地產(chǎn)業(yè)期待政策放松 一批房企熬不到春天

近期的種種跡象表明，地產(chǎn)行業(yè)的春風(fēng)或再將刮起。

盤面上，房地產(chǎn)板塊連續(xù)三天走強(qiáng)，多股連日漲停。“十三五”規(guī)劃喊話去庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，業(yè)內(nèi)預(yù)測未來房地產(chǎn)調(diào)控政策定向?qū)捤墒谴蟾怕适录?。而就在前日?a href="http://a5759.cn/city/beijing/" target="_blank">北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)公開征集意見，要放松商品房預(yù)售資金管理，人們大呼，開發(fā)商可以開香檳慶祝了。

不過，進(jìn)入12月，僅僅三個(gè)交易日，就有三家房企宣布出售旗下房地產(chǎn)資產(chǎn)，堅(jiān)決去房產(chǎn)化。“離春天只有二十公分的雪兔”似乎是對這些房企恰如其分的形容。

三公司剝離房地產(chǎn)資產(chǎn)

暖風(fēng)未現(xiàn)，熱已拂面。近日，市場對房地產(chǎn)政策出臺(tái)的預(yù)期直接投射在了盤面上。貸款利息稅前扣除、住房金融公庫、集體建設(shè)用地入市等等政策街談巷議。不過，也就在近幾日，中茵股份、中房股份和鑫茂科技三家公司卻相繼宣布與房地產(chǎn)行業(yè)“緣盡”。

在蘇州、徐州、連云港等地具有較大品牌影響力的中茵股份12月1日發(fā)布重大資產(chǎn)重組預(yù)案，擬將旗下7家房地產(chǎn)子公司的相應(yīng)股權(quán)作為置出資產(chǎn)，與聞泰通訊20.77%股權(quán)進(jìn)行置換，并作價(jià)10.11億元購買聞泰通訊剩余28.23%的股權(quán)。早在今年4月，中茵股份已提出作價(jià)18.26億元收購聞泰通訊51%股權(quán)，此次重組完成后，中茵股份將全控聞泰通訊。

值得一提的是，中茵股份此次置出的資產(chǎn)均為旗下重要房產(chǎn)業(yè)務(wù)子公司，公司更是進(jìn)一步表示，此次重組完成后，公司會(huì)在未來陸續(xù)完成剩余房產(chǎn)子公司股權(quán)的出售，在完成現(xiàn)有房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售后公司將不再為房產(chǎn)業(yè)務(wù)投入資源，公司將徹底轉(zhuǎn)型進(jìn)入通訊設(shè)備制造領(lǐng)域。

不過，令人唏噓的是，就在2013年年報(bào)中，中茵股份還曾透露將精準(zhǔn)定位長三角戰(zhàn)略核心區(qū)，立足二線城市，深耕三四線城市。不過，在次年年報(bào)中，風(fēng)格一轉(zhuǎn)，公司無奈表示，中小城市庫存壓力較大，公司將盡早完成現(xiàn)有存量地產(chǎn)開發(fā)，確保地產(chǎn)轉(zhuǎn)型平穩(wěn)過渡。

同樣決定全面退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的還有鑫茂科技，不過該公司情況較為特殊，以工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)為主。昨日，鑫茂科技宣布向控股股東鑫茂集團(tuán)剝離旗下兩項(xiàng)地產(chǎn)資產(chǎn)，此次資產(chǎn)剝離更觸發(fā)“易主”，對于尚處于重大資產(chǎn)重組停牌中的鑫茂科技，給人無限遐想。

鑫茂科技地產(chǎn)板塊主要涉及三家下屬房地產(chǎn)子公司，即圣君公司、貝特維奧公司、科技園公司。本次剝離圣君及貝特維奧公司后，鑫茂科技計(jì)劃對科技園公司進(jìn)行清算或通過對該公司剩余存貨進(jìn)行清盤、轉(zhuǎn)固處置等方式，使其逐步轉(zhuǎn)型為一家為駐園企業(yè)提供專業(yè)工業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的管理公司，此后公司將不再涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

鑫茂科技稱，自2010年起，國家大力度實(shí)施地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控并收緊銀根，鑫茂科技的房產(chǎn)銷售始終持續(xù)低迷，地產(chǎn)板塊自2010年起連續(xù)虧損，每年給公司造成約4000萬元左右的虧損。

另一方面，鑫茂科技已逐步形成了光通信產(chǎn)業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)格局，今年3月，公司完成非公開發(fā)行股票拓展光通信產(chǎn)業(yè)。公司近日也表示，剝離工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，擬籌劃收購上海融璽創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司100%股權(quán)，同時(shí)募集配套資金，拓展金融業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

