北京：中高端仍是主力 限競(jìng)房年內(nèi)翻身不易

?2018年是北京限競(jìng)房項(xiàng)目供應(yīng)占據(jù)樓市主流的一年，然而與供應(yīng)井噴相比，低迷的成交凸顯限競(jìng)房的尷尬與失落。統(tǒng)計(jì)顯示，中高端樓盤仍舊是北京樓市的成交主角。 一方面，改善型需求在市場(chǎng)下行期間購(gòu)買力更為堅(jiān)挺，由此對(duì)應(yīng)改善型需求的中高端樓盤必然受益。同時(shí)，在市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷的背景下，購(gòu)房者對(duì)地段、配套、產(chǎn)品力與價(jià)格等方面呈現(xiàn)出均好性的產(chǎn)品表現(xiàn)出剛性需求，與限競(jìng)房項(xiàng)目比，中高端樓盤仍具有優(yōu)勢(shì)。

?銷冠樓盤不足百億

?據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年共有400余個(gè)商品住宅項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽，網(wǎng)簽總量為25020套，總貨值為1820億元。平均單個(gè)項(xiàng)目?jī)H實(shí)現(xiàn)50余套簽約、4個(gè)多億的銷售額，市場(chǎng)表現(xiàn)堪稱慘淡。值得注意的是，年內(nèi)成交前五的樓盤簽約總金額占到了13%的市場(chǎng)份額。

?另?yè)?jù)克而瑞發(fā)布的北京區(qū)域2018年商品住宅市場(chǎng)（不含自住房）成交數(shù)據(jù)顯示，在北京樓盤成交榜單上，中海寰宇天下以92.03億元的成交金額成為2018年北京房企項(xiàng)目成交排行榜冠軍，亦莊金茂府和景粼原著以66.22億元以及46.45億元的成交金額排名第二、三位。其中，限競(jìng)房項(xiàng)目瑞悅府以35.21億元的成交金額排名第四，成為限競(jìng)房市場(chǎng)里成交額居高的項(xiàng)目。

?此外，泰禾·昌平拾景園、翡翠公園、遠(yuǎn)洋天著春秋、華潤(rùn)昆侖域、臺(tái)湖銀河灣等項(xiàng)目也以超27億元的銷售金額成為北京樓市年度十強(qiáng)項(xiàng)目。

??中高端樓盤完勝

?業(yè)內(nèi)人士指出，從樓盤銷售榜可以看出，2018年的北京樓市，中高端項(xiàng)目成為了主角。2018年房企項(xiàng)目排行榜前10強(qiáng)成交均價(jià)都在5萬(wàn)元/平方米以上，在前30強(qiáng)中超6萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目有18個(gè)，中高端項(xiàng)目撐起了2018年的北京樓市。值得注意的是，挺進(jìn)年度排行榜的項(xiàng)目，幾乎都是北京樓市耳熟能詳?shù)臏?zhǔn)高端項(xiàng)目。

?相反，2018年大量入市的限競(jìng)房在成交上卻未能形成壓倒性優(yōu)勢(shì)，成交慘淡。

?統(tǒng)計(jì)顯示，2018年僅有瑞悅府、和悅?cè)A錦、華潤(rùn)理想國(guó)3個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目進(jìn)入年度項(xiàng)目排行榜前30強(qiáng)。

?據(jù)北京市住建委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，部分項(xiàng)目剛?cè)〉妙A(yù)售證和網(wǎng)簽滯后性的原因，令限競(jìng)房合計(jì)網(wǎng)簽偏低，但即便如此，網(wǎng)簽銷售率僅有18.5%的數(shù)字還是讓各界大跌眼鏡。

??改善型需求仍占主流 

?分析顯示，市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)反映了當(dāng)下北京樓市的需求趨勢(shì)。一方面，改善型需求在市場(chǎng)下行期間購(gòu)買力更為堅(jiān)挺，由此改善型的中高端項(xiàng)目必然受益。同時(shí)，在市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷之下，購(gòu)房者對(duì)地段、配套、產(chǎn)品力與價(jià)格等方面呈現(xiàn)出均好性的產(chǎn)品表現(xiàn)出剛性需求。許多限競(jìng)房純粹的價(jià)格優(yōu)勢(shì)未必能打動(dòng)市場(chǎng)。

?此外，中高端樓盤在價(jià)格上同樣受“限價(jià)”影響，甚至與周邊二手房形成價(jià)格倒掛的局面，超值性也是購(gòu)房者愿意買單的重要原因。

?合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析，未來(lái)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)中，“搶跑”與“差異”最為關(guān)鍵，這兩個(gè)營(yíng)銷打法都很常見，但身處市場(chǎng)迷局中能夠做出準(zhǔn)確判斷，執(zhí)行堅(jiān)決，考驗(yàn)的是對(duì)大勢(shì)的前瞻預(yù)見、對(duì)客戶的獨(dú)到理解、對(duì)市場(chǎng)的精準(zhǔn)把控。

?預(yù)計(jì)2019年是限競(jìng)房與中高端項(xiàng)目在成交占比上角力的一年。限競(jìng)房或?qū)⒗^續(xù)在價(jià)格上做文章，但更多還應(yīng)對(duì)產(chǎn)品定位以及對(duì)區(qū)域判斷有更精準(zhǔn)的把握。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。