房地產(chǎn)如何去庫存 不能被開發(fā)商牽著鼻子走

近日，A股房地產(chǎn)板塊集體上漲，部分個股漲幅巨大，這固然有優(yōu)質(zhì)個股估值偏低和市場風(fēng)格切換的因素，但一條“房貸抵扣個稅”的傳聞也在其中起到了推波助瀾的作用。

受供需形勢的影響，目前房地產(chǎn)市場大范圍地出現(xiàn)銷售困難，庫存上升，引起連鎖反應(yīng)，消化房地產(chǎn)庫存已成為一個必須面對的問題，但采取什么方式去庫存則涉及利益分配，關(guān)乎社會公正和長期經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。

如果讓市場力量充分發(fā)揮作用，房地產(chǎn)市場將如此周期性運(yùn)行：在向上階段，量價齊升，庫存處于緊張狀態(tài)；房價在正反饋機(jī)制作用下最終形成泡沫，直至金融危機(jī)刺激泡沫，終止正反饋，接下來出現(xiàn)量價齊跌導(dǎo)致庫存不斷累積，行業(yè)痛苦地去庫存，直至非意愿庫存消化完畢，再在新的均衡點(diǎn)上開始新一輪繁榮。與礦業(yè)、制造業(yè)等其他所有行業(yè)的周期性波動規(guī)律一樣，房地產(chǎn)行業(yè)庫存減少也有兩種情況，一種是上升階段需大于供引起的，一種是下行階段降價求售和縮減供給引起的。

但這顯然不是中國的情況。由于不能承受泡沫破裂之重，在行業(yè)向上螺旋運(yùn)行到極點(diǎn)即將開始向下螺旋的時候，非市場的力量發(fā)揮了作用。要完成這個任務(wù)，非市場力量有兩種選擇：一是人為加快固有的價格回落速度，以縮短負(fù)反饋?zhàn)饔玫臅r間，在“價”上讓利于消費(fèi)者的同時，采取一些措施刺激“量”，以縮短調(diào)整時間，減緩宏觀層面的沖擊；二是人為造成房價上漲預(yù)期，阻止正反饋中斷，盡可能延續(xù)更長時間。

第一個做法要求開發(fā)商和政府做出讓步，原有的利益鏈條也要暫時斷裂，但好處是可以更短的劇痛換取更快恢復(fù)和長期健康。第二個做法最簡便，它無需打破原有利益格局，但住房消費(fèi)者必須為延長“繁榮”而支付巨額成本，且損害社會公平，也為經(jīng)濟(jì)長期健康運(yùn)行埋下巨大隱患。

從過去七八年的情況看，我們選擇的是第二種方法。目前的情況是，除少數(shù)地區(qū)外，全國大部分區(qū)域的房價上漲預(yù)期已不復(fù)存在，人為延長了一輪的正反饋開始終結(jié)，并初步呈現(xiàn)進(jìn)入負(fù)反饋階段的跡象。是用第一種方法，逼開發(fā)商讓利主動加快去庫存，以“短痛”換取未來的健康，還是再一次選擇最簡便的方法，讓人們產(chǎn)生房價上漲預(yù)期來達(dá)到目的？我們再次面臨選擇。

房貸抵扣個稅之類的政策建議被提出，表明開發(fā)商希望還像上次那樣，在各種“利好”刺激下形成房價上漲預(yù)期。以這種方式去庫存，利潤高且沒有半絲痛苦，自然是他們最樂于見到的。但這樣，真正需要住房的人就苦了，中國經(jīng)濟(jì)的未來風(fēng)險也更高了。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。