而另一家公司中房股份轉(zhuǎn)型則暫無著落，決定先賣資產(chǎn)扭虧。公司于12月2日發(fā)布重大資產(chǎn)重組草案，擬出售所持有的中房長遠(yuǎn)100%股權(quán)和中房華北100%股權(quán)，以期甩掉經(jīng)營能力欠佳的房地產(chǎn)資產(chǎn)，降低公司被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示的風(fēng)險(xiǎn)。

中房長遠(yuǎn)和中房華北均為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司，兩公司均先后開發(fā)過兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，目前主業(yè)均處于停滯狀態(tài)。而中房股份自2009年出售徐州天嘉55%股權(quán)后，實(shí)質(zhì)上已無新增房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。近兩年來，公司原主營業(yè)務(wù)基本處于停滯狀態(tài)，2014年度凈利潤虧損1342.6萬元，2015年1月~9月凈利潤虧損1482.5萬元，本次資產(chǎn)出售能夠增加公司年度利潤總額2713.69萬元。

難以忽視的問題

除了上述三家公司，近日發(fā)布定增預(yù)案的部分“涉房”企業(yè)也透露了類似的信息。新潮實(shí)業(yè)昨日公告，公司擬作價(jià)83億元收購鼎亮匯通100%股權(quán)，并配套募資20億元，再度加碼油田開發(fā)。在涉足油氣產(chǎn)業(yè)之前，新潮實(shí)業(yè)主營房地產(chǎn)及通信電纜。受制于行業(yè)發(fā)展瓶頸，自2014年起，新潮實(shí)業(yè)先后處置了酒業(yè)、鑄造、紡織等子公司，其中包括房地產(chǎn)業(yè)的子公司(新潮房地產(chǎn))和建筑業(yè)的子公司(新祥建材和東城建安)。今年以來，新潮實(shí)業(yè)更是進(jìn)一步陸續(xù)剝離了部分房地產(chǎn)及體育類資產(chǎn)。

立足重慶地區(qū)的迪馬股份，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)2014年貢獻(xiàn)了近九成的收入，然而公司近日發(fā)布定增預(yù)案，擬投建軍用車和外骨骼機(jī)器人制造業(yè)務(wù)。迪馬股份坦言，本次非公開發(fā)行是公司主動(dòng)應(yīng)對房地產(chǎn)市場變化的措施，由于經(jīng)濟(jì)增速放緩，我國房地產(chǎn)市場逐漸進(jìn)入分化調(diào)整的階段，公司竭力在工業(yè)制造特別是軍用專用車領(lǐng)域取得新的拓展。

言辭之間是否也意味著迪馬股份未來將轉(zhuǎn)移發(fā)展重心？迪馬股份相關(guān)人士對證券時(shí)報(bào)記者表示，這次定增并不意味著公司將收縮房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，公司已經(jīng)逐步向華東華中地區(qū)擴(kuò)張，在南京、上海拿地，自去年以來，房企庫存壓力普遍較大，所以公司調(diào)整戰(zhàn)略，往一線城市走。

冰凍三尺非一日之寒。據(jù)華泰證券統(tǒng)計(jì)，商品住宅的庫存現(xiàn)量是28億平方米，不包括開發(fā)商已拿地未開工的部分，亦即供給大幅度超過了需求，去化大概需要三年，全國范圍內(nèi)出現(xiàn)的是不太健康的狀態(tài)。而近日更有專家指出，樓市潛在庫存或超140億平方米，去庫存需要10年！

“快魚更快，大象起舞”是目前房地產(chǎn)行業(yè)的競爭格局。華泰證券在電話會(huì)議中指出，北上廣深四大一線城市，沒有庫存，一線城市不存在銷售問題，而二線城市壓力很大，三四線城市情況更加嚴(yán)峻。

就此現(xiàn)象，迪馬股份人士也表示，小房產(chǎn)公司去化能力較弱，剝離房地產(chǎn)資產(chǎn)其實(shí)挺正常。記者留意到，上述三家宣布剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司其項(xiàng)目多位于二三線城市。

華泰證券指出，十三五”規(guī)劃里已經(jīng)把清理庫存作為非常重要的一點(diǎn)，再結(jié)合到近期地方政府已經(jīng)開始出臺(tái)相應(yīng)的刺激政策，預(yù)期貸款利息稅前扣除、住房金融公庫、集體建設(shè)用地入市三大政策會(huì)出臺(tái)，但可能沒有預(yù)期那么快。

而對于近日房地產(chǎn)板塊的持續(xù)走強(qiáng)，一私募人士對證券時(shí)報(bào)記者表示，最近的走勢不是對地產(chǎn)市場基本面的反應(yīng)，而是對最新政策的反應(yīng)，也即炒政策。

不過，盡管政策春天近在咫尺，在高庫存的壓力下，等不到政策春天的房企恐怕不會(huì)只有上述三家。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。