燕郊樓市部分新盤銷售火爆 墊資行為重出江湖

“燕郊目前價格還能接受，小戶型總價不高。比密云、昌平一些京郊地區(qū)都低。等地鐵開了后，以及通州副中心的帶動，對燕郊房價還是看好的。”近期，在北二環(huán)工作的小李準備在燕郊下手。中國證券報記者近日實地走訪燕郊樓市，在2017年6月實施限購后，歷經一年多的低迷，燕郊樓市近期觸底反彈現象明顯，部分新樓盤銷售火爆，甚至出現開發(fā)商墊資買房的現象。業(yè)內人士認為，燕郊樓市經過近兩年調控后，庫存去化明顯，底部趨于穩(wěn)定，受近期北京副中心系列政策出臺、北三縣與副中心或統(tǒng)一規(guī)劃等利好消息刺激下，回暖預期較為強烈。

部分新盤銷售火爆

記者走訪發(fā)現，燕郊多處樓盤報價相比2018年10月份上漲超2000元/平方米，漲幅高達10%。貝殼研究院RealData數據庫顯示，一手房方面，目前均價普遍超過2萬元/平方米。二手房方面，2018年10月成交均價為16722元/平方米，2019年1月，二手房成交均價為18805元/平方米。

燕郊房產經紀人小王介紹，最近帶看和成交的數量都明顯增加。“2018年10月和11月是低點，那個時候雖然看房的人不少，但以觀望為主。最近兩個月，新樓盤報價每天都在變，同一個樓盤，一天每平方米漲兩三百很普遍。”

小王向記者展示了部分代理銷售新樓盤的促銷活動，其中“燕郊新房，首付八萬，分期付款”等標語尤其顯眼。

在中介人員的帶領下，記者來到位于規(guī)劃中的燕順路地鐵附近的某處新樓盤售樓處，雖是工作日，但從四面八方趕來看房買房的人卻站滿了整個樓層。甫一進門，記者就被中介交接給了售樓處銷售人員，同時被要求登記個人信息和購房意向。

“在售項目是LOFT房型，一層樓有30多戶，南北朝向多是大戶型，小戶型總價低非常好賣，只剩幾套了。”樓盤銷售人員介紹，“目前小戶型按照朝向，價格在2萬/平方米到2.3萬元/平方米不等。雖然是商住房，但是可以上學，周圍也有醫(yī)院。這兩天來看房的人特別多，明天就不一定是這個價格了。”

墊資行為重出江湖

當問及“首付八萬，分期付款”的活動時，銷售人員顯得不容余地。“可以先看下樣板房，馬上放假這個活動年后不一定有了。如果真的買再談分期的事情吧。”中介銷售人員則稱，如果買房，直接和開發(fā)商簽合同。

記者隨即跟銷售人員來到一處臨時搭建的LOFT樣板房，銷售人員稱，在售項目已拿到預售許可證。如果確定要，先交2萬元定金，一周之內交剩下6萬，作為第一筆首付。剩下的首付款開發(fā)商幫忙找自然人出借，買房人和自然人簽借款合同，把錢打到買房人的卡上。然后把這筆錢匯到開發(fā)商的賬上就能去銀行做貸款了。然后每半年往借款人賬戶上打8萬元，直到還清為止。

據了解，燕郊當地的銀行要求，商住房首付為房款總價的50%，分10年付清，貸款利率普遍超過6.5%。“70萬的小戶型，每個月還貸款大概在3500元左右。在燕郊的商住房貸款不占用住宅的貸款資質，如果在北京或者其他城市買，只算負債，不算貸款資質。”該銷售人員極力推薦道。

針對這一行為，北京市京師律師事務所創(chuàng)始合伙人王光英表示。“其他自然人為購房人墊資繳納首付款，如果開發(fā)商直接提供自然人(出借人)資源或進行牽線搭橋，開發(fā)商此舉目的也很明顯，即為了促銷商品房。從法律看，合同上的借貸雙方都是自然人，開發(fā)商不是借款合同主體，只是幫忙介紹借款人，開發(fā)商在法律上并沒有直接進行墊資。從法律上講，對開發(fā)商進行處罰沒有直接法律依據。如果確定是開發(fā)商墊資，那么肯定是法律禁止的，主要由于墊資相當于違反國家限購政策，變相騙取銀行貸款。本來購房者沒有能力交足首付拿到銀行貸款，開發(fā)商用墊資行為加大杠桿，致使不具備購買能力的人加大負債購買了商品房，埋下了隱患，一旦購房者還款出現問題，會出現連鎖反應，影響很大。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，對于此類墊資的做法，在市場下行的壓力下，估計各地管控會比較少。因為類似做法非常模糊。從銀行貸款政策角度看，這部分資金是開發(fā)商支付的，本身是違背銀行貸款精神的。嚴格定性都屬于違法的。但是實際情況是，在樓市交易不好的時候，各地管控會比較少。這也不能說有絕對的風險。但是若是出現風險的話，購房者自己維權的難度是很大的。

去庫存明顯

火爆的新盤銷售背后是燕郊區(qū)域去庫存速度明顯。中國百城住宅庫存數據顯示，燕郊2018年12月底庫存量為75萬平方米，環(huán)比下降4%，同比下降23%。同期，香河庫存量為138萬平方米，廊坊為115萬平方米，固安為130萬平方米，大廠為63萬平方米。燕郊去庫存速度為上述環(huán)京城市之首。

此外，長期觀察燕郊樓市的資深人士陳鵬(化名)表示，燕郊樓市近兩年長期處于遇冷，近期回溫不排除是受到副中心規(guī)劃等政策影響，長期影響尚待觀察。中國指數研究院數據顯示，2018年11月，燕郊樓市成交量幾近冰點，商品房成交套數僅29套，銷售面積不足0.31萬平方米。10月份成交套數為145套，成交面積為1.23萬平方米。12月份成交套數為146套，成交面積為1.04萬平方米。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，燕郊近三月成交量較2017年調控后回升，但不及2017年一季度月均成交的一半；量增的同時均價止跌，但在更長段時間來看，較2017年3月水平仍下跌40%。

與此同時，燕郊土地成交量也出現了明顯回暖。中國指數研究院數據顯示，2018年10月份無土地出讓記錄，11月出讓8塊，建設用地面積為29.95萬平方米，成交均價為4375元/平方米。12月出讓4塊，建設用地面積為26.21萬平方米。

值得注意的是，此前，燕郊地區(qū)開發(fā)商由燕達、匯福、福成等清一色本土開發(fā)商包攬。近期，不少上市公司公告拿到燕郊的土地使用權。以京投發(fā)展為例，公司2018年11月22日公告，京投置地、益達生投資公司組成的聯合體收到了三河市國土資源局的成交確認書，以2.55億元的價格獲得位于河北省三河市燕郊高新區(qū)地塊的使用權。其中，建設用地面積為5萬平方米，建筑控制規(guī)模為15萬平方米。雙方將共同設立項目子公司，負責上述地塊的開發(fā)建設。

對此，諸葛找房首席分析師陳雷表示，燕郊樓市經過兩年多的調控，市場已經穩(wěn)定，反彈欲望較為強烈。近期受北京城市副中心利好政策影響回暖。北京城市副中心的發(fā)展仍然處于高峰期，因此對于燕郊來說，未來仍然有較大的發(fā)展空間，隨著本輪調控的進行，燕郊的投資行為得到抑制，市場恢復理性。未來升值潛力較大。隨著產業(yè)轉移，燕郊市場的居住屬性提升，投資屬性相應下降。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。