北京商業(yè)地產(chǎn)進入存量時代

?世邦魏理仕近日發(fā)布《2018年北京房地產(chǎn)市場回顧及2019年展望》。報告披露，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓、零售物業(yè)市場去年供應(yīng)量降低。值得一提的是，商業(yè)地產(chǎn)也進入存量時代，未來主城區(qū)商業(yè)新亮點將集中于存量商業(yè)的改造和更新。

?報告顯示，2018年全年寫字樓供應(yīng)量僅達年初預(yù)測的52%。這是因為，核心商務(wù)區(qū)若干項目延遲交付，新增供應(yīng)量占全市比重僅為10%，創(chuàng)歷史新低。不過，2019年新增供應(yīng)量預(yù)計可達86萬平方米，項目入市的不確定性將繼續(xù)成為市場活躍度的變量。

?另一方面，2018年下半年凈吸納量出現(xiàn)拐點，占全年比重僅達35%，其中四季度凈吸納量更錄得2006年以來的首次負值。然而，來自傳統(tǒng)金融、大型TMT企業(yè)、聯(lián)合辦公、專業(yè)服務(wù)和生物醫(yī)藥的升級和擴張需求依然旺盛，將在核心商務(wù)區(qū)更多的可租面積中找到落腳點，并支撐2019年的新增需求。

?世邦魏理仕研究人士解讀，2018年北京租賃市場的去中心化繼續(xù)高歌猛進，以望京和奧體為代表的非核心商務(wù)區(qū)貢獻了全市90%以上的凈吸納量，而麗澤也迎來首批甲級寫字樓入市。在可租面積緊俏和租金優(yōu)勢縮小的制約下，望京和奧體的新租活躍度可能回落，但在租戶調(diào)整升級上仍有可為。而麗澤等新興非核心商務(wù)區(qū)也將致力于完善可達性和配套設(shè)施，為承接外溢需求發(fā)力。

?零售物業(yè)面臨的狀況類似。據(jù)了解，2018年北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)僅錄得29.8萬平方米的新增商業(yè)面積，為近10年最低，并且大部分來自于房山、大興等郊區(qū)。未來主城區(qū)商業(yè)新亮點將集中于存量商業(yè)的改造和更新。

?值得關(guān)注的是，去年一個很明顯的特征是：來自不同領(lǐng)域而起步于線上的品牌紛紛試水開設(shè)線下實體店?！熬€下實體店在滿足消費者即時消費和對實體產(chǎn)品體驗方面的優(yōu)勢是線上網(wǎng)店無法取代的，回歸線下是眾多品牌實現(xiàn)品牌升級、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重要舉措?！毖芯咳耸款A(yù)計，在2019年，線上線下雙軌并行的發(fā)展模式將進一步延續(xù)。

?世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)商業(yè)部主管希諾表示，北京商業(yè)市場進入存量時代，商業(yè)的運營能力變得至關(guān)重要，市場上百貨項目調(diào)整、主題街區(qū)改造活動不斷出現(xiàn)。在消費升級的形勢下，消費市場呈現(xiàn)重品質(zhì)、重個性的特征。生鮮超市、跨界復(fù)合店、家居集合店、快時尚餐飲、新茶飲、潮牌和小眾設(shè)計師品牌等能夠滿足更高品質(zhì)的生活方式的業(yè)態(tài)表現(xiàn)突出，成為推動消費新增長的重要動力。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。