齊齊哈爾市房地產(chǎn)市場仍需揚長避短 揚長克短 揚長補短

房地產(chǎn)行業(yè)是我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)，是關(guān)乎國計民生的大事。房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)方面，既是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)又是先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，它的運行狀態(tài)對國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康發(fā)展有著重要影響。在百姓生活方面，又直接影響著老百姓的生活成本和幸福感,房價的波動更是萬眾矚目的焦點。研究當(dāng)前房地產(chǎn)市場，找到短處，發(fā)揮長處，找到增長的空間，使我市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展更加強勁有力，使我市人民的生活更加優(yōu)越幸福，有著重大的現(xiàn)實和長遠(yuǎn)意義。

一、齊齊哈爾市房地產(chǎn)現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資減少，投資額已在低位運行。隨著我國住房制度改革的不斷推進(jìn)，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資也得到快速發(fā)展，2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成130.0億元，達(dá)到最高峰，但是從2015年開始出現(xiàn)下滑，2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資97.3億元，下降25.1%，2016年房地產(chǎn)開發(fā)投資76.5億元，下降21.4%，2017年房地產(chǎn)開發(fā)投資49.4億元，下降35.4%，已經(jīng)低于2010年，不足2014年峰值的40%。

（二）商品房屋銷售下降，市場出現(xiàn)萎縮。2017年，商品房屋銷售面積166.2萬平方米，下降26.1%。商品房屋銷售額76.4億元，下降24.2%，商品住宅銷售套數(shù)1.5萬套，下降20.9%。其中，住宅銷售面積133.6萬平方米，下降29.2%，住宅銷售額56.5億元，下降29.0%。

（三）施工面積、竣工面積雙雙減少，庫存壓力得到釋放。2017年，房屋施工面積836.4萬平方米，下降17.4%，新開工面積92.9萬平方米，下降71.4%，房屋竣工面積99.7萬平方米，下降62.3%，其中，住宅施工面積686.8萬平方米，下降13.9%，住宅新開工面積74.9萬平方米，下降72.8%，住宅竣工面積80.9萬平方米，下降56.4%。待售面積209.5萬平方米，下降18.6%。

（四）商品房銷售價格增速放緩。2017年，商品房平均銷售價格4597元/平方米，2016年4478元/平方米，2015年4309元/平方米，2014年4171元/平方米，2013年3916元/平方米，2013年到2017年，商品房平均銷售價格分別增長15.7%、6.5%、3.3%、3.9%、2.7%。商品房價格已經(jīng)進(jìn)入低增長區(qū)間，并保持相對平穩(wěn)。

二、齊齊哈爾市房地產(chǎn)市場之短

（一）縣域房地產(chǎn)市場不容樂觀。無論是經(jīng)濟(jì)總量，還是人口總量，九縣（市）在我市都占有更大的比重，縣域房地產(chǎn)行業(yè)的好壞對全市的房地產(chǎn)行業(yè)能否健康、有序的發(fā)展，有著重要的推動作用，更關(guān)系著全市大多數(shù)百姓能否有更好的居住環(huán)境。但是，我市縣域房地產(chǎn)正面臨著極大的挑戰(zhàn)，2017年，縣域商品房銷售均價為3490元/平方米，下降5.1%，而市轄區(qū)的商品房銷售均價是上升8.6%。在商品房供給量和庫存遠(yuǎn)小于市轄區(qū)的情況下，銷售均價依然走低，縣域房地產(chǎn)市場挑戰(zhàn)重重。

（二）紅利的漸漸消失。改革開放以來，資源紅利、政策紅利、人口紅利加速推動著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也借著三大紅利的東風(fēng)，更是走在了發(fā)展的前端，成為了國家的支柱產(chǎn)業(yè)。但是隨著紅利的漸漸消失，房地產(chǎn)行業(yè)少了強大的助推器，風(fēng)頭開始減弱。首先是土地資源的越來越少，拿地的成本越來越高，土地的位置越來越偏，房地產(chǎn)企業(yè)拿地不再容易。其次是管控的越來越嚴(yán)，對房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售、驗收、貸款、融資的管控，棚改貨幣化安置政策的收緊，都考驗著房地產(chǎn)企業(yè)的自身實力。最后是人口的減少，我市總?cè)丝趶?009年開始逐年減少，2017年比2009年減少37.9萬人，其中包括很多對房子有剛需的人口，房地產(chǎn)市場也受到一定程度的影響。

