供求政策趨寬松 2016年樓市預期漸好

上海易居房地產(chǎn)研究院最新發(fā)布《2015-2016年度全國房地產(chǎn)市場報告》稱，2015年中國房地產(chǎn)市場在寬松的政策刺激下，總體上步入了復蘇通道。包括市場成交、房價等指標總體上出現(xiàn)回暖，甚至好于預期。但同時，包括土地成交量、新開工量、開發(fā)投資額等指標非常低迷，全國商品房庫存壓力繼續(xù)增大，三四線城市市場依然偏弱。

“中國經(jīng)濟新常態(tài)的發(fā)展模式，需要房地產(chǎn)新常態(tài)發(fā)展模式做配合?？傮w上看，中國房地產(chǎn)市場的基本面正趨于好轉，2015年市場邏輯將在2016年繼續(xù)得到演繹。尤其考慮到2016年房地產(chǎn)供求政策會趨于寬松、市場預期也逐漸向好，樂觀的情緒較之2015年會增強。”報告預計。

房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境2016年或保持寬松

上海易居房地產(chǎn)研究院建立的全國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境測評模型顯示，2015年前三季度，全國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)為0.7，較上半年升0.59個百分點，較2014年同期上升1.21個百分點，進入寬松區(qū)間，延續(xù)了上半年觸底反彈以來的上行態(tài)勢。主要是受銀行間市場同業(yè)拆借月加權平均利率明顯下降、房企到位資金增速上升、個人購房貸款加權平均利率下降等因素的影響。

“根據(jù)政策導向及市場走勢，預計2016年影響房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)的主要指標將繼續(xù)利好房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)仍將處于寬松區(qū)間。”報告稱。

2015年，房地產(chǎn)市場溫和回暖，商品房市場銷售量穩(wěn)步回升，銷售回款明顯增加，房企資金狀況有所改善。受銷售狀況良好的影響，房企須增加土地儲備，為后續(xù)發(fā)展做準備。但考慮庫存壓力依舊較為嚴重，尤其是廣大三四線城市，多數(shù)城市的房企在土地購置方面仍持謹慎態(tài)度。

2015年土地購置量雖降幅明顯，但報告預計，2016年土地市場將觸底反彈，實現(xiàn)正增長，土地成交面積增幅預計在8%左右。

大型房企資金面正在改善。2015年各大房企拿地規(guī)模不大，而且主要集中在第四季度，預計2016年會積極補倉，尤其在重點一二線城市。報告預計，2016年全國20個典型城市經(jīng)營性土地成交面積預計將在2015年基礎上有所提升，增幅為10%左右。

受經(jīng)濟由高速增長過渡到中高速增長影響，固定資產(chǎn)投資增幅持續(xù)下滑，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也受到一定程度制約，2016年土地購置面積有望穩(wěn)步增長。但是由于2015年土地購置面積及新開工量大幅下滑，將影響到2016年的施工量，進而影響開發(fā)投資的增速，所以不會顯著反彈。報告稱，2016年全國房地產(chǎn)投資增速企穩(wěn)反彈，但幅度有限，預計全年同比增幅為4%左右。

全國商品房成交均價預計2016年增長7%左右

2015年商品房銷售面積同比由降轉增，當前正在復蘇的上升通道中，根據(jù)以往走勢，復蘇還將延續(xù)一段時間。但是，經(jīng)濟下行壓力仍大，需要房地產(chǎn)市場復蘇，貨幣政策和房地產(chǎn)政策仍將繼續(xù)放松，商品房成交繼續(xù)上行。中央明確化解房地產(chǎn)庫存，有望陸續(xù)出臺針對三四線城市去庫存的政策，幫助農(nóng)民工在城市購房，三四線城市成交量將有所反彈。

在經(jīng)過2015年大增后，一線和部分二線城市面臨新增供應不足以及需求短期被透支的問題，這制約了全國銷售增幅。

報告預計，2016年全國商品房銷售面積可能持續(xù)小幅增長，預計全年同比增幅為5%，成交量將創(chuàng)歷史新高。

“2015年住房需求有效釋放，大增近三成，使得2016年成交量難以繼續(xù)大幅增長。市場基本面和政策皆穩(wěn)中偏暖，成交量不會出現(xiàn)所謂的斷崖式下跌。所以，以一二線城市為主的25個典型城市的成交量總體上呈現(xiàn)高位振蕩中微增的狀態(tài)。”報告說。

隨著財稅、貨幣信貸和樓市政策環(huán)境的進一步寬松，商品房成交量穩(wěn)步增長，多數(shù)城市庫存壓力有望減小，供求關系改善有利于房價上漲。但是價格變化滯后于成交量，2016年成交量增速可能放緩，價格漲幅將基本持平，高于成交量增速。在經(jīng)過2015年大漲后，一線城市房價漲幅趨緩，也略微制約了2016年房價漲幅。

“預計2016年全國商品房成交均價繼續(xù)上升，全年增幅為7%左右。2016年70個大中城市房價將繼續(xù)上漲，源于房價上漲的邏輯并沒有發(fā)生改變。”報告預計。

報告分析，從政策層面看，限購限貸政策的取消、公積金和商業(yè)貸款等政策的持續(xù)放寬、去庫存措施的即將出臺、地方政府對于房地產(chǎn)扶持力度的加大、購房者看漲情緒的強化，都會促使房價上漲。

與此同時，從房地產(chǎn)短周期規(guī)律看，每輪房價上漲都會至少持續(xù)十幾個月份，2015年只上漲了8個月，2016年仍將上漲。預計環(huán)比增幅在2016年第三季度見頂，峰值可能為0.8%左右；預計同比增幅呈擴大態(tài)勢，2016年年底達6.6%左右。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。