深圳樓市開(kāi)始“退燒” 銀行警示風(fēng)險(xiǎn)收緊貸款

進(jìn)入6月以后，連續(xù)高燒兩個(gè)多月的深圳樓市開(kāi)始退燒。

《華夏時(shí)報(bào)》記者獲悉，因房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，銀行貸款評(píng)估價(jià)甚至跟不上市場(chǎng)成交價(jià)。為了防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，銀行已開(kāi)始收緊貸款，目前深圳部分銀行貸款利率已小幅上調(diào)。

“有些購(gòu)房者貸款根本不是真實(shí)買(mǎi)賣(mài)，只是為了從銀行套錢(qián)出來(lái)炒股，或者將房源過(guò)戶(hù)到親戚朋友名下再進(jìn)行炒房。”招商銀行深圳個(gè)貸經(jīng)理黃先生告訴記者，這部分人的風(fēng)險(xiǎn)很高，銀行對(duì)房?jī)r(jià)評(píng)估時(shí)會(huì)偏謹(jǐn)慎，不會(huì)根據(jù)成交價(jià)格放貸。

此外，在政府的強(qiáng)勢(shì)介入下，開(kāi)發(fā)商不敢再炒作“日光盤(pán)”，甚至不愿對(duì)外宣傳銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。據(jù)多個(gè)中介反映，目前業(yè)主毀約的現(xiàn)象也逐漸減少，房?jī)r(jià)開(kāi)始走向平穩(wěn)，成交量也在放緩。

評(píng)估價(jià)跟不上成交價(jià)

由于四五月份房?jī)r(jià)暴漲，部分銀行評(píng)估價(jià)已跟不上市場(chǎng)成交價(jià)格。工商銀行一位個(gè)貸經(jīng)理告訴記者，目前雖然信貸政策沒(méi)有明顯收緊，利率仍可打9.3折，但審批速度都很慢，通常要一兩個(gè)月時(shí)間，評(píng)估價(jià)一般也會(huì)低于市場(chǎng)成交價(jià)。

“由于成交量太大，很多擔(dān)保公司的贖樓額度已用完，很多銀行也沒(méi)有贖樓額度，中行、工行、廣發(fā)等銀行需要提前一個(gè)月申請(qǐng)。”深圳某擔(dān)保公司客戶(hù)經(jīng)理劉女士說(shuō)。

“現(xiàn)在國(guó)有銀行找的評(píng)估公司都很謹(jǐn)慎。由于房?jī)r(jià)漲得太快，招行已經(jīng)發(fā)文不允許調(diào)高評(píng)估價(jià)。”劉女士告訴記者，目前很多銀行評(píng)估價(jià)普遍低于市場(chǎng)成交價(jià)，也會(huì)增加購(gòu)房者的首付負(fù)擔(dān)，而部分銀行的貸款利率也已從9.3折提高至9.5折。

市場(chǎng)的過(guò)度火爆引發(fā)了銀行的警惕。上述招行個(gè)貸經(jīng)理告訴記者，由于房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，如果申請(qǐng)貸款的購(gòu)房需求高出市場(chǎng)平均價(jià)太多，為了防范虛假交易，招行并不會(huì)按真實(shí)成交價(jià)格貸款。

這位招行個(gè)貸經(jīng)理稱(chēng)，目前招行的贖樓額度也已用完，不再接受客戶(hù)需要銀行出資贖樓的業(yè)務(wù)，除非買(mǎi)賣(mài)雙方都愿意等新增額度。此外，商業(yè)貸款和公積金貸款的組合貸也不再受理，純商業(yè)貸款的審批放款時(shí)間也在拉長(zhǎng)。

需求集中釋放后，市場(chǎng)也開(kāi)始降溫。坂田中原地產(chǎn)負(fù)責(zé)人李斌告訴記者，購(gòu)房者在三四五月份集中釋放后，六月份明顯減少，房?jī)r(jià)有走穩(wěn)跡象。

在深圳市規(guī)土委的嚴(yán)查下，6月份開(kāi)盤(pán)的多個(gè)樓盤(pán)已不再渲染“日光盤(pán)”，如萬(wàn)科云城只宣稱(chēng)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售9成，起價(jià)7萬(wàn)元/平米的鴻榮源壹方中心玖譽(yù)開(kāi)盤(pán)則尤其低調(diào)，完全不對(duì)媒體開(kāi)放，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天2小時(shí)售罄，開(kāi)發(fā)商卻不允許內(nèi)部對(duì)外宣傳。

同時(shí)，并非深圳所有新樓盤(pán)都如想象中火爆。

“我們公司在售的一個(gè)樓盤(pán)已銷(xiāo)售了一年，大部分已售出，還留有小部分一直沒(méi)簽合同，等樓市好時(shí)再放盤(pán)出來(lái)，賺取差價(jià)。”深圳某地產(chǎn)商內(nèi)部人士向記者透露，此前，很多較為偏遠(yuǎn)的樓盤(pán)都是靠炒作。