（三）二手房搶占市場。2017年，全市二手房銷售面積205.4萬平方米，增長20.1%，銷售額29.3億元，增長11.7%；其中住宅銷售面積167.3萬平方米，增長15.7%，銷售額23.4億元，增長14.9%。隨著城市的發(fā)展，城市中心已經(jīng)沒有足夠的土地用于房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)慢慢在城市邊緣擴(kuò)張，導(dǎo)致了城市中心新開發(fā)項目價格較高，城市邊緣新開發(fā)項目距離較遠(yuǎn)、生活不便。所以價格低、地點好、生活便利的二手房成為了很多百姓的選擇，在新房銷售下降的時候，二手房銷售呈現(xiàn)逆勢上揚。

（四）房子的投資屬性慢慢弱化。我市的商品房銷售價格已經(jīng)處于一個低增長階段，房價的增長速度已經(jīng)不足以抵消通貨膨脹、貸款利息和房產(chǎn)的使用費用，而且房產(chǎn)會占用大量的資金，房產(chǎn)的保值增值能力已經(jīng)大不如前。

（五）房地產(chǎn)公司態(tài)度謹(jǐn)慎。受經(jīng)濟(jì)運行整體趨穩(wěn)的影響，政府雖出臺了包括調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅和營業(yè)稅優(yōu)惠政策等在內(nèi)的一系列政策，但市場反饋不理想，房價提升依然有限，房屋新開工依然處于疲態(tài)，開發(fā)商仍繼續(xù)努力去庫存，對新項目的建設(shè)動力不足，房地產(chǎn)公司保持謹(jǐn)慎投資態(tài)度。

三、齊齊哈爾房地產(chǎn)市場之長

（一）城鎮(zhèn)化水平仍有很大的提升空間。2017年，我市城鎮(zhèn)人口207.2萬人，城鎮(zhèn)化水平為38.8%（按戶籍人口統(tǒng)計計算），低于全國平均水平，隨著我市城鎮(zhèn)化水平的提升，未來將有大批人口從農(nóng)村進(jìn)入城市，這些進(jìn)入城市的新增人口必然面臨居住問題，對房地產(chǎn)市場有著巨大的需求，也將是未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要驅(qū)動力。

（二）外來人口拉動了需求。隨著我市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，交通的更加便利，越來越多的外來人口進(jìn)入我市，外來人口的增多，不但可以直接購買房屋，帶動我市房地產(chǎn)市場需求增加，還可以間接通過租用房屋，使房屋租賃市場興旺，從而增加房屋的投資價值，帶動更多人購買房屋進(jìn)行投資。

（三）百姓對于房地產(chǎn)依然有需求。雖然房地產(chǎn)市場銷售不景氣，但是百姓對于房地產(chǎn)市場依然有很大的需求。2017年，我市城鎮(zhèn)人均居住面積23.9平方米，低于全國平均值，除了剛需之外，改善型住房依然有很大的增長空間。二胎政策的放開，家庭人口的增加，使家庭對房屋的要求更高，同時，我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從2013年到2017年，分別增11.0%，11.6%，8.2%，7.0%，6.8%，每年都跑贏了房價的增長速度，百姓有需要，也有能力去爭取更好的居住條件。

四、建議

（一）適應(yīng)市場需求，加強房地產(chǎn)投資力度。鼓勵企業(yè)多做市場調(diào)研，及時了解百姓的需求，從而建造百姓真正需要的房屋，從戶型、面積、電梯等細(xì)節(jié)抓起。轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式，以應(yīng)對百姓對房產(chǎn)要求的提高，需求不斷的多元化，更加注重為客戶群體分類設(shè)計，提供滿足差異化需求的多層次開發(fā)產(chǎn)品。

（二）完善租賃市場，增加房產(chǎn)投資價值。整頓租賃市場，使租賃市場更加有序，通過租賃增加房產(chǎn)的投資價值，鼓勵有條件的企業(yè)和百姓購買房屋用于出租。

（三）政府多種手段進(jìn)行棚改安置工作。棚改工作一直是我市工作重點，棚改工程使百姓居住條件得到了極大的改善，今年的政府工作報告中也提到，2018年全市棚戶區(qū)改造竣工1.6萬戶，開工建設(shè)公租房1440套。同時，政府也可以從房地產(chǎn)企業(yè)購買商品房屋，用來做保障性住房。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。