齊俊杰：地產(chǎn)債出現(xiàn)機構(gòu)拋售潮！開發(fā)商還能挺多久

從去年開始，金融去杠桿就一直是房地產(chǎn)行業(yè)頭頂上的一把達摩克里斯之劍，隨著各種融資渠道的收緊，開發(fā)商的資金也是越來越緊張。某著名開發(fā)商任先生在諾亞財富上講話直接就說，現(xiàn)在開發(fā)商沒錢了，是你們抄底的時候了，人家說的是讓機構(gòu)拿資金去抄底開發(fā)商的股權(quán)，而被不良媒體歪曲成了讓老百姓去拿錢抄底買房。

如今開發(fā)商的融資問題已經(jīng)越來越麻煩先是4月份，華夏幸福的資金鏈問題引發(fā)了媒體關(guān)注，上交所甚至發(fā)出了審核問詢函，提出了18個問題直指他的融資和資金狀況，而他的股價也在今年以來掉了快40%，5月份中信銀行(6.74+0.00%,診股)才給華夏幸福解了圍，提供了他315億的集團授信，這才讓債務(wù)問題有所緩解。之后大家的視線又被天房吸引走了。先是爆出1800億的債務(wù)有違約風(fēng)險，但巧合的是之后又是中信解圍，5月15日，天房與中信信托確認(rèn)，將依照合同約定還款，不存在違約風(fēng)險。

地產(chǎn)債出現(xiàn)機構(gòu)拋售潮！開發(fā)商還能挺多久

雖然這兩個事目前都平息了，但市場的擔(dān)憂一點都沒有減退，5月份以來，交易機構(gòu)大比例的拋售地產(chǎn)債，龍湖和泛海債券價格大幅下跌。其實我們之前就說了，由于2015年的寬松刺激，導(dǎo)致了地產(chǎn)活躍，通過漲價去庫存的方式調(diào)動了接盤俠熱情的同時，地產(chǎn)商的熱情也被調(diào)動了，在2015年地產(chǎn)公司發(fā)債活躍，而市場上最多的就是3年期債券，那么按照周期來算，2018年將進入第一個償債高峰，數(shù)據(jù)顯示，15年全年房企發(fā)行公司債規(guī)模達約4300億元。截至目前，房地產(chǎn)行業(yè)存量債余額仍有約1.4萬億，在所有產(chǎn)業(yè)債行業(yè)中排在首位。另外，這些發(fā)債企業(yè)中，民企居多，根據(jù)天風(fēng)證券的研究，從2016年下半年開始，違約企業(yè)主要集中在民企身上，所以，杠桿負債率失控，資金利率敏感性強，行業(yè)景氣度下降，后續(xù)融資通道收緊，債務(wù)總量極高，這些成為了房地產(chǎn)債被拋售的主要原因。

地產(chǎn)債出現(xiàn)機構(gòu)拋售潮！開發(fā)商還能挺多久從今年開始，地產(chǎn)債到期還款的高峰即將出現(xiàn)，到期還款資金規(guī)模大概是9000億，應(yīng)該說從時間安排來看，截止5月前，真正的還款高峰還沒出現(xiàn)，從6月份開始，真正的考驗就來了。還債規(guī)模將幾倍的增長，下半年比上半年的壓力大的多的多。而到了2019年，壓力就更大，大約有3700億的規(guī)模。而這種趨勢將一直持續(xù)到2021年，在這期間地產(chǎn)債的兌付壓力都將極大，所以也難怪，很多機構(gòu)，會選擇在5月份就提前拋售離場，主要也是避免踩到雷。機構(gòu)們想法一致的時候，債券價格也就會大幅下跌。

地產(chǎn)債出現(xiàn)機構(gòu)拋售潮！開發(fā)商還能挺多久

所以，出來混早晚是要還的，借來的錢更是早晚得還回去，之前幾年的風(fēng)光擴張，現(xiàn)在是到了還債的時候。目前從市場來看，大中小房企，資金缺口都是幾百億，大型房企因為還能夠繼續(xù)融資，也有銀行愿意做授信，所以他們資金鏈還算健康，而中小房企就麻煩大了，已經(jīng)出現(xiàn)了200億的融資缺口。所以后期債務(wù)問題可能會在中小開發(fā)商中，集中的爆發(fā)。

現(xiàn)在怎么辦？繼續(xù)玩命賣房子回款外，已經(jīng)別無他法，但我們看到這種銷售去杠桿，只是杠桿轉(zhuǎn)移，而不會去掉，在過去一年，居民杠桿率上升了4%，已經(jīng)達到了55.1%，而企業(yè)杠桿率仍然有159%，換句話說這種杠桿轉(zhuǎn)移的方式并不奏效，企業(yè)杠桿率下降的不明顯，居民杠桿率上升的過快，而且2017年居民儲蓄的增長率首次變成負值，這已經(jīng)是個危險的信號，把老百姓這點錢都折騰出去，給開發(fā)商接盤了，那么債務(wù)危機也就越來越近了。

地產(chǎn)債出現(xiàn)機構(gòu)拋售潮！開發(fā)商還能挺多久

所以目前這種情況下，我們給出的投資建議就是，少碰地產(chǎn)股，更要少碰地產(chǎn)債，未來幾年開發(fā)商都會無米下鍋，隨著信用債違約增多，融資利率反彈，那么債券價格還會下跌，所以如果現(xiàn)在要投資債券，最好選擇那些純債的短債的基金，而不要選擇長債類的基金。

至于買不買房，我們再強調(diào)一下，如果你自己住是剛需，你的目的是房子，那就早買，未來貸款利率會提高，你買房的成本還在增加，不要企圖等到未來跌了再買，因為你不知道他什么時候跌，如果是剛需你根本就等不起，萬一等個一兩年他就是不跌，到時候你的心態(tài)會完全失衡，最后反而接了最后一棒。而如果是投資，就不要再湊熱鬧了，你的目的不再是房子，而是要收回更多的錢，房地產(chǎn)現(xiàn)在流動性已經(jīng)明顯下降，現(xiàn)金流也已經(jīng)接近枯竭，你未來收回投資的方式只能高價賣出，所以這已經(jīng)不再是一筆投資，而是一次博傻。而且傻子已經(jīng)越來越少，調(diào)控還在不斷加碼，所以未來你大概率收不回錢了。房子到現(xiàn)在還沒跌過所以你體會不到，炒房炒成房東，比炒股炒成股東還要悲催。至于商鋪投資更要注意，租金回報率是唯一衡量標(biāo)準(zhǔn)，超過5%，就可以投資，不到5%，就說明沒有商業(yè)需求，租金回報不足以覆蓋貸款利率，現(xiàn)金流是負的，自然也就不值得投資。千萬記住，投資的目的是收回更多的錢，而不是市值，如果房地產(chǎn)市值也算財富的話，我們400多萬億的房地產(chǎn)總市值，早就超過美國成為最富的國家了。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。