三四線房市：庫存壓力下仍存生機

最近，來自高層頻繁喊話“去庫存”，令外界對房地產(chǎn)市場走向的關(guān)注再掀一股波瀾。

11月10日，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議上，習(xí)近平總書記首次表態(tài)要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展；11日，國務(wù)院常務(wù)會議上，李克強總理強調(diào)要“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費”；12日，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任劉鶴赴江蘇等地考察時，“化解房地產(chǎn)庫存”再次成為被強調(diào)的問題。

6.86億平方米全國商品房待售面積，國家統(tǒng)計局公布的這一創(chuàng)記錄數(shù)據(jù)無疑將各地去庫存壓力擺在了臺面上，自去年開始的多輪救市，雖然成就了一線城市房地產(chǎn)市場的持續(xù)高溫，卻依然無法挽救三四線城市樓市的疲軟。

在三四線城市持續(xù)庫存高企、房價下跌的背景下，業(yè)內(nèi)大佬無奈地拋出“三四線城市不能再建房了”的論調(diào)，這也引發(fā)了市場對于三四線去庫存的擔(dān)憂。最新的數(shù)據(jù)顯示，樓市的分化態(tài)勢還在持續(xù)，多數(shù)三四線城市房價繼續(xù)下跌，去庫存的形勢仍舊嚴(yán)峻。

對于三四線城市能不能再建房，是“壯士斷腕”選擇退出，還是繼續(xù)堅守等待黎明，或許每家房地產(chǎn)企業(yè)都會有自己的考量，如何走出邊“去”邊“建”的惡性循環(huán)或許才是真正需要思考的問題。對于政府來說，真正化解去庫存壓力的途徑在哪里，棚戶區(qū)建設(shè)又能否為去庫存帶來哪些利好？

三四線去庫存“壓力大”

盡管高層頻頻喊話“去庫存”，各級城市之間房市的分化態(tài)勢依舊不減，在一線城市房價全線上漲的情況下，多數(shù)三四線城市仍然還處于下跌的通道，去庫存的壓力依然存在。

根據(jù)國家統(tǒng)計局近日公布的70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)顯示，一線城市新建商品住宅與二手住宅價格同比均上漲且漲幅相對較大，二線城市同比漲跌互現(xiàn)，三線城市新建商品住宅同比仍全部下降。從環(huán)比數(shù)據(jù)看，一線城市房價持續(xù)上漲，絕大多數(shù)二線城市房價環(huán)比小幅上漲或持平，只有少數(shù)三線城市房價環(huán)比由降轉(zhuǎn)升。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進分析稱，在各種樓市政策的鼓勵推動下，一二線城市房地產(chǎn)市場回暖態(tài)勢顯現(xiàn)，“一線城市已經(jīng)連續(xù)9個月出現(xiàn)去庫存周期低于12個月水平的現(xiàn)象，去庫存壓力得到有效釋放，進而房價增幅會比較明顯。”

然而，三四線城市庫存高企不下的嚴(yán)峻形勢卻并沒有得到根本扭轉(zhuǎn)，來自中國指數(shù)研究院的最新報告中指出，當(dāng)前市場的去化壓力更主要集中于三四線城市。多數(shù)三四線城市處于快速擴張階段，前期住宅用地成交規(guī)模突出，存在過度開發(fā)、有效需求不足等問題。

對于后期市場行情，中國指數(shù)研究院的分析認(rèn)為，三四線城市人口平均增量及平均增長率遠(yuǎn)不及一二線城市，部分三四線城市常住人口明顯低于戶籍人口，人口流出現(xiàn)象嚴(yán)重，潛在購房需求有逐漸放緩的趨勢，造成房地產(chǎn)市場供應(yīng)過剩、庫存高企，未來市場仍將延續(xù)去庫存的主基調(diào)。

中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示：“中國房地產(chǎn)去庫存分化嚴(yán)重主要是由于前期一二線城市在政策刺激下，房地產(chǎn)市場有所還暖，需求量相對較充足，而三四線城市房地產(chǎn)市場，由于前期開發(fā)過度，但有效需求不足，供需矛盾持續(xù)擴大，庫存量不斷積累。面對不斷上漲的庫存壓力，三四線城市現(xiàn)在應(yīng)該放慢建設(shè)腳步，集中精力去庫存，必要的話還需降低房價。”

但也有分析人士指出，對于三四線去庫存的“未來”不必過于悲觀，嚴(yán)躍進對《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，“三四線城市的高庫存主要是過去幾年形成的，這幾年在土地管控下，實際上并未出現(xiàn)大幅度上升，去庫存壓力也沒有想象中的大，后期三四線城市房價不排除會有企穩(wěn)和弱反彈的可能。”

堅守還是退出

毋庸置疑，對于三四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，在當(dāng)前庫存高企情況下，是否繼續(xù)堅守在三四線城市成為一個問題。

從當(dāng)前投資情況來看，三四線城市的投資增速持續(xù)回落，也在一定程度上反映出了一些地產(chǎn)商對于“不能繼續(xù)建房”的態(tài)度。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2014年及2015年以來，各線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速均呈逐月回落態(tài)勢，其中，三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)低于全國水平。今年1至8月，三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速僅為0.9%。

