樓市回暖延續(xù) 新一輪去庫(kù)存可期

中國(guó)指數(shù)研究院近日發(fā)布的11月百城價(jià)格指數(shù)顯示，11月全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格環(huán)比、同比均上漲，且漲幅有所擴(kuò)大，這是百城價(jià)格指數(shù)連續(xù)4個(gè)月“雙漲”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪去化周期，新一輪寬松政策有望陸續(xù)出臺(tái)，預(yù)計(jì)明年房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持溫和增長(zhǎng)趨勢(shì)。

樓市持續(xù)回暖

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，11月全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲0.46%，漲幅較上月擴(kuò)大0.16個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲2.93%，漲幅較上月擴(kuò)大0.86個(gè)百分點(diǎn)。其中，深圳漲幅明顯，環(huán)比上漲2.54%，排名第二，僅次于蘇州的2.81%；深圳同比上漲34.75%，漲幅居百城首位。

11月，在多重利好政策刺激下，一二三線城市成交量均平穩(wěn)上升，庫(kù)存壓力繼續(xù)緩解。展望未來(lái)，中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，圍繞中央去庫(kù)存戰(zhàn)略導(dǎo)向，更多相關(guān)財(cái)政、貨幣等支持政策將陸續(xù)出臺(tái)，樓市“暖冬”可期。

在股票市場(chǎng)上，房地產(chǎn)板塊近日表現(xiàn)搶眼，市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，這主要是受房貸利息抵扣個(gè)人所得稅消息的影響。鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示，此舉在美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家是刺激房屋需求的普遍手段。如果我國(guó)出臺(tái)相關(guān)政策，將直接降低購(gòu)房者的成本，對(duì)新房和二手房市場(chǎng)是明顯利好，而且是長(zhǎng)期性的。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，如果這一政策實(shí)施，有利于中高端房產(chǎn)的去化，有利于三四線城市去庫(kù)存。三四線城市目前尚處于房?jī)r(jià)“洼地”，該項(xiàng)政策如果實(shí)施，有利于在一線、一線半城市工作的白領(lǐng)人士回鄉(xiāng)置業(yè)。無(wú)論是為了改善父母的住房條件，還是出于資產(chǎn)配置的目的，他們?cè)谌木€城市房?jī)r(jià)低谷期置業(yè)，抵扣的是在大城市所獲高收入的高個(gè)稅。從投入產(chǎn)出比的角度來(lái)看，這有望成為購(gòu)房者的選擇之一。

關(guān)注去庫(kù)存新政策

信達(dá)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師崔娟認(rèn)為，從政策層面看，應(yīng)關(guān)注新一輪去庫(kù)存政策的實(shí)施以及減輕房企經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)和資金壓力的政策持續(xù)性，關(guān)注這些政策能否有效去庫(kù)存、能否促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)投資額的止跌回升。

瑞銀證券房地產(chǎn)分析師丁曉表示，目前一線城市庫(kù)存較低，不存在去庫(kù)存壓力。三線及以下城市庫(kù)存較高，過(guò)去開發(fā)商拿地規(guī)模較大，供應(yīng)充足，而這些城市人口增長(zhǎng)乏力，住宅長(zhǎng)期需求不足，導(dǎo)致供需失衡。三線及以下城市未來(lái)人口增長(zhǎng)不會(huì)很明顯，確實(shí)需要政策支持去庫(kù)存。戶籍改革可以在使三線及以下城市在房地產(chǎn)去庫(kù)存的同時(shí)，使農(nóng)民工群體市民化，既有益于社會(huì)公平，又有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，去庫(kù)存包括多個(gè)方面。首先，房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多、在建房地產(chǎn)用地規(guī)模大的地區(qū)應(yīng)主動(dòng)控制土地供應(yīng)；其次，對(duì)于正在開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，允許企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)的情況調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)；再次，對(duì)于已經(jīng)形成的庫(kù)存，應(yīng)加大去庫(kù)存的力度。

廣發(fā)證券認(rèn)為，未來(lái)政策預(yù)期方面，著眼于化解房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題，特別是庫(kù)存絕對(duì)量較高、新增供給大于新增需求的三四線城市。市場(chǎng)對(duì)于政府嘗試推行“保障房貨幣化”的政策預(yù)期較濃，短期能否落實(shí)要看各部門協(xié)調(diào)能力以及較好的制度設(shè)計(jì)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。