透視房地產(chǎn)困局新解法 六箭齊發(fā)“去庫存”

按中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確要求，化解房地產(chǎn)庫存將是2016年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展五大任務(wù)之一。與此同時(shí)，中央城市工作會(huì)議也對(duì)此做出有力部署。

著眼于供給側(cè)，政策和市場(chǎng)一起發(fā)力；落腳于需求端，租房和買房一起激活——以全面深化改革為支撐，全方位“去庫存”之戰(zhàn)號(hào)角已經(jīng)吹響。

六箭齊發(fā)：“去庫存”殲滅戰(zhàn)

2016年，房地產(chǎn)市場(chǎng)基調(diào)是去庫存，包含六大措施。從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議到中央城市工作會(huì)議，方向之清晰、措施之明確，前所未有：

——要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

——要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。

——要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。

——要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者。鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。

——要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。

——要取消過時(shí)的限制性措施。

這些措施，特征是“供求改”齊發(fā)力。病來如山倒，病去如抽絲。房地產(chǎn)高庫存有政策失誤、市場(chǎng)扭曲等多層面原因。無論“農(nóng)民工買房”還是“鼓勵(lì)降價(jià)”，都只能是系統(tǒng)工程的一部分。六大措施是一連串“組合拳”：以供給側(cè)管理擴(kuò)大總需求，同時(shí)推動(dòng)土地、財(cái)稅、產(chǎn)業(yè)政策改革，以期長(zhǎng)遠(yuǎn)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康，并在在此過程中謀發(fā)展、求轉(zhuǎn)型。

農(nóng)民工買房：呼喚城鄉(xiāng)一體化改革

21日開幕的第十二屆全國人大常委會(huì)第18次會(huì)議，主要內(nèi)容之一就是審議相關(guān)決定草案，擬授權(quán)國務(wù)院在北京大興等試點(diǎn)暫時(shí)調(diào)整實(shí)施《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》有關(guān)農(nóng)村土地法律規(guī)定。

據(jù)中國人民銀行副行長(zhǎng)潘功勝介紹，根據(jù)國務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過的草案，擬在北京市大興區(qū)等232個(gè)試點(diǎn)縣市區(qū)暫時(shí)調(diào)整實(shí)施物權(quán)法第184條、擔(dān)保法第37條有關(guān)規(guī)定，允許以農(nóng)村承包土地(耕地)的經(jīng)營權(quán)抵押貸款；在天津薊縣等59個(gè)試點(diǎn)縣市區(qū)，暫時(shí)調(diào)整實(shí)施物權(quán)法第184條、擔(dān)保法第37條有關(guān)規(guī)定，允許以農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)(含宅基地使用權(quán))抵押貸款。

允許非戶籍人口在就業(yè)地落戶，形成買房或長(zhǎng)期租房預(yù)期和需求。以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口——中央明確的這些要求，被稱為“農(nóng)民工買房”推動(dòng)去庫存。

按照常住人口統(tǒng)計(jì)，我國2014年城鎮(zhèn)化率為54.8%。按照戶籍人口統(tǒng)計(jì)，2014年城鎮(zhèn)化率是35.9%。二者差額就是2.5億左右農(nóng)民工。按2013年中國社科院計(jì)算，全國平均農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的人均公共成本為13.1萬元。若按照2.5億農(nóng)民工來計(jì)算，政府公共成本需要支出約32.8萬億元，財(cái)政支出負(fù)擔(dān)大。依法、審慎、穩(wěn)妥推動(dòng)農(nóng)村土地制度改革，盤活農(nóng)村財(cái)產(chǎn)權(quán)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看既是全面深化改革所必需，也是“農(nóng)民工買房”從理論變成現(xiàn)實(shí)的前提。

住建部咨詢專家、亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，首先要完善住房供應(yīng)體系，包括商品房與保障房及購租供應(yīng)體系；其次是土地制度，要打破城鄉(xiāng)二元化的供地制度。這才是未來應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展的最好措施。

供給主體之變：從政策購買到房企重組

“租房不如買房”、“不小心成了房東”……從“剛需”的未婚夫婦到開發(fā)商和炒房者，長(zhǎng)期以來支配我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列觀念，將在“去庫存”殲滅戰(zhàn)中改變。

“房地產(chǎn)去庫存的路徑包括房地產(chǎn)企業(yè)并購。通過兼并重組，一部分小型房地產(chǎn)公司或主動(dòng)與大房企合作，大型房企規(guī)模會(huì)持續(xù)擴(kuò)大，同時(shí)租賃市場(chǎng)將得到發(fā)展，非戶籍人口擴(kuò)大公租房租賃需求。”申萬宏源李慧勇、李一民認(rèn)為。

“多買房、少建房”，政府“房產(chǎn)觀”也要調(diào)整。財(cái)政部等5月提出，鼓勵(lì)地方運(yùn)用PPP模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設(shè)和運(yùn)營管理，這部分公共租賃住房納入住房保障規(guī)劃。中央城市工作會(huì)議也提出，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，在擴(kuò)大租賃供給的同時(shí)，有效推動(dòng)庫存去化。

李慧勇、李一民認(rèn)為，目前政策性適用房主要通過政府劃撥土地、減免稅費(fèi)和開發(fā)商配建代建政府回購的方式進(jìn)行。受制于資金和購買規(guī)模等問題，政府購買存量商品房籌集政策性住房還未在全國范圍推廣。預(yù)計(jì)明年政府收購力度將加大，重點(diǎn)體現(xiàn)在打通商品房市場(chǎng)與棚改安置房、公租房和租賃市場(chǎng)。“地產(chǎn)庫存增幅逐漸減緩至緩慢去化，房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)集中度提高，居民加杠桿，投資增速或在明年迎來拐點(diǎn)。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。