實際上，面對持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場，一些開發(fā)商也不得不“望而卻步”，延緩開發(fā)的步伐或者叫停在建工程，甚至不惜為此繳納土地閑置費。

進入2015年后，包括保利、碧桂園、富力等在內(nèi)的大型房企，均表示要全面回歸一二線城市發(fā)展。保利地產(chǎn)表示，“今年將全面回歸一二線發(fā)展，僅輔以少量三四線項目。”

然而，仍然有一些堅守在三四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)商寧可負(fù)債開發(fā)，也要堅守在這片市場。湖南長沙一位房地產(chǎn)開發(fā)商坦言，“三四線城市的房企資金鏈中，一般20%是自有資金，40%至50%是銀行貸款，30%是民間借貸，必須不停地建設(shè)新項目，才能保證資金鏈不會斷裂。”

業(yè)內(nèi)人士指出，一旦開發(fā)商資金鏈斷裂，很容易引發(fā)樓盤爛尾、經(jīng)濟糾紛等一系列問題，地方政府也不得不采取救助政策，以幫助房地產(chǎn)項目順利復(fù)工并交房，邊“去”邊“建”的現(xiàn)象依然存在。

殷旭飛認(rèn)為，三四線去庫存壓力大一是因為需求不足，另一個則是因為供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)不對等。“對于供給結(jié)構(gòu)不合理，三四線房企應(yīng)該放緩建房步伐，調(diào)整房地產(chǎn)建設(shè)結(jié)構(gòu)，增加改善型住房建設(shè)。”殷旭飛說。

嚴(yán)躍進對《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，“三四線樓市庫存壓力大實際上是因為之前地方的土地政策比較激進，所以造成存量比較大。而壓力大的同時又在建房是因為政府必須通過出讓土地獲得財政支持，盡管房子賣不掉，但盈利需求又在推動地方政府去賣地。”

而僅依靠政策層面的支持去推動去庫存恐怕也難以實現(xiàn)目標(biāo)，殷旭飛表示，現(xiàn)階段去庫存的政策方針很難起到推動作用，一方面是由于經(jīng)過多次降準(zhǔn)降息之后，政策對房地產(chǎn)市場的刺激效用在下降；另一方面則是由于中國當(dāng)前房地產(chǎn)市場分化嚴(yán)重，刺激性政策可能導(dǎo)致一二線城市的房價更加畸形，而三四線城市的庫存依然高企，將進一步分化房地產(chǎn)市場。

殷旭飛坦言，堅守在三四線的房地產(chǎn)商無疑面臨著轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)。

機會在哪里

在業(yè)內(nèi)看來，盡管此時的三四線房地產(chǎn)市場低迷不振，但化解去庫存壓力的機會仍在。

湖南省經(jīng)濟地理研究所副所長王義高對媒體表示，三四線城市房地產(chǎn)市場遠(yuǎn)未達(dá)到飽和程度，只是短時間內(nèi)房子建的比較多，需求不旺。隨著城鎮(zhèn)化加速推進、改善性需求增加、棚戶區(qū)改造和國土資源綜合開發(fā)，三四線城市還有很大的市場空間。

在嚴(yán)躍進看來，去庫存本身就對于釋放需求將帶來積極的影響。“去庫存是刺激需求，降低入市門檻，這將有利于改善鼓勵型需求釋放。”

嚴(yán)躍進指出，三四線去庫存的關(guān)鍵是要遏制供應(yīng)，房地產(chǎn)商要減少拿地，多聚焦在轉(zhuǎn)型，要發(fā)展好地產(chǎn)項目周邊的配套設(shè)施。“在一些開發(fā)項目的選擇上，對于舊城改造項目可以去做，因為聚焦在市中心方面的項目會比較好，郊區(qū)的項目則需要謹(jǐn)慎選擇”。嚴(yán)躍進說。

“去庫存要遵循順其自然，城市人口多的地區(qū)適當(dāng)增加供應(yīng)，少的地區(qū)不能強求發(fā)展。在財政方面，政府要給予補貼擔(dān)保鼓勵買房，對于一些首付都無法交付的，可以發(fā)展先租新房，再轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)的模式。”嚴(yán)躍進補充道。

也有業(yè)內(nèi)人士指出，要有效消化三四線城市的庫存，就必須要增強城市對周圍人口的吸引力。加快戶籍改革是拉動住房消費的一個重要方面，購房落戶政策將在更多城市得到演繹和深化，同時，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和公共資源的布局也尤為關(guān)鍵。

在“去庫存”成為所有穩(wěn)定住房消費政策核心所在的背景下，2016年城市棚戶區(qū)改造的任務(wù)目標(biāo)也成為重中之重。在許多業(yè)內(nèi)人士看來，城市棚戶區(qū)改造及其貨幣化補償安置，將成為2016年樓市去庫存的最主要手段。

“棚戶區(qū)改造將對去庫存發(fā)揮重要作用，棚戶區(qū)改造后能夠釋放一部分潛在的改善需求，一部分人口遷入新區(qū)也將提振購房需求，后期政府應(yīng)該在實物補貼或者貨幣補貼方面有動作，現(xiàn)階段是以貨幣補貼為主。”嚴(yán)躍進說。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。