樓市去庫存 政府史無前例力度收購存量商品房

“樓市去庫存”正在被以前所未有的重視程度，提上國務(wù)院及其職能部門的施政日程。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（下稱“住建部”）等中央部門，已在醞釀多項“樓市去庫存”的技術(shù)手段，并將其提交中央經(jīng)濟(jì)工作會議討論。

政策性住房、城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造或?qū)⒈灰允窡o前例的力度與城市存量商品房市場打通，在保障性住房、城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造全年任務(wù)指標(biāo)總量不減的情況下，加大收購存量商品房力度，控制政策性住房新建規(guī)模，成為樓市“去庫存”的主要工具。

去庫存政策手段將主要在二三線城市實施，中央政府已經(jīng)意識到須避免“去庫存”演變?yōu)閷Ψ康禺a(chǎn)市場的大規(guī)模刺激。因此，針對性較強(qiáng)的政策手段，將很難呈現(xiàn)“水漫樓市”的局面。

“變通”主渠道

“從住建部幾次系統(tǒng)內(nèi)部會議傳達(dá)的精神和領(lǐng)導(dǎo)講話的口徑來看，打通政策性住房和商品房市場，應(yīng)該是比較重要的政策手段。”12月9日下午，一位地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官員告訴《中國經(jīng)營報》記者，2016年政策性住房通過市場收購存量住房實現(xiàn)的力度，將“空前加大”。

所謂“政策性住房”，是指經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房等在內(nèi)的帶有保障性質(zhì)的住房的統(tǒng)稱。按照過往慣例，政策性住房主要通過政府劃撥土地、減免稅費、開發(fā)商配建代建——政府回購等方式實現(xiàn)。

2015年10月，習(xí)近平主持召開中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議時指出，要做好樓市去庫存工作確保房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。在此背景下，住建部明確了此前已經(jīng)提出的打通保障性住房和商品住房市場的思路，并將其確定為樓市去庫存的重要手段之一。

“在習(xí)總書記提出去庫存的指示之前，住建部專門就房地產(chǎn)市場問題、城市規(guī)劃建設(shè)方面的問題向最高決策層進(jìn)行了匯報，在匯報的過程中，住建部提及了房地產(chǎn)市場當(dāng)前的庫存問題，以及包括打通政策性住房和存量商品房市場的建議思路，得到了中央領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可。”一位接近決策層的權(quán)威人士告訴記者。

據(jù)此精神，住建部召集了多次系統(tǒng)內(nèi)的電視電話會議。住建部部長陳政高特別強(qiáng)調(diào)，“要下決心打通商品房和公租房、棚改房的通道”，陳政高在內(nèi)部系統(tǒng)會議上還表示，“打通渠道是最重要的,打通這三條渠道就會一通百通,我們房地產(chǎn)市場就會有很大的好轉(zhuǎn)。”

此前，部分地方省市曾嘗試通過市場購買存量商品房的形式，消化市場庫存，但是，由于受到資金、購買規(guī)模等方面問題制約，并未在全國范圍內(nèi)推開，而住建部正在協(xié)調(diào)有關(guān)部門解決這些問題。

力度空前大

2015年1月24日，福建省福州市下發(fā)《關(guān)于福州市統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導(dǎo)意見（試行）》，提出由政府收購市場、城鎮(zhèn)居民手中的存量房屋，用于保障性安居住房。此后，遼寧、湖北、江蘇等省的部分地區(qū)，也開始效仿這一做法，進(jìn)行嘗試。

“不過，在當(dāng)時的情況下，收購要直接耗費地方政府的財政支出，長期、大規(guī)模收購地方政府是承受不起的，正因為這一點，這種政府購置存量房的方式，只是進(jìn)行嘗試，沒有在全國范圍內(nèi)成為主流。但是，在2016年當(dāng)中，有了資金支持之后，這種打通的力度將空前加大。”前述地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳人士稱。

據(jù)了解，國務(wù)院已經(jīng)基本確定了2016年保障性安居工程、棚戶區(qū)改造的任務(wù)目標(biāo)，并把城市危房改造納入到城市棚戶區(qū)改造政策支持范圍，因此，棚改任務(wù)總量將創(chuàng)下新高。為此，國務(wù)院協(xié)調(diào)國家開發(fā)銀行等政策性金融機(jī)構(gòu)提供資金支持，2016年國家開發(fā)銀行計劃投入的貸款，將超過2015年的4000億元人民幣。

多位地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的人士均向本報記者證實，在有資金支持的情況下，住建部強(qiáng)調(diào)三個打通，即商品房市場和棚改安置房打通；商品房與公租房打通；商品房和租賃市場打通。

所謂商品房和棚改房打通，即以貨幣化安置的方式，通過自行或組織購買的方式，通過購置商品房，解決棚改安置住房。目前，貨幣化補(bǔ)償已經(jīng)寫入了中央政治局常委會工作要點。

對于商品房和公租房打通，住建部高級領(lǐng)導(dǎo)曾針對2015年的相關(guān)工作提出，年度公共租賃住房在任務(wù)指標(biāo)不變的情況下，盡量不再新建，而是通過政府到市場上收購存量商品房完成，“買不到合適的房就買二手房”這位高級領(lǐng)導(dǎo)曾特別強(qiáng)調(diào)。

針對二三線

“從我現(xiàn)在了解到的情況看，中央已經(jīng)意識到了必須將去庫存與大面積刺激房地產(chǎn)市場區(qū)別開來，去庫存的政策和手段，都要有針對性，避免出現(xiàn)‘大水漫灌’房地產(chǎn)市場的情況，這也不利于結(jié)構(gòu)調(diào)整。”前述接近決策層的權(quán)威人士表示。

基于如是政策基調(diào)，正在擬定的去庫存政策實施手段，將增強(qiáng)針對二三線城市市場的針對性。如對于二三線和中小城鎮(zhèn)新增戶籍人口購房，予以定向稅費優(yōu)惠、住房信貸政策支持、補(bǔ)貼等，從而增加二三線城市的市場新增需求，從而達(dá)到去化庫存的效果。

與此同時，中央政府還在考慮通過各種手段，鼓勵地方政府實現(xiàn)商品房與保障房、棚改房、公租房、租賃市場的打通?？紤]中的手段包括增加定向轉(zhuǎn)移支付、協(xié)調(diào)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行對城市棚戶區(qū)改造予以資金支持等。

在此之前，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，審議通過有關(guān)以加速新型城鎮(zhèn)化拉動消費升級的有關(guān)規(guī)劃，其中，明確提出，通過加速新型城鎮(zhèn)化拉動住房消費的思路。

“這實際上大口徑已經(jīng)定了，去庫存的重點是在二三線、甚至三四線城市，其實房地產(chǎn)市場的主要庫存也都是集中在這些城市，北京、上海、廣州、深圳這樣的城市，從‘330新政’以來，市場庫存的去化程度是十分理想的，這屆政府的思路很明確，就是通過針對性的外科手術(shù)，解決市場問題，而不是向整個房地產(chǎn)市場注水。”中國地產(chǎn)開發(fā)研究院首席研究員蘇建一向記者表示。

記者了解到，遵循這一針對性的思路，住建部會同其他有關(guān)部門，已經(jīng)草擬了多種去庫存的手段，這些政策手段將在中央經(jīng)濟(jì)工作會議上予以討論，在得到最高決策層的認(rèn)可后，有計劃、有步驟、有重點地施行。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。