“這兩個(gè)星期我們一套沒(méi)賣(mài)出去，但銷(xiāo)售價(jià)格也一直在漲，”上述地產(chǎn)商人士稱(chēng)，“因?yàn)槭袌?chǎng)都在漲，如果我們項(xiàng)目不漲，購(gòu)房人反而會(huì)覺(jué)得樓盤(pán)有問(wèn)題，而且公司也會(huì)錯(cuò)失提升盈利機(jī)會(huì)。”

在深圳資深地產(chǎn)人士尹香武看來(lái)，由于限購(gòu)政策并未解除，這波成交行情過(guò)后，深圳樓市或?qū)⒊良?，下一波有資格的購(gòu)房者積蓄資金需要時(shí)間，開(kāi)發(fā)商不應(yīng)盲目樂(lè)觀。

據(jù)多個(gè)地產(chǎn)中介人士告訴記者，其實(shí)市場(chǎng)房源并不少，只是現(xiàn)在業(yè)主或捂盤(pán)不放，或報(bào)價(jià)太高，等到業(yè)主集中放盤(pán)時(shí)，市場(chǎng)可能又會(huì)迎來(lái)調(diào)整。

樓市高燒“并發(fā)癥”

與此同時(shí)，伴隨著深圳房?jī)r(jià)高燒，房主違約的“并發(fā)癥”也愈演愈烈。目前組織商討維權(quán)的購(gòu)房者QQ群人數(shù)已超過(guò)三四百人。記者從群里獲悉，購(gòu)房者維權(quán)的主要原因都是因房?jī)r(jià)上漲而遭業(yè)主返價(jià)或違約。

以購(gòu)房者費(fèi)先生為例，今年1月份，費(fèi)先生定下了寶安中糧錦云一套132.8平米的房源，含稅費(fèi)共388萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)交付房主定金10萬(wàn)元，另外在銀行監(jiān)管的首付款資金101萬(wàn)元。3月16日，銀行貸款承諾函下發(fā)，但房主一直托詞忙碌不肯過(guò)戶(hù)。5月18日，費(fèi)先生才發(fā)現(xiàn)房主已將房子過(guò)戶(hù)給他人。

令費(fèi)先生感到焦慮的是，一邊是監(jiān)管資金拿不回來(lái)，他沒(méi)錢(qián)再買(mǎi)其他房源，另一邊房?jī)r(jià)又在暴漲，幾個(gè)月時(shí)間他已錯(cuò)失了購(gòu)房良機(jī)，該小區(qū)相同房源目前市場(chǎng)價(jià)已漲至520萬(wàn)元。

“我只想盡快拿回監(jiān)管資金先買(mǎi)房，真怕官司拖個(gè)一年半載，等賠償金和監(jiān)管資金拿到手已買(mǎi)不起房了。”費(fèi)先生說(shuō)，目前已在法院立案十多天，但法院類(lèi)似案件太多，還在等待排期開(kāi)庭。

深圳房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師張茂榮告訴記者，近一個(gè)多月來(lái)，他們所接的二手房糾紛業(yè)務(wù)已是去年一年的業(yè)務(wù)量，包括電話(huà)和到訪咨詢(xún)的接訪人數(shù)已達(dá)上千人次。這次房主毀約的比例在深圳是史無(wú)前例的。

多位購(gòu)房者告訴記者，訴訟并不是想拿到賠償金，而是希望通過(guò)法律手段，讓房主繼續(xù)履行合同完成交易，因?yàn)檫`約金已無(wú)法抵消房?jī)r(jià)上漲幅度。

對(duì)此，深圳市規(guī)劃國(guó)土委人士對(duì)記者表示，目前這種返價(jià)行為確實(shí)很多，但這純粹是市場(chǎng)行為，政府沒(méi)辦法干涉，購(gòu)房者只能通過(guò)協(xié)商，或走法律途徑，要違約方承擔(dān)法律責(zé)任。

按照合同規(guī)定，違約方需雙倍返還定金或賠償買(mǎi)方成交價(jià)20%的違約金，但據(jù)記者了解，目前法院對(duì)違約金調(diào)整有很大的自由裁量權(quán)，很難全額支持到成交價(jià)的20%。由于房?jī)r(jià)的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出法院判定的賠付款，因此房主不惜違背誠(chéng)信返價(jià)。

“我們之前已有多起法院判決強(qiáng)制過(guò)戶(hù)的案例，目前我們代理的兩宗交易案件中，房屋被查封后，業(yè)主迫于法律的強(qiáng)制壓力都已同意按原價(jià)繼續(xù)交易并承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用，目前正在做和解協(xié)議。”張茂榮說(shuō)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。