2015年樓市調控行政手段淡化 穩(wěn)房價去庫存仍是主基調

在2015接近尾聲之際，回看今年的樓市政策，從年初的“330新政”到近期中央經(jīng)濟工作會議提出的去庫存戰(zhàn)略，調控政策可謂密集推出，并呈現(xiàn)出行政手段的淡化、信貸杠桿的頻繁運用兩大特點。

在多項利好政策的刺激下，樓市逐漸走出調整期，多個城市的房價和成交量有所回升，但仍然存在城市間的分化、庫存去化等問題。有專家分析，明年樓市政策有望進一步寬松，調整點可能落在信貸政策、普通住宅界定標準、棚戶區(qū)改造等方面。

行政調控手段淡化樓市信貸政策接連出臺

在今年的“兩會”上，李克強總理提出了“因地制宜，分城施策，鼓勵居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地產長期平穩(wěn)健康發(fā)展”的大方向，定下了今年樓市“去庫存”“穩(wěn)增長”的主基調。

此后，樓市政策接連出臺，3月30日，中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會三部委聯(lián)合宣布了后來被稱為“330新政”的房貸政策，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購買二套房，最低首付款比例調整為不低于40%。同日，個人住房轉讓營業(yè)稅免征期也由5年改為了2年。

9月1日起，二套房公積金貸款首付比例由原先的最低30%降低至20%。緊接著，在9月30日，央行、銀監(jiān)會再次發(fā)布房地產重磅政策，將不限購城市首套房商貸最低首付款比例下調至25%。此外，多地還放寬了公積金的使用限制，采取了提高貸款額度、放寬首套房和首改房的認定標準、降低公積金貸款使用門檻等措施。

近期，政府高層多次提及化解房地產庫存，促進房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略。近日召開的中央經(jīng)濟工作會議上也提出化解房地產庫存的要求，“要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產市場”。此前已有多個地方政府制定了一系列去庫存的措施，山西省提出了取消商品房限購、取消限外等一系列政策，洛陽、駐馬店等城市為鼓勵本地農民進城購買商品房，采用了財政補貼的方式。

除以上房地產本身的政策調控外，受經(jīng)濟下行壓力的影響，央行今年還頻繁運用信貸杠桿，進行了五次降息和五次降準，五年期以上貸款基準利率由年初的6.15%，降到了目前的4.9%，下降幅度高達25.5%。雖然不是直接針對房地產的調控政策，但這一調整確實有利于房地產市場的發(fā)展。

“今年房地產的調控把握的是比較好的，減少了政府對市場的行政干預”，中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長牛鳳瑞在接受中新網(wǎng)房產頻道采訪時表示，行政手段逐漸淡出，回歸市場本源，更多的是通過價格杠桿、貨幣政策來調節(jié)供求關系，資源的配置效率會提高。

北京市房地產協(xié)會秘書長陳志在接受中新網(wǎng)房產頻道采訪時則表示，今年的房地產調控政策中，信貸政策相對較多，比如公積金使用條件的放寬，降低房貸利率等，這些都有利于降低置業(yè)者的購房門檻、減輕支付壓力，有利于房地產市場的發(fā)展。

房地產市場走出低潮期高庫存難題待解

在多輪利好政策的前提下，今年的房地產市場漸漸走出了去年的低迷態(tài)勢，多個城市的呈現(xiàn)出了“量價齊漲”的態(tài)勢。來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，11月份，全國70個大中城市新建商品住宅上漲的城市有33個，比上月多了6個，價格環(huán)比綜合平均漲幅擴大了0.2%。同比方面，11月上漲的城市有21個，比上月增加5個，漲幅也在持續(xù)擴大。中原地產研究中心的數(shù)據(jù)顯示，全國主要的54城市，前11個月累計成交套數(shù)達268.36萬套，同比上漲了14.3%。

雖然總體樓市向好，但城市間的分化仍在加劇，一線以及部分二線城市房價一路走高，瀘州、錦州、三亞等三四線城市的房價卻仍在下跌。

庫存方面，截止到11月末，商品房待售面積高達6.9億平方米，比年初增加了0.7億平方米。有業(yè)內人士分析，庫存再度走高提示整個行業(yè)的系統(tǒng)性風險加大，如果高庫存現(xiàn)象長期持續(xù)，房貸違約、房企資金鏈等風險都會上升。

談及明年樓市的政策走向，陳志提到，政策的制定需要結合整個國民經(jīng)濟的運行情況，房地產的庫存去化是一個長期的任務，政策調控“松”是一個大的方向，預計明年還有一定的降息、降準的空間，但降息的幅度不會太大。

在牛鳳瑞看來，明年仍會延續(xù)去行政化的思路，政策措施或許不會再密集出臺，可能會松綁幾個仍在限購的城市，推進“營改增”進程等等，更多的采用信貸、市場等方式調節(jié)。

“在當前經(jīng)濟增速放緩且面臨轉型之際，房地產行業(yè)的作用再度被強化”，中原地產首席分析師張大偉預測，尤其是高層提出去庫存戰(zhàn)略后，后續(xù)相關去庫存的政策或將出臺，可能會聚焦在信貸政策的繼續(xù)寬松、普通住宅界定標準的調整、棚戶區(qū)改造、戶籍制度改革等方面，地方政府還可能會出臺稅費減免、購房補貼等政策。

對于明年樓市前景，牛鳳瑞持樂觀態(tài)度，他提到，近幾年樓市購買力一直在聚集，許多改善型購房者一直在觀望，明年或許會迎來釋放期。此外，樓市還存在大量的剛性住房、危舊房、棚戶區(qū)改造等需求，房價下降的可能性不大，但也不會出現(xiàn)大幅度上升，和物價、工資水平漲幅一致是理想的狀態(tài)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。