù)。

國仕英表示：通過70城新房、二手房銷售價格環(huán)比漲跌城市數(shù)量來看，8月上漲城市數(shù)量持續(xù)在減少?？梢娛苁袌稣{(diào)控影響，部分價格漲幅過快的城市得到控制。

隨后部分熱點城市隨之紛紛出臺調(diào)控政策，抑制房價過快上漲。從下跌城市或持平城市來看，重慶、杭州、成都、南京等熱點城市新房或二手房價格受調(diào)控影響，都有所下滑